בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים
בעניינים מינהליים
|
עע"מ 3885/17
|
עע"מ 3946/17
|
וערעור שכנגד
|
לפני:
|
כבוד
הנשיאה א' חיות
|
כבוד
השופט ד' מינץ
|
|
כבוד
השופט ע' גרוסקופף
|
המערערת בעע"מ 3885/17 והמשיבה 6 בעע"מ
3946/17:
|
קשתות נכסים בע"מ
|
המערערת
בעע"מ 3946/17 והמשיבה 7 בעע"מ 3885/17:
|
י.מ.
אמסלם בע"מ
|
המערערים
שכנגד והמשיבים 5-3 בעע"מ 3946/17
והמשיבים 10-8 בעע"מ 3885/17:
|
גלי
קטיפה בע"מ
גרצל
קידר
גיא
קידר
|
נ ג ד
|
המשיבים
2-1 בעע"מ 3885/17 ובעע"מ 3946/17:
|
הוועדה
המחוזית לתכנון ולבניה מחוז דרום
הוועדה
המקומית לתכנון ובניה אשדוד
|
המשיבה
3 בעע"מ 3885/17:
|
עיריית
אשדוד
|
המשיבים
5-4 בעע"מ 3885/7 והמשיבים 9-8 בעע"מ 3946/17:
|
מיכאל
מגל
בלה
מגלאשוילי
|
המשיב
6 בעע"מ 3885/17 והמשיב 10 בעע"מ 3946/17:
|
יצחק
פוגל
|
המשיבה
11 בעע"מ 3885/17 והמשיבה 7 בעע"מ 3949/17:
|
שלומית
הלוי
|
ערעורים וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט לעניינים
מינהליים בבאר שבע מיום 22.3.2017 בעת"מ
38195-07-16, בעת"מ 41426-10-16, בעת"מ 41456-10-16
ובעת"מ 10164-08-16 שניתן על ידי כבוד השופטת רות אבידע
|
תאריך הישיבה:
|
כ"ד בניסן
תשע"ח
|
(9.4.18)
|
חקיקה שאוזכרה:
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965: סע' 121, 122,
134, 2
חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד-2004
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך ב, 1992)
פסק-דין
|
ערעורים וערעור
שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים
(השופטת רות אבידע) מיום 22.3.2017 אשר דן במאוחד בעת"מ
38195-07-16, בעת"מ 41456-10-16, בעת"מ 41426-10-16
ובעת"מ 10164-08-16, ודחה את עתירות המערערים בקובעו כי אין מקום
להתערב בהליכי אישורה של תוכנית מפורטת לחוף הים באשדוד ובהחלטות מוסדות התכנון
בעניינה. מהטעמים המפורטים להלן אציע לחבריי לדחות את הערעורים ואת הערעור שכנגד,
ולאשר את פסק דינו של בית משפט קמא.
רקע והליכים קודמים
1.
תוכנית 2/118/03/3 (להלן:
"התוכנית הישנה")
המתייחסת למקרקעין בחוף ימה של אשדוד היא תוכנית שהופקדה, אולם מעולם לא קיבלה תוקף.
בשנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת נבנה במקום מבנה (להלן: "מבנה הקשתות") הכולל שלושה
אגפים – האגף הדרומי (חלקה 6), האגף האמצעי (חלקה 7) והאגף הצפוני (חלקה 5). היתרי
הבניה לבניית מבנה הקשתות ניתנו בהתבסס על התוכנית הישנה אשר בהמשך התברר כי לא
ניתן לה תוקף.
2.
הבעלות במבנה הקשתות
מתחלקת כדלקמן: האגף הדרומי בבעלות מר יצחק פוגל (להלן: "פוגל"); האגף האמצעי בבעלות חברת קשתות נכסים
בע"מ (להלן: "חברת קשתות
נכסים"); באגף הצפוני מחזיקים ה"ה מיכאל מגל ובלה מגלאשוילי (המכונים
לעיתים גם "מגל", להלן: "ה"ה
מגלאשוילי"), חברת גלי הקטיפה (להלן: "חברת גלי הקטיפה"), חברת י.מ. אמסלם בע"מ (להלן: "חברת י.מ. אמסלם"), וגב'
שולמית הלוי (להלן: "הלוי",
וכולם יחדיו: "בעלי הזכויות
באגף הצפוני"). מבין בעלי הזכויות באגף הצפוני, רק ה"ה מגלאשוילי
הם הבעלים הרשומים בפנקסי מרשם המקרקעין. את הערעורים שלפנינו הגישו חברת קשתות
נכסים וחברת י.מ. אמסלם (עע"מ 3885/17 ועע"מ 3946/17, בהתאמה), שעה
שחברת גלי הקטיפה הגישה ערעור שכנגד ביחס לערעורה של חברת י.מ. אמסלם.
3.
כאמור, התוכנית
הישנה הופקדה ביום 5.1.1986, אולם היא לא אושרה על ידי שר הפנים במתחייב מהוראת סעיף
134 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), ועל כן לא
קיבלה תוקף. מהמסמכים המצורפים לתיק עולה כי היתה זו לשכת התכנון המחוזית אשר בשנת
1998, בחלוף 12 שנים ממועד הפקדת התוכנית הישנה, נתנה דעתה לכך שעסקינן בתוכנית
נטולת תוקף (ראו: נספח 3 לסיכומי הוועדה המקומית לתכנון ובניה – אשדוד ועיריית
אשדוד). על מידת הפתעתה והקושי הגלום בסיטואציה זו ניתן ללמוד בין היתר מתגובת
יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד אשר כתב במענה לדרישת הוועדה המחוזית
לתכנון ולבניה מחוז דרום (להלן: "הוועדה
המחוזית") לבטל את התוכנית הישנה כך:
"ביטול
התכניות בנדון ישאיר תוהו ובוהו תכנוני באיזור הכי רגיש ויפתח "רעיונות
תכנוניים" שלא ניתן יהיה לעצור בניגוד למדיניות הועדה המקומית."
4.
