ערעור אזרחי מס' 318/83
.1 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק
מרצון)
.2 רודולף ראובן וינרב
.3 בלנקה לביא
.4 אילנה וינרב - לברון
.5 שמואל אלי בן-ארי
.6 מאיה מרית - וינרב
נגד
.1 אוגניון שיבר
.2 דן קלטר
.3 לואיז שהין
.4
דוד עטר
.5 עליזה בן חור
.6 נעים בן חור
.7 מיכאל סער
.8 אבלין חורי
.9 אליהו רונן
.10משה אלעני
.11יעקב מטלון
.12שלמה גנא
.13שמעון טמיר
[27.11.85]
לפני המשנה לנשיא מ' בן-פורת והשופטים ג' בך,
א' חלימה
חוק בתי המשפט, תשי"ז-1957,
ס"ח 148, סעיף 37-
חוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984,
ס"ח 195, סעיף 79-
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969,
ס"ח 259, סעיפים
3, 5, 9, 10, 12,
13, 3, 157(א),
160, 161-
חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979,
ס"ח 42, סעיף 1-
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971,
ס"ח 160, סעיפים 22,
.26
בית המשפט העליון
פסק:
א. (1) תום-לב
לעניין סעיף 9לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969,
מתייחס למועד רכישת הזכויות ורישומן ולא למועד מאוחר יותר,
שבו מבקשים לממש את הזכות בהליכים משפטיים.
(2)
"עצימת עינים" עשויה לשלול תום-לב, אולם כדי להוביל למסקנה זו צריך
הטוען להוכיח, כי "עוצם העינים" עשה כן בשל החשש, שבעיניים פקוחות ילמד
עובדות, שעשויות להיות להן השלכות שליליות לגבי זכויותיו.
(3)
בנסיבות העניין היו המשיבים רשאים להסתמך על הרישום בספרי המקרקעין לצורך ביצוע
העיסקה, ואין ההימנעות מלרדת לשטח מפחיתה כהוא זה
מתום-לבם של המשיבים בעת הרכישה.
ב. (1) דרישת
התמורה, המופיעה בסעיף 9לחוק המקרקעין, היא
דרישה מהותית.
(2)
הבאר מצויה בחלקה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה בהיותה "מחובר של קבע",
במשמעותו בסעיף 12לחוק המקרקעין. הבדיקה שצריכה איפוא להיעשות
היא, אם החלקה, שאליה "מחוברת" הבאר, נרכשה בתמורה.
(3)
הידיעה או אי הידיעה על דבר קיום הבאר אינה מעלה ואינה מורידה לעניין התנאי האמור.
(4)
התמורה אינה חייבת להיות שוות ערך לזכות שהוענקה בעדה.
ג. (1) חוק
המקרקעין מכיל רשימה של זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא,
זיקת הנאה וזכות קדימה. המושג "רשות" אינו נכלל ברשימה זו.
(2)
טענה בדבר קבלת רשות או רישיון הינה הגנה טובה במקרים מסוימים, כגון להדיפת תביעה
בגין הסגת גבול.
ד. כאשר טובת
ההנאה, אשר נטען לגביה כי היא בלתי צודקת, נובעת
מזכות שבדין, אין
ליישם לגביה את כללי הדין המעין-חוזי של
"עשיית עושר שלא במשפט".
פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 304/72
מנחם ביאלר נ' משה ביאלר, פ"ד כז(1) .533
[2]
ע"א 271/75 פ' שושן נ' ד' שושן ואח’,
פ"ד ל(1) .473
[3]
ע"א 117/78 אלקלעי נ' וינשטוק, פ"ד לד(4) .493
[4]
ע"א 586/69 כרסנטי נ' הימנותא בע"מ ואח’, פ"ד כד(2) .789
הערות:
לסעיף 9לחוק המקרקעין ראה: נ' כהן, "ביטול
חוזה והשפעתו על עיסקאות במקרקעין
בלתי רשומות" הפרקליט לה (תשמ"ג-מ"ד), .215
ערעור ברשות על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו (הנשיא התורן מ' בן-דרור והשופטים מ' טלגם, י' גולדברג) מיום
12.5.83בע"א 365/82בו נתקבל ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום.
הערעור נדחה.
ש' לברון - בשם המערערים;
א' פסי - בשם המשיבים.
פסק-דין
השופט ג' בך: .1ערעור זה נסב על השאלה, אם זכויות הבעלות, שכשו
המשיבים ביחד עם אחרים במקרקעין נושא הדיון, כוללות גם את זכויות
השימוש והחזקה בבאר, הנמצאת על
גבי חלקת הקרקע שנרכשה, או אם זכויות אלה נשארו באופן בלעדי בידי המערערים. בעליהם
המקוריים של אותם מקרקעין. המערערת 1(להלן - המערערת) היא
חברה, שהחלקה הנדונה הייתה בבעלותה, ויתר המערערים הם בעלי המניות באותה חברה.
בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו פסק, ברוב דעות, לטובת המשיבים, בקבלו את ערעורם של הללו על פסק-דינו
בעניין הנדון של בית-משפט השלום, וקבע, כי זכותם הקניינית של המשיבים "מאפשרת
להם להשתמש בעצמם במי הבאר כשיעור חלקם בבעלות, כולל הזכות לחזקה במשותף עם הבעלים
האחרים ולמניעת חזקה מאחרים". עוד חייב בית המשפט את המערערים
בהוצאות משפט.
על פסק-דין זה הוגש
הערעור שלפנינו, לאחר שנתקבלה הרשות לערער.
.2אלה עיקרי העובדות, הצריכות לענייננו:
א) ביום 4.12.72התקשרה המערערת (היא הנתבעת 1בתביעה המקורית), אגוזי שפע בע"מ, שהייתה הבעלים של
מקרקעין, הידוים כחלקה 33בגוש 6233(להלן - חלקה 33),
בחוזה למכירת החלקה (להלן - החוזה הראשון) לאחד יצחק אדלר (נתבע 2באותו הליך).
ב) בחוזה המכר בין
המערערת לאותו אדלר נקבע, כי באר שעל החלקה ושטח הרצוף לה אינם נכללים במכר
ונשארים בבעלותה המוחלטת של המוכרת, וכי הבאר והחלקה יופרדו מחלקה 33ויירשמו כחלקה עצמאית ונפרדת בבעלות המערערת.
ג) על-אף התחייבות
המערערת לרשום בפנקסי המקרקעין תכנית חלוקה עד 1.7.73, באופן שהבעלות בחלקה תירשם על שם אדלר, אשר יעביר
בחזרה למערערת את הבעלות
בבאר, התכנית לא נרשמה, וב- 1.7.73נחתם חוזה (להלן - החוזה השני), לפיו נמכרה חלקה 33על-ידי אדלר לחברת בן יהודה 66בע"מ (להלן - חברת "בן יהודה")
"למעט הבאר והאדמה שמסביב לה". בהתאם לחוזה זה השאיר אדלר בבעלותו
975, 500/23חלקים מתוך חלקה 33והתחייב, שאם עד יום 10.8.73לא יופרדו הבאר והאדמה שמסביב לה מהחלקה כולה על- ידי
חברת אגוזי שפע בע"מ, יחתים הוא את הקונה החדש, היינו את חברת "בן
יהודה", על ייפויכוח נוטריוני בלתי חוזר בעניין הבאר, כפי שהיה עליו לחתום
על-פי ההסכם שלו עם חברת אגוזי שפע בע"מ, קרי המערערים.
ד) ביום 15.8.73נרשמה הבעלות בחלקה כולה על שם אדלר. מאחר
שתכנית החלוקה לא בוצעה, הרי
בעקבות חוזה המכר בין אדלר לחברת "בן יהודה" נרשמה החלקה לאחר מכן, למעט החלק ה-975,500/23,
בפנקסי המקרקעין על שם חברת "בן יהודה".
ה) באוקטובר 1973או בסמוך לכך מכרה חברת "בן יהודה"
חלקים מתוך חלקה 33לרוכשים שונים,
ביניהם המשיבים בערעור זה. בחוזים בין חברת "בן יהודה" לבין הרוכשים
השונים לא בא זכר לבאר ולסייג, שהיה קיים בחוזי המכר הקודמים, ולא נרשמה כל הגבלה
בחוזים בין הצדדים או במשרד רישום המקרקעין, אלא נקבע, שכל אחד מהקונים רוכש את
הקרקע כשהיא "חפשית מכל עיקול, שיעבוד, משכנתא, חוב או תביעה כלשהי".
זכויות הרוכשים נרשמו בפנקסי המקרקעין כבעלים משותפים של חלקים בלתי מסוימים
בחלקה.
ו) ב- 1977הגישה המערערת בקשה בדרך של המרצת-פיחה בעניין
הנדון נגד אדלר, ובהסכמתו של זה
נפסק ב-22.3.77, כי זכות השימוש הבלעדית בבאר
שייכת למערערת. בהסתמך על החלטה זו נרשמה ב-28.4.77, לראשונה מאז העברת
זכויות בחלקה מהבעלים המקוריים, הערת אזהרה ביחס לבאר בפנקסי המקרקעין.