במרוצת השנים התבצעה
במבנה הקשתות בניה בהיקפים משמעותיים ביותר החורגים מהיתרי הבניה שניתנו. כך, על
פי הנטען בהודעת הערעור של חברת קשתות נכסים, באגף הצפוני בוצעה בניה בלתי חוקית
בהיקף של 2,760 מ"ר (בנוסף ל-1,230 מ"ר שנבנו על פי היתרי הבניה משוללי
התוקף) באגף הדרומי בוצעה בניה בלתי חוקית בהיקף של 2,220 מ"ר (בנוסף ל-1,230
מ"ר שנבנו על פי היתרי הבניה משוללי התוקף), ואילו באגף האמצעי בוצעה בניה
בלתי חוקית בהיקף של 90 מ"ר (בנוסף ל-1,568 מ"ר שנבנו על פי היתרי הבניה
משוללי התוקף). השימושים הנוכחיים במבנה הקשתות הינם מסחריים וכוללים מספר אולמות אירועים,
מסעדות, חנויות ומועדון ספורט.
5.
כבר עתה יצוין כי
הבינוי בפועל במקרקעין לא תאם באופן מלא לחלוקה הרישומית של המקרקעין, ועל כן
התעורר גם הצורך בהכנת תוכנית איחוד וחלוקה לצורך הסדרת חלוקת המגרשים. בין חלק
מהמערערים נטושה המחלוקת האם תוכנית האיחוד והחלוקה נערכה בהסכמת כל הבעלים אם
לאו.
6.
בשנת 2003 יזמו חלק מבעלי
הזכויות במקרקעין את הכנת תוכנית 24/113, התוכנית נשוא ההליך שלפנינו (להלן:
"התוכנית"), במטרה להסדיר
את הבינוי הקיים במקרקעין. במהלך 14 השנים שלאחר מכן נידונה התוכנית במוסדות
התכנון השונים והתקבלו בקשר עמה ההחלטות הבאות:
א.
ביום 9.2.2005
המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית
בתנאים.
ב.
ביום 30.10.2006
החליטה ועדת המשנה הסטטורית של הוועדה המחוזית (להלן: "ועדת
המשנה המחוזית") להפקיד את התכנית בכפוף לתשעה תנאים. שניים מבין
תשעת התנאים הללו כללו דרישה לאישור התוכנית על ידי מוסדות התכנון כדלקמן: האחד,
אישור הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (להלן: הולחו"ף).
השני, אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה להקלה מתמ"א 13 בכל הנוגע לשינוי
הייעוד משטח ציבורי פתוח לאזור משולב שפת הים ומסחר.
ג.
החלטת הולחו"ף
בקשר עם אישור התוכנית ניתנה ביום 25.7.2007. במסגרת החלטתה, הביעה הולחו"ף
את מורת רוחה מהכשרת עבירות הבניה, אולם ראתה לנכון לאשר את התוכנית בתנאים על מנת
להסדיר את הבניה הקיימת. בין היתר קבעה הולחו"ף בסעיף 7 להחלטתה כי תנאי למתן
תוקף לתכנית יהיה הריסת הבינוי שאינו מאושר בתוכנית (להלן: "התנאי למתן תוקף").
ד.
על החלטת הולחו"ף
הוגשו שני עררים לועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן: "ועדת המשנה לעררים"). ביום 29.1.2008 דחתה ועדת המשנה לערערים את
העררים, ואישרה את החלטת הולחו"ף בכפוף לתיקונים מסויימים, אחד מהם הוא החזרת
הדיון בתנאי למתן תוקף לפני הוועדה המחוזית. בנוסף צוין בוועדת המשנה לעררים כי יש
לתמוה על עצם הגשת העררים נוכח נסיבת המקרה, דהיינו, בין היתר, היקפה הרחב של
הבניה הבלתי חוקית, והעובדה שבמסגרת התוכנית אושרו שימושים שאינם מוטי חוף.
ה.
על החלטת ועדת המשנה
לעררים הוגשה עתירה מנהלית במסגרת עת"מ 254-08 על ידי פוגל אשר נדחתה בפסק
דין של בית המשפט המחוזי (השופטת רות אבידע) מיום
29.5.2008.
ו.
ביום 25.3.2008 דנה
ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית (להלן: "הולנת"ע") בתוכנית על מנת לבחון את הצורך בשינוי תמ"א.
הוועדה החליטה לאשר שינוי גבולות ייעודים משטח ציבורי פתוח לאזור מלונאות ונופש,
וכן הנחתה את הוועדה המחוזית לדאוג לכך שבשטח התוכנית לא יותרו שימושים מעבר לאלו
שאושרו על ידי הולחו"ף.
ז.
ביום 31.3.2008
התקבלה החלטת ועדת המשנה המחוזית ביחס להמלצת הולחו"ף בעניין התנאי למתן
תוקף, והוחלט להשאיר את ההחלטה על כנה, קרי – לקבוע כי הריסת הבינוי שלא יאושר
במסגרת התוכנית יהווה תנאי למתן תוקף לתוכנית.
ח.
ביום 30.5.2011
הורתה הוועדה המחוזית למגישי התוכנית לתקן את מסמכי התוכנית, לרבות הוספת טבלת
איזון, כך שהתוכנית תוגדר כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.
ט.
בחודש אפריל 2013 הופקדה
התוכנית כתוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.
י.
החלטה חוזרת בדבר
הפקדת התוכנית ניתנה על ידי ועדת המשנה המחוזית ביום 23.12.2013 וזאת, בכפוף
לעמידה בהחלטות עבר ולהערות לשכת התכנון.
יא. ביום 14.3.2014 פורסמה הודעה בדבר הפקדת התכנית.
יב. ביום 10.11.2014 נדונו ההתנגדויות שהוגשו לתכנית לפני ועדת המשנה
להתנגדויות שליד הוועדה המחוזית. ועדת המשנה המחוזית החליטה לדחות את הדיון
בהתנגדויות הצדדים, לבקשתם, בניסיון לתת להם הזדמנות להגיע להסכמות.
יג. ביום 21.12.2014 התקיימה ישיבה בלשכת התכנון בהשתתפות נציגי העיריה, נציגי
בעלי הזכויות ונציגי המתנגדים במסגרתה סוכם "תוגש
תכנית הכוללת מתחם איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים (רק הבעלים הרשומים בלשכת רשם
המקרקעין), שאר שטח התכנית יהיה ללא איחוד וחלוקה...".
יד. בהתאם לסיכום הישיבה הנ"ל, הוגשה ביום 15.4.2015 הודעה מטעם הבעלים
הרשומים כי התוכנית מוגשת בהסכמתם, והוגשה תוכנית מעודכנת אשר כללה מתחם איחוד
וחלוקה בהסכמת הבעלים הרשומים.
טו. ביום 4.1.2015 התקיים דיון נוסף בוועדה המחוזית במסגרתו סוכם כי תוגש
תוכנית הכוללת מתחום איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים.
טז. ביום 14.12.2015 התקיים דיון בוועדה המחוזית במסגרתו נשמעו התנגדויות בעלי
הזכויות ביחס לתוכנית. על פי החלטת הוועדה, במסגרת אותו דיון הודיעו בעלי הזכויות
כי הם מסירים את התנגדותם בכל הנוגע לפתרון המוצע בתכנית בנושא איחוד וחלוקה,
באופן שהגדרתה כתוכנית הכוללת מתחם איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים מקובלת על כל הבעלים
הרשומים.
יז.
החלטת הוועדה
המחוזית ניתנה ביום 23.5.2016 ובמסגרתה נדחו כל ההתנגדויות שהוגשו ואושרה התוכנית.
נקבע כי התוכנית שתוגש תתבסס על גירסת התוכנית המופקדת, החלטות הולחו"ף, ועדת
המשנה לעררים והולנת"ע. כן נקבע כי בהוראות התכנית ייכתב כי התכנית מסדירה סטייה
בין החלקות הרשומות לבין המצב הקיים בפועל. לבסוף הוחלט כי תנאי למתן תוקף לתכנית
יהיה הריסת הבינוי שלא אושר במסגרתה.
פסק דינו של בית משפט קמא
7.
על החלטת הוועדה
המחוזית מיום 23.5.2016 הוגשו ארבע עתירות מנהליות לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית
משפט לעניינים מינהליים אשר הדיון בהן אוחד: עת"מ 38195-07-16 הוגשה
על ידי חברת קשתות נכסים; עת"מ 41456-10-16 על ידי
חברת גלי הקטיפה ובעלי מניותיה ה"ה גרצל קידר וגיא קידר; עת"מ
41426-10-16 על ידי חברת י.מ. אמסלם; ועת"מ
10164-08-16 על ידי ה"ה מגלאשוילי. חברת קשתות נכסים
עתרה לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות על ביטול החלטת הוועדה המחוזית, בעוד ששלושת
העותרים האחרים עתרו לשינוייה.
8.
ביום 22.3.2017 ניתן
פסק דינו של בית המשפט המחוזי. במסגרת פסק הדין נדחו ארבע העתירות, והותרה על כנה
החלטת הוועדה המחוזית בדבר אישור התוכנית. עם זאת קבע בית המשפט המחוזי כי העתירות
נדחות בכפוף לכך שהוועדה המחוזית "תשוב ותדון
בעניין היתר 7600, שאלת השימושים הראויים במשטחים שקירויים לא אושר, והתנאי להריסת
הבינוי הבלתי חוקי כתנאי למתן תוקף לתוכנית 113/24".
באשר לעתירתה של חברת קשתות נכסים נפסק
כי "בכפוף להבהרה כי קשתות תוכל בעתיד
להגיש תכנית המתייחסת אך לחלקה שלה, היה ותבקש להוסיף בניה בחלקתה, עתירת קשתות
נדחית". בית המשפט הוסיף וקבע כי הוא נמנע מלדון בטענות חברת קשתות בדבר
האפליה וקיפוח זכויות הבניה שלה ביחס לבעלי החלקות השכנות כאשר טענות אלו ידונו
בעתיד במסגרת תוכנית שתגיש חברת קשתות נכסים להגדלת זכויות בניה, ככל שזו תוגש.
עיקר טיעוני הצדדים
טיעוני חברת קשתות נכסים
9.
חברת קשתות נכסים,
היא כאמור בעלת הזכויות באגף האמצעי, סבורה כי שגה בית משפט קמא עת דחה את עתירתה.
לשיטתה, חלוקת הזכויות בתוכנית מקפחת אותה ביחס לבעלי הזכויות האחרים בנכס, הן בשל
יחס החלוקה "המקורי" שנקבע בתוכנית הישנה, והן בשל כך שהתוכנית החדשה
מעניקה "פרס" לבעלי הזכויות שביצעו חריגות בניה בהיקף ניכר. לשיטת חברת
קשתות נכסים, במסגרת התוכנית הישנה ניתנו למחזיקה באגף האמצעי זכויות בניה מוגדלות
ביחס לשני האגפים הגובלים בעקבות מטלות ציבוריות שהוטלו עליה במסגרת התוכנית,
ובאופן ספציפי – הקמת מלתחות לגברים ונשים. עקרון היחסיות אשר נקבע במסגרת הוראות
התוכנית המקורית נזנח, כך נטען, וההצדקות לקיומו כלל לא נבחנו – לא על ידי מוסדות
התכנון ולא על ידי בית המשפט.
בנוסף, מלינה חברת קשתות נכסים על כך
שבית משפט קמא נמנע מלהכריע בטענותיה בנושא אפליה וקיפוח זכויות ובכך פסק הדין
אינו מנומק דיו. כן נטען כי הוועדה המחוזית נמנעה מהפעלת שיקול דעת תכנוני עצמאי
ולמעשה התפרקה מסמכותה, תוך שהיא מסתמכת באופן גורף על שיקול הדעת התכנוני של
הולחו"ף.
לפיכך עותרת חברת
קשתות נכסים כי בית משפט זה יורה על ביטולו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי,
וינחה את הוועדה המחוזית לשוב ולדון בתוכנית על מנת לדון בחלוקה הוגנת של הזכויות
בין חברת קשתות נכסים לבין בעלי הזכויות האחרים. לחילופין התבקש בית משפט זה
להחזיר את הדיון לבית משפט קמא על מנת שיכריע בכלל השאלות שהונחו לפתחו במסגרת
העתירה.
טיעוני חברת י.מ. אמסלם
10.
לטענתה חברת י.מ.
אמסלם, היא מעולם לא נתנה את הסכמתה לשינוי סיווג תוכנית האיחוד והחלוקה מתוכנית
ללא הסכמת בעלים לתוכנית בהסכמת בעלים (להלן: "שינוי סיווג תוכנית האיחוד וחלוקה"), ואף לא ניתנה לה
הזדמנות ראויה להתנגד לשינוי סיווג זה. החברה טוענת כי נודע לה לראשונה על אודות
שינוי סיווג תוכנית האיחוד והחלוקה רק בשלב שמיעת ההתנגדויות, וכי בזמן אמת היא
התנגדה לשינוי האמור. לשיטתה, קביעת הוועדה המחוזית לפיה יש צורך רק בהסכמות
הבעלים הרשומים מהווה פגיעה חמורה בזכויותיה ומדירה אותה מהשתתפות בהליכי האישור
של התוכנית. כאמור, החברה משיגה על ההסכמה שייחס לה בית המשפט המחוזי, ומדגישה כי
הסכמתה לשינוי סיווג תוכנית האיחוד והחלוקה מעולם לא ניתנה.