ז) משנודע למשיבים,
אשר לא צורפו כצד להמרצת הפתיחה, אף שנרשמו בפנקסים כבעלי החלקה בטרם הוגשה התובענה
בתחילת 1980, על דבר רישום הערת האזהרה, הגישו תביעה בדרך של
המרצת-פתיחה לבית המשפט המחוזי ובה ביקשו, שתוכרע שאלת זכות השימוש בבאר. ובין
היתר ביקשו, שבית המשפט יצהיר, כי המערערים אינם זכאים לעשות שימוש בלעדי בבאר,
הנמצאת בחלקה .33
ח) היות שהמחלוקת
בין הצדדים הצטמצמה לשאלת השימוש והחזקה
בבאר ובמימיה,
הועבר הדיון בתובענה בהסכמת הצדדים לבית-משפט השלום, על-פי סעיף 37לחוק
בתי המשפט, תשי"ז- 1957(כיום סעיף 79לחוק
בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1964), באשר הוא המוסמך לדון
בשאלת השימוש והחזקה במקרקעין.
ט) שופט בת-משפט
השלום דחה את תביעת המשיבים בקבעו:
"אין ספק בלבי, שהתובעים (קרי המשיבים - ג' ב') לא
התכוונו לרכוש באר וזכויות בבאר. הם התכוונו לשלם תמורה ושלמו תמורה רק עבור חלקה
לבניה ומגורים, וקיבלו את מלוא התמורה עבור הכסף ששילמו.
מאידך, אין ספק
מהראיות ומהמסמבים שהוגשו, שהחברה שמכרה לתובעים את חלקותיהם לא היתה זכאית למכור
את הבאר והשימוש במימיה, כי לא רכשו את הבאר. היה פה מפגש רצונות ברור של אי מכירת
ואי קנית באר או שימוש בבאר (ההדגשה שלי - ג' ב')... גם לפי החוק נראה לי שברור כי
לנתבעת (קרי המערערת - ג' ב') נקבעה לפחות זכות השימוש בבאר... ואין התובעים
יכולים להיתפס בטעות ברישום... ולזכות בתמורה מן ההפקר".
י) על פסיקה זו
ערערו המשיבים לבית המשפט המחוזי, ושם נחלקו הדעות. שופט המיעוט, הנשיא התורן מ'
בן-דרור. היה בדעה, שיש לדחות את הערעור ולאמץ את מסקנת הערכאה הראשונה. השופט
בן-דרור קבע, כי לאור העובדה, שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים באשר לשאלת הרישום של
החלקה על שם המשיבים כשהיא חופשית מכל עיקול, שיעבוד וכו' ובאשר לתוכן חוזי המכר
הקודמים, שהוציאו את הבאר והשטח הרצוף לה מעיסקות המכר, הרי הבעיה, שעמדה לפני
בית-משפט השלום, לא הייתה אלא
בעיית סיווג זכות המערערים, אם זכות בקרקע היא או זכות אחרת, שאינה מוגדרת כזכות
במקרקעין. במקרה האחרון אין יכולת לרשום את הזכות, ואי הרישום לא צריך לעמוד לרועץ
לבעל הזכות. מסקנתו הייתה, כי בידי המערערים זכויות של שימוש וחזקה, הנופלות לגדר
המונח "רשות", אשר אינה נרשמת בפנקסי המקרקעין (ע"א 304/72[1]).
עוד מוסיף השופט
המלומד, שמאחר שאין מחלוקת, כי השימוש בבאר ובמימיה הותר למערערים בעבר על-ידי
בעלי המקרקעין הקודמים, היינו אדלר וחברת "בן יהודה" (ועל-כן המערערים
אינם מסיגי גבול באזור הבאר), הרי שצריך היה לברר, אם זכות השימוש, שהוענקה
על-ידי הבעלים הקודמים, בוטלה מכוח החלפת הבעלות או מנימוק אחר.
כאשר בית-משפט
השלום לא תן דעתו לשאלת ה,רשות' שהוענקה למערערים ואף הצדדים לא עשו כן, מן הדין, ששאלת זכות
הבעלים לבטל את הרשות שנתנו קודמיהם תישאר פתוחה, עד שתוגש תביעה מתאימה על-ידי
המשיבים, אם ירצו בכך.