כמו כן מלינה חברת י.מ. אמסלם על כך
שבמסגרת התוכנית הוכשרו שטחים רבים שנבנו ללא היתר. לטענתה אין להכשיר במסגרת
התכנית את חריגות הבניה הנרחבות שבוצעו בשטח, וביתר שאת הדברים נכונים ביחס לשטחים
חורגים אשר יועדו לשימוש כאולמות אירועים. נטען כי נימוקי בית המשפט המחוזי לפיהם
חברת י.מ. אמסלם נהנית בעצמה מחריגות בניה בשטחה, וכי היא לא התנגדה לכך במסגרת
הדיון בהתנגדויות בשנת 2015, הם שגויים, שכן היא התנגדה נחרצות לכל הכשרת בניה
בלתי חוקית, וכי לא ניתן לייחס לה הסכמה שמעולם לא ניתנה להכשרת הבניה. לטענתה היא
הגישה כדין התנגדות מפורטת והתנגדה באופן גורף להכשרת חריגות בניה שנבנו ללא היתר.
בנוסף, משיגה חברת י.מ. אמסלם על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי וטוענת
כי היא לא ביצעה חריגות בניה ולא נהנית מהם.
עוד טוענת
חברת י.מ. אמסלם כי הכשרת הבניה הבלתי חוקית מהווה אפליה לרעה שלה מול יוזמי
התוכנית שכן כל שטחיה נבנו כדין, ואילו יוזמי התוכנית מחזיקים בחריגות בניה רחבות
אותם סירבו להרוס במשך שנים. אפליה זו מתעצמת, כך נטען, נוכח העובדה שפוגל הוא
מתחרה עסקי ישיר של חברת י.מ. אמסלם בכל הנוגע לאולם האירועים המופעל על ידו.
לבסוף טוענת חברת י.מ. אמסלם כי החלטת הוועדה המחוזית לא נומקה כראוי ולא התייחסה
לטענות שהעלתה בהתנגדותה.
טיעוני חברת גלי הקטיפה
11.
חברת גלי הקטיפה
טוענת כי לא זו בלבד שאין מקום לתת את הסעד המבוקש – העברת תוכנית האיחוד והחלוקה למסלול של תוכנית
ללא הסכמת הבעלים – אלא שהיה מקום לקבוע כי מלכתחילה לא נדרשת הסכמת חברת י.מ.
אמסלם לאיחוד וחלוקה. זאת מבססת חברת גלי הקטיפה על הנימוקים הבאים: ראשית, כי אין כל מניעה חוקית לסווג את התוכנית
כתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה; שנית, כי
ביטול פסק הדין יביא לביטול אחד ההישגים המשמעותיים שהושגו בהליך אישור התוכנית –
העדר הצורך בטבלאות איזון, צמצום השטח המיועד לאיחוד וחלוקה, ויצירת התאמה בין
קוטור הבניין לבין המגרשים החדשים שתאפשר להסדיר את המצב הרישומי; שלישית, נציגי חברת י.מ. אמסלם לקחו חלק בישיבות
בלשכת התכנון ובוועדה המחוזית במסגרתן הושגו ההסכמות ביחס לאיחוד וחלוקה.
בנוגע לסעד השני המבוקש על ידי חברת
י.מ. אמסלם, טוענת חברת גלי הקטיפה כי לא זו בלבד שאין מקום לתתו, אלא שיש לאשר
תוספת של שטחים על אלו שאישרה הוועדה המחוזית במסגרת התוכנית. זאת מבססת חברת גלי
הקטיפה על הנימוקים הבאים: כי מדובר בתכנית המתגלגלת שנים רבות במוסדות התכנון
שמטרתה להסדיר מבחינת תכנונית ורישומית את המצב הקיים; כי אחת ממטרותיה המוצהרות
של התוכנית היא לאשר שטחים נוספים מעבר לבניה שנבנתה מכוח היתרי הבניה שניתנו
לאורך השנים; כי החלטת הוועדה המחוזית לפיה ניתן להוסיף זכויות בניה נוספות רק
במסגרת תוכנית חדשה שתוגש בעתיד בעיתית חרגה ממתחם הסבירות ואינה מידתית; כי
בניגוד לנטען, בשטחה של חברת י.מ. אמסלם קיימות חריגות ועבירות בניה רבות והיא
עושה שימוש שלא כדין בשטחים שבחזקתה ועל כן היא אינה נקיית כפיים; כי התוכנית לא
רק שאינה פוגעת בחברת י.מ. אמסלם אלא אף מטיבה את מצבה ביחס להיתרי הבניה קודמים
שניתנו לה; כי הסעד המבוקש סותר התחייבות שנתנה חברת י.מ. אמסלם בהליך אחר לפיה כל
צד לא יתנגד לתוספת בניה שיבקש הצד האחר.
בנוסף, טוענת חברת גלי הקטיפה במסגרת
כתבי טענותיה כי יש לבטל את התנאי למתן תוקף, ולמצער לדחות את מועד ההריסה של
הבניה שלא אושרה משלב מתן התוקף לתכנית לשלב מתן היתר הבניה. לשיטתה, קביעת הוועדה
המחוזית לפיה תנאי למתן תוקף לתכנית הינו שיש להרוס את כל הבניה שאינה מאושרת
במסגרת התוכנית הופכת את האפשרות לתת תוקף לתוכנית לקלושה ביותר, ולמעשה מטרפדת את
התוכנית. הטעם לכך הוא שמגישי התוכנית, לרבות היא עצמה, יכולים להרוס רק את הבניה
המצויה בחזקתם, ולא בניה המצויה בחזקת אחרים. לפיכך, הפועל היוצא של הותרת התנאי
למתן תוקף על כנו הוא הפיכתם של בעלי הזכויות האחרים ל"בני ערובה"
בידיהם של כל אחד מבעלי הזכויות האחרים בנכס (בפרט מתייחסת החברה לחברת י.מ. אמסלם
נוכח טענתה כי אין במקרקעיה חריגות בניה).
לאור כל האמור התבקש בית משפט זה לדחות
את ערעורה של חברת י.מ. אמסלם, לבטל את התנאי למתן תקף, ולמצער לקבוע כי יש
להעבירו לשלב מתן היתר הבניה.
תשובות יתר בעלי הדין
12.
הוועדה המחוזית,
הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד ועיריית אשדוד (להלן, יחדיו: "הוועדה המקומית"), הלוי, וכן ה"ה
מגלאשוילי ופוגל הגישו תשובות מפורטות לערעורים אשר התייחסו לטענות השונות אשר עלו
במסגרת כתבי הערעור. במסגרת כתבי תשובותיהם הודיעו כל יתר בעלי הדין כי הם סומכים
ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסבורים כי דין כל הערעורים להידחות.
דיון והכרעה
13.
ההלכה הפסוקה היא כי
אין בית המשפט מחליף את שיקול הדעת של רשויות התכנון בשיקול דעתו. היקף הביקורת השיפוטית
מתמצה בבדיקת השאלה אם החלטת הרשות התכנונית נתקבלה ללא משוא פנים, בלא הפליה, תוך
שקילת השיקולים הרלוונטיים בתום לב וללא שיקולים זרים והאם מצויה היא בתחום
הסבירות. ראו, בין רבים: בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין — אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון
ולבניה ואח', פ"ד נ(3) 441, 446 (1996):
"...
אין אנו יושבים לדין כטריבונל עליון לתכנון. הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון
המנויים בחוק, ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום לב ובמידה
ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול דעתם. אנו
כבית משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא אם תימצא בה סירכה מאלו הסירכות המצדיקות
התערבותינו, כעשייה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום-לב או שלא בסבירות ראויה".
וכן עע"מ
2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון
ובניה, מחוז ירושלים, פסקה 9 (24.11.2005):
"כלל
נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד
את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות
של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון:
חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות."
14.
ההלכה האמורה מקבלת
משנה תוקף בענייננו, כאשר עסקינן בתוכנית אשר נידונה לפני שורה ארוכה של מוסדות
תכנון – הולחו"ף, ועדת הערר, הולנת"ע ומספר פעמים לפני הוועדה המחוזית,
ואשר עיקר תכליתה להסדיר מבנה קיים אשר נבנה לפני עשרות שנים, בחלקו על פי היתרים
שהוצאו מכוח תוכנית לא תקפה ובחלקו ללא היתרים כלל.
ערעור חברת קשתות נכסים בעע"מ
3885/17
15.
טענתה המרכזית של
חברת קשתות נכסים בערעורה היא שהתוכנית החדשה מפרה עקרונות תכנוניים של מתן זכויות
בניה בגין מטלות ציבוריות ואת עקרון היחסיות, כאשר התוצאה של הפרה זו היא קיפוח
שלה ושל זכויותיה. לשיטתה הדרך לתקן זאת הוא באמצעות מתן זכויות בניה נוספות לה
(אך לא לבעלי הזכויות האחרות בנכס).
16.
בית המשפט המחוזי
דחה את עתירת קשתות נכסים, בנימוק כי תכלית התוכנית הינה להסדיר את הבינוי הקיים
וכי כל בניה נוספת תתאפשר בכפוף לתוכנית נוספת. עמדה זו של בית משפט קמא מקובלת
עלי. התוכנית בה עסקינן נוצרה מלכתחילה על מנת להסדיר מצב דברים א-נורמלי, במסגרתו
הוצאו היתרי בניה על סמך תוכנית מתאר שלא ניתן לה תוקף, ובוצעה בניה בהיקפים
משמעותיים ללא כל בסיס תכנוני מתאים. במסגרת הכנת התוכנית גילו רשויות התכנון
גמישות, והסכימו לאשר גם בניה שחרגה מהיתרי הבניה המקוריים, וזאת בשים לב
להתפתחויות שחלו בשטח במהלך השנים, ומבלי להוסיף זכויות בניה שיאפשרו בניה חדשה
בשטח. כפי שצוין בתשובת הולחו"ף לעררים שהוגשו למועצה הארצית:
"יש
להניח כי לולא היו נקבעות עובדות בשטח ולולא היו בעלי המבנה מסתמכים על היתרים
שהוצאו שלא כדין, היתה הולחו"ף דוחה את התכנית, שאינה מתאימה לאזור בו היא
מצויה. עמדת הולחו"ף היא כי מדובר בשטח חוף עירוני חשוב, אשר הבינוי בו צריך
להיות מצומצם ככל הניתן. אף השימושים הראויים במקום הינם שימושים מוטי חוף בלבד.
התכנית מושא העררים כוללת בינוי רב מהרצוי וכן שימושים שאינם מתאימים לסביבה
החופית, על אף האמור אישרה הולחו"ף את התכנית, בשינויים מינימליים בלבד וזאת
לאחר ששקלה את הסתמכות בעלי הקרקעי על ההיתרים שהוצאו שלא כדין ואת הצורך להסדיר
את הבינוי ואת השימושים המותרים במקום".
עוד צוין:
"כוונת
הולחו"ף היתה שלא להרחיב את השימוש לאולמות אירועים, הנראה לה בלתי ראוי. עם
זאת הסכימה הולחו"ף להתחשב בעובדה כי לחלק מאולמות אלו ניתן היתר גם אם שלא
כדין".
17.
יוצא איפוא, כי
שילוב נסיבות יוצאות דופן – בניה נרחבת שבוצעה לפני שנים רבות והיתרי בניה שהוצאו
לבעלי קרקע על בסיס תוכנית שרק כעבור זמן רב התברר כי הם בלתי חוקיים – הוא שהביא
לאישור התוכנית במגבלות בהן אושרה, דהיינו כתוכנית המבקשת להכשיר את שראוי להכשיר
מהקיים, מבלי לאפשר בשלב זה הרחבה של היקף הבניה מעבר לבנוי בפועל.
18.
ויובהר, כפי שציין
בית המשפט המחוזי בהחלטתו, בעל קרקע הסבור כי לאור הבניה שאושרה בחלקים אחרים של
בית הקשתות, ראוי לאפשר לו בניה נוספת, יוכל לאחר אישור התוכנית להגיש תוכנית
המתייחסת אך לחלקה שלו, ולבקש במסגרתה כי יאושרו לו זכויות בניה נוספות. חזקה על
רשויות התכנון כי יבחנו תוכנית כזו, ככל שתוגש, לגופה, תוך שיתנו דעתם למכלול
השיקולים התכנוניים הרלוונטיים, ובכלל זה שיקולי האפליה אותם העלתה חברת קשתות
נכסים בהליך זה.
19.
משאלו פני הדברים
סבורני כי החלטת הוועדה המחוזית, לפיה אין מקום לערוך בשלב זה שינויים מרחיקי לכת
בתוכנית, כפי שעולה בדרישת חברת קשתות נכסים, הינה עמדה נכונה ואין מקום להתערב
בה. שינויים כאמור היו מחייבים ביצוע סבבים נוספים, לרבות החזרת התוכנית לדיון
בולחו"ף, ומשמעותם הייתה סיכול התכלית של הסדרת הבניה הקיימת בבית הקשתות
בעתיד הנראה לעין.
20.
באשר לטענה בדבר
כבילת שיקול הדעת של הוועדה המחוזית לשיקול דעתה של הולחו"ף הרי שאף דינה
להידחות. הולחו"ף הוא מוסד תכנון בכיר ביותר אשר סמכויותיו הוקנו במסגרת סעיף
2 לתוספת השניה לחוק התכנון והבניה. המקרקעין מושא ההליך מצויים בסביבה
חופית כהגדרתה בחוק התכנון והבניה ובחוק שמירת הסביבה החופית,
התשס"ד-2004. אישורו ובחינתו של הולחו"ף מחוייבים על פי דין, ומשעה שאלו
ניתנו אין מקום לתמוה מדוע התייחסותו העניינית והמפורטת אומצה על ידי מוסדות תכנון
אחרים. יתרה מכך, הוועדה המחוזית קיבלה החלטתה לאחר תהליך ארוך ומתועד של שמיעת
התנגדויות ועריכת מספר דיונים בנדון. העובדה כי בסופו של יום בחרה הוועדה לאמץ את
עמדת הולח"וף אינה משמיעה כי מלכתחילה ראתה עצמה כבולה לה.
21.
לפיכך החלטת בית
המשפט המחוזי הדוחה את עתירת חברת קשתות נכסים מקובלת עלי במלואה, ועל כן אמליץ
לחבריי לדחות את הערעור שהוגש בעניין זה.
ערעור חברת י.מ. אמסלם בעע"מ 3964/17
22.
כאמור לטענת חברת
י.מ. אמסלם בית המשפט המחוזי נתפס לכדי טעות עת קבע שהמערערת הסכימה לשינוי סיווג
תוכנית האיחוד וחלוקה, ולכן דחה את טענותיה בעניין ללא התייחסות למחלוקת המשפטית
האם נדרשת הסכמת הבעלים (כגישת חברת י.מ. אמסלם) או הבעלים הרשומים (כגישת יוזמי
התוכנית).
23.
סעיף 121 לחוק
התכנון והבניה מקנה סמכות לקביעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה בין שבהסכמת הבעלים
ובין שלא בהסכמתם. השוני בין החלופות הנזכרות מובהר בסעיף 122 לחוק התכנון
והבניה, הקובע הוראות שונות שתכליתן שמירה ככל הניתן על יחסיות בין המצב הקודם
לבין המצב החדש לאחר החלוקה, כאשר תוכנית האיחוד והחלוקה מתבצעת שלא בהסכמת
הבעלים. מבחינה פרקטית, משמעות הדבר היא כי ככל שלא הושגה הסכמת הבעלים יש להכין
טבלת הקצאה ואיזון, במטרה לבחון את התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 122
לחוק.
24.
לטענת חברת י.מ.
אמסלם, רק במסגרת הדיון בהתנגדויות, בחודש דצמבר 2015, התחוור לה כי יוזמי התוכנית
מבקשים לשנות את הסיווג ולקדם את התוכנית כתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים וכי
הם ניסו באופן בלתי לגיטימי לעקוף את מכשול התנגדותה לתוכנית בטיעון שהתוכנית
מקובלת על הבעלים הרשומים, עליהם כאמור המערערת לא נמנית. לטענתה עיון בפרוטוקול
הדיון מעלה באופן ברור את התנגדותה לשינוי הסיווג כמו גם לתוכנית עצמה.
ואולם,
עיון בפרוטוקול הדיון הנזכר מעלה דווקא תמונה הפוכה. שכן, מהפרוטוקול עולה כי
טענותיה של החברה נגעו לבקשותיה לאפשר לה לקבל זכויות נוספות ולהרחיב את השימוש
הקיים שהיא עושה בחלקים הרלוונטיים לה במבנה ולא ביחס לחלוקה הקיימת. יתרה מכך,
בהמשך הדיון (עמודים 36-35 לפרוטוקול הישיבה) מעלה הסכמה מפורשת של חברת י.מ.
אמסלם לאיחוד וחלוקה.
25.
זאת ועוד, אף אם אצא
מנקודת ההנחה שאכן נדרשת הסכמת חברת י.מ. אמסלם לשינוי הסיווג, למרות שאינה רשומה
כבעלים במרשם המקרקעין (נושא אותו אבקש להותיר בצריך עיון) ואף אם אניח כי הסכמה
כאמור לא ניתנה (דבר המנוגד לקביעת בית משפט קמא) הרי שאין בכך כדי לסייע למערערת.
כאמור, השוני העיקרי בין תוכנית איחוד
וחלוקה בהסכמה לבין תוכנית איחוד וחלוקה שאינה בהסכמה הוא שכאשר התוכנית מבוצעת
שלא בהסכמה, מדובר בהתערבות שלטונית כופה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות, ועל כן
על רשויות התכנון לוודא את הגינות החלוקה, במובן זה שהיא שומרת, ככל הניתן, על
זכויותיהם היחסיות של הבעלים הנוגעים בדבר (וראו בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר
הפנים, פ"ד מו(4) 749, 757-756 (1992); שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובניה 1113-1111, 1153- 1156 (2015)).
ואולם, בענייננו, חברת י.מ. אמסלם לא רק שלא העלתה טענה כלשהי לפיה רכיב האיחוד
והחלוקה בתוכנית מקפח אותה (וראו עמודים 7-6 לפרוטוקול הדיון מיום 9.4.2018), אלא
שאף סברה בשלבים מוקדמים של ההליך כי אין כל צורך בביצוע איחוד וחלוקה (ראו סעיפים
26-19 להתנגדות חברת י.מ. אמסלם לתוכנית מיום 12.6.2014, בה נטען כי אין כלל צורך
בביצוע איחוד וחלוקה במסגרת התוכנית, מאחר ש"אומנם קיימות
סטיות בין גבולות המבנים הקיימים לגבולות חלקות הפרויקט, אולם מדובר בסטיות לא
מהותיות (שמקורן לא ברור) אותן ניתן לפתור ע"י קביעת שטחי השלמה, ללא כל צורך
באיחוד וחלוקה").
במצב
דברים זה, עמידתה של חברת י.מ. אמסלם על דרישה זו היא בגדר "הכבדה לשם
הכבדה", כלומר עמידה על זכות שלא לשם הגשמת התכלית לשמה היא קיימת, אלא אך
ורק על מנת להכביד ולהקשות על האחר. תכליתה של התנגדות זו אינה להגן על האינטרס
הלגיטימי של חברת י.מ. אמסלם בשמירה על זכויותיה המעין-קנייניות העלולות להיפגע
במקרה של איחוד וחלוקה, אלא עיכוב אישורה של התוכנית, תוך ניסיון לשפר את עמדת
המיקוח שלה מול בעלי הקרקע האחרים. התנהלות כזו מהווה חוסר תום לב בעמידה על זכות,
ועל כן אין לשעות אליה (השוו: ע"א 782/80 רדומלסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2)
523 (1971) (בו נעשה שימוש בסעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 על
מנת להגיע לתוצאה זו); בר"ע 305/80 שילה
נ' רצקובסקי, לה(3) 449 (1981) (פסק דינו של השופט אהרן ברק); דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך ג 359
(התשס"ד)).
26.
בכל הנוגע לטענת
י.מ. אמסלם לפיה אין להכשיר במסגרת התוכנית חריגות בניה רחבות היקף אשר נבנו
בניגוד להיתרי הבניה (הבלתי חוקיים), הרי שעניין זה נשקל היטב על ידי רשויות
התכנון והבניה השונות, והוחלט כי בנסיבות הייחודיות בהן עסקינן, יש מקום להגיע
לפתרון ביניים, המכשיר חלק מחריגות הבניה, ובלבד שיוסרו יתרת החריגות הקיימות
במבנה הקשתות. פתרון שכזה, אשר לעיתים הוא בבחינת "כורח המציאות", מהווה
חלק ממרחב שיקול הדעת הרחב של רשויות התכנון. בבחינת מכלול הנסיבות של המקרה בו
עסקינן, ובשים לב לכך שפתרון ביניים זה אומץ לאחר הליכי תכנון ממושכים ומקיפים,
וזכה לאישור מכלול גופי התכנון הרלוונטיים, ובכלל זה ועדות משנה של המועצה הארצית
לתכנון ולבניה, אינני סבור כי יש הצדקה להתערבותנו בהחלטה העקרונית שהתקבלה בעניין
זה.
27.
מטעמים אלו אמליץ
לחבריי כי נדחה גם את ערעורה של י.מ. אמסלם.
ערעור שכנגד שהגישה חברת גלי
הקטיפה בעע"מ 3946/17
28.
עיקר הטענות שהועלו
על ידי חברת גלי הקטיפה מבקשות לתמוך בהכרעת בית המשפט קמא, ולהדוף את שני
הערעורים האחרים. ממילא, משנדחו שני הערעורים הללו, אין צורך לחזור ולהתייחס
לטענות האמורות.
29.
הטענה היחידה המועלת
בערעור שכנגד נגד פסק הדין קמא, נוגעת להימנעותו מלבטל את התנאי למתן תוקף.
נזכיר: לאור דרישת הולחו"ף נכללה
בתוכנית התניה לפיה כניסת התוכנית לתוקף מותניית בהסרת כל חריגות הבניה שלא הוכשרו
במסגרת התוכנית. חברת גלי הקטיפה עתרה לביטול התניה זו, ובית המשפט קמא, הורה
לוועדה המחוזית לחזור ולדון בעניין זה. חברת גלי הקטיפה סבורה כי חלף התנאי למתן
תוקף, יש לקבוע כי הוצאת היתרי בניה על פי התוכנית תהיה תלויה בהסרת חריגות הבניה,
ובדרך זו לנתק את הקשר שבין אשור התוכנית לבין הסדרת הפרות הבניה. לשיטתה, אם לא
יעשה כן, הרי שלכל אחד מבעלי הזכויות המתנגד לתוכנית תינתן למעשה זכות וטו על
אישורה הסופי, והדבר עלול לטרפד את אישור התוכנית. כן סבורה חברת גלי הקטיפה כי
החזרת הנושא לוועדה המחוזית עלולה אף היא להביא להתארכות ההליכים, וסבורה כי אין
בכך טעם.
30.
במהלך הדיון שהתקיים
בתיק ביום 8.4.2018 ביקשנו לדעת מהי עמדת הצדדים ביחס לאפשרות של המרת התנאי למתן
תוקף בהוראה לפיה הוצאת היתרי בניה על פי התוכנית תהיה מותניית בהסרת חריגות הבניה
שאינן תואמות אותה. ב"כ חברת קשתות נכסים הודיע כי הוא תומך בהמרת התנאי,
ואילו ב"כ הוועדה המחוזית ביקש להותיר את פסק הדין קמא על כנו גם בעניין זה
(ב"כ חברת י.מ. אמסלם נמנע מלהביע עמדה בדיון בעניין זה, אם כי בטיעוניה בכתב
התנגדה חברת י.מ. אמסלם לקבלת הערעור שכנגד גם בעניין זה).
31.
אין לכחד, קיים טעם
של ממש בעמדה המהותית העומדת ביסוד הערעור שכנגד. לא הוצג לפנינו שיקול מהותי משכנע
המצדיק את הותרת התנאי למתן תוקף על כנו, ומנגד קיימים שיקולים נכבדים המצדיקים
המרתו בדרישה להסרת חריגות הבניה כתנאי להוצאת היתרי בניה. מחד גיסא, תכליתו של
התנאי למתן תוקף היא להבטיח כי חריגות הבניה שהתוכנית לא מאשרת יוסרו, ואולם נראה
כי מטרה זו ניתן להשיג באותה מידה של אפקטיביות גם באמצעות התניית הוצאת היתר בניה
על פי התוכנית בהסרת חריגות הבניה הקיימות בחלקו של מבקש ההיתר. ודוק, בין בעלי
הזכויות השונים בבית הקשתות קיימים ניגודי אינטרסים, וממילא הפעלת "לחץ
קולקטיבי" על דרך של התניית האישור הסופי של התוכנית בהסרת מכלול חריגות
הבניה במתחם לא תועיל לקידום העניין (נהפוך הוא). מאידך גיסא, הותרת התנאי למתן
תוקף על כנו, משמעה דחייה נוספת בכניסת התוכנית לתוקף, תוך מתן כוח לכל אחד מבעלי
הקרקע לסכל אפשרות זו באמצעות סירוב להסיר את חריגות הבניה המצויות במקרקעיו. זאת
ועוד, התניה שכזו עשויה ליצור אי בהירות ביחס לתוקף התוכנית, שכן קיימות מחלוקות
לא פשוטות בשאלה מהו היקף חריגות הבניה בכל אחד מחלקי מבנה הקשתות. צירוף השיקולים
הללו עשוי להצדיק המרה של התנאי באופן שבמקום שתוקף התוכנית יותנה בהסרת חריגות
הבניה, יותנה מתן היתר בניה על פי התוכנית מהסרת חריגות הבניה הקיימות בחלקו של
מבקש ההיתר.
32.
ואולם, גם אם לגופן
יש לטענות בעניין התנאי למתן תוקף כוח לא מבוטל, הרי שמבחינה דיונית צדק בית המשפט
המחוזי, כאשר הורה על החזרת הנושא לדיון בוועדה המחוזית, על מנת שתשקול בשנית את
עמדתה בסוגיה זו. המדובר בהחלטה המצויה בסמכותה של הוועדה המחוזית, ואשר לה היבטים
תכנוניים מובהקים, שמן הראוי לתת לוועדה המחוזית הזדמנות נוספת לבחון אותם, לאור
הערות בית המשפט המחוזי ולאור הערותינו. מטעם זה, החלטנו כי יש לדחות גם את הערעור
שכנגד.
סוף דבר
33.
עסקינן בנסיבות
יוצאות דופן, אשר נוכח חלוף הזמן טומנות בחובן פוטנציאל ל"תוהו ובוהו
תכנוני" כלשון מהנדס המחוז, ולמצער פגיעה בבעלי זכויות במקרקעין שהסתמכו על
היתרי בניה שרק בדיעבד התבררה התקלה החוקית בעצם הוצאתם. כמו כן מדובר בענייננו
בהכרעה בשאלות תכנוניות מובהקות, שהתקבלו על ידי מוסדות התכנון המוסמכים, לרבות
ועדות משנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה שהיא מוסד התכנון המקצועי העליון,
ולאחר הליכים ממושכים בהם נשמעו טענות המערערים בכל אחד משלבי האישור, ולאחר
שטענותיהם נבחנו ביסודיות ובכובד ראש וניתן להן מענה מפורט. לאור זאת יש לדחות את
שני הערעורים שהוגשו, ערעור חברת קשתות נכסים וערעור חברת י. מ. אמסלם, וכן את
הערעור שכנגד, שהגישה חברת גלי הקטיפה בעע"מ 3946/17.
34.
הוועדה המחוזית
לתכנון ובניה מחוז דרום תדון בעניינים הנוספים בהם קבע בית המשפט קמא כי עליה
לקיים דיון חוזר בתוך 60 יום ממועד מתן פסק דין זה.
35.
חברת קשתות נכסים
תישא בהוצאות הוועדה המחוזית והוועדה המקומית בסכום כולל של 60,000 ש"ח, אשר
יתחלק ביניהן בחלקים שווים. חברת י.מ. אמסלם תישא בהוצאות הוועדה המחוזית והוועדה
המקומית בסכום כולל של 60,000 ש"ח, אשר יתחלק ביניהן בחלקים שווים, וכן
בהוצאותיהן של חברת גלי הקטיפה והלוי בסכום של 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ
לטובת כל אחד מהם, וכן בהוצאות ה"ה מגלאשוילי ופוגל (שיוצגו על ידי אותם באי
כוח) בסכום של 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
ש
ו פ ט
השופט ד' מינץ:
אני
מסכים.
ש
ו פ ט
הנשיאה א' חיות:
אני מצטרפת לעמדתו של חברי השופט ע'
גרוסקופף כי יש לדחות הן את ערעורה של קשתות נכסים בע"מ, הן את ערעורה של י.מ.
אמסלם בע"מ והן את הערעור שכנגד של גלי הקטיפה בע"מ וזאת מן הטעמים
שאותם פירט חברי בחוות דעתו המקיפה.
הפרשה דנן
אכן יוצאת דופן בכל קנה מידה. תחילתה בהוצאת היתרי בנייה על פי תכנית מתאר שלא
אושרה כחוק, ובנייה בהיקפים נרחבים בהסתמך על היתרי בנייה אלה והמשכה בחריגות
בנייה נוספות. כל אלה הצריכו בסופו של יום פתרון כולל שעיקרו לגליזציה של מרבית
הבנייה הקיימת, בדרך של התקנת תכנית מתאר חדשה.
על אף
הקושי הברור שמעורר פתרון מסוג זה, דומה כי אין מנוס ממנו במקרה דנן. כך אף סברו
כל מוסדות התכנון אשר בחנו את הסוגיה, החל בולחו"ף עבור דרך ועדת הערר,
הולנת"ע והוועדה המחוזית, וכחברי אף אני סבורה כי טענות המערערים אינן מגלות
עילה להתערבות בהחלטות התכנוניות שקיבלו מוסדות תכנון אלה.
כמו כן
מקובלת עלי עמדת בית המשפט המחוזי שאותה אימץ גם חברי ולפיה יש להחזיר את הדיון לוועדה
המחוזית על מנת שתשוב ותבחן האם אמנם נכון ויעיל בנסיבות העניין להתנות את מתן
התוקף לתכנית בהסרת חריגות בנייה שאינן תואמות אותה או שמא מן הראוי להמיר התנייה
זו בהוראה לפיה תותנה הוצאת היתרי בנייה בהסרת חריגות אלה.
ה נ ש
י א ה
הוחלט
כאמור בפסק דינו של שופט ע' גרוסקופף.
ניתן היום,
כ"א בתמוז התשע"ח (4.7.2018).