לא כן סברו שופטי
הרוב, אשר מצאו, כי יש לקבל את הערעור, והשתיתו מסקנתם זו על סעיף 9לחוק המקרקעין,
תשכ"ט- 1969- ועל כך עוד ידובר להלן.
השופט מ' טלגם
התקשה ליישב את הבעלות הערטילאית, שהועברה נקייה מכל חוב, שיעבוד או תביעה, עם
קיומו של בר-רשות, שאין הבעלים יכול לבטל את רשותו אלא בתביעה משפטית. השופט
המלומד מדגיש, כי מפגש הרצונות הברור, שעליו מתבסס שופט השלום, שבו הוצאה
הבאר מכלל המכירה, לא היה בין הצדדים לערעור אלא בין מי שמכר למשיבים (חברת
"בן יהודה") לבין אדלר, ובין אדלר למערערים. כל אלה
קיבלו על עצמם
זכויות והתחייבויות אישיות, שאינן נצמדות לקרקע ועל-כן אינן נוגעות למשיבים.
עוד מציין השופט
בפסק-דינו:
"למשיבים (המערערים בפנינו - ג' ב') יש ם זכות
שימוש במי הבאר מכוחו של מר אדלר, שהוא בעלים בחלק קטן מהחלקה הכוללת ואשר זכאי
להרשות להם את השימוש בזכויותיו... מאחר שאין לו זכות שימוש בלעדית, לא יוכל כמובן
להעניק להם זכות כזו שהם מבקשים".
לבסוף מציע השופט
טלגם "לקבל את הערעור ולקבוע, שזכותם הקניינית של המערערים (המשיבים כאן - ג'
ב') מאפשרת להם להשתמש בעצמם במי הבאר כשיעור חלקם בבעלות, וזה כולל כמובן את
הזכות לחזקה במשותף עם הבעלים האחרים ולמניעת חזקה מאחרים".
השופט י' גולדברג
הצטרף למסקנה זו.
יא) כנגד פסק-דין
הרוב מוגש כאמור הערעור הנוכחי, לאחר שניתנה רשות ערעור בגוף פסק הדין של בית
המשפט קמא.
בהודעת הערעור העלו
המערערים טענות שונות, אך בסיכומיהם בכתב הצטמצמו למספר נושאים עיקריים, בהם ביקשו
לתקוף את מסקנת בית המשפט קמא.
אדון בטענות
המערערים בהתאם לשאלות המשפטיות שהן מעוררות.
.3שופטי הרוב מבססים את מסקנתם ביחס לזכויות
המשיבים על
הואת סעיף 9לחוק
המקרקעין, שזו לשונה:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה
העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה
עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו
עדיפה" (ההדגשה שלי - ג' ב').
המשיבים, אשר
לטובתם נרשמו חלקים בלתי מסוימים של החלקה בפנקסי הרישום, פעלו בתום-לב ובתמורה,
כך קובע השופט טלגם, ולכן זכותם עדיפה על פני כל התחייבות קודמת שניתנה למערערים,
אשר לא נרשמה.
שתי טענות נשמעות
בעניין זה מפי המערערים:
א) לא ניתן לייחס
תום-לב למשיבים, המודים בגלוי, כי רצונם לזכות בזכות בנכס, שקיומו כלל לא היה ידוע
להם בעת רישום העיסקה שבה רכשו הם בזכויות בעלות בחלקה.
ב) לא ניתנה תמורה מהותית על-ידי המשיבים עבור
הנכס נושא המחלוקת, ולכן לא
נתמלאו תנאי הסעיף 9הנ"ל ולא היה מקום להחלתו.
.4 בטרם נפנה לבדיקת הטענות
המועלות על-ידי המערערם, מן הראוי להבהיר, מדוע בכלל עשוי סעיף 9לחול על
עובדות המקרה המיוחד שלפנינו.
שלוש הן הנפשות
הפועלות על-פי סעיף 9לחוק המקרקעין:
א) אדם, שהתחייב
לעשות עיסקה במקרקעין ואחר כך חזר והתחייב כלפי אחר; ב) האדם, שכלפיו התחייב
הראשון לעשות עיסקה במקרקעין, שלא נגמרה ברישום, ושאותו מכנה נסח הסעיף "בעל
העסקה הראשונה"; ו-ג) האדם האחר,
שכלפיו התחייב האדם הראשון לעיסקה נוגדת, המכונה בסעיף גם
"השני".
מי הן אותן נפשות
פועלות במקרה דנן?
חברת "בן
יהודה", החוליה השלישית בשרשרת העיסקאות בחלקה 33, היא מי שהתחייבה לעשות
עיסקה לטובת המערערים ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזרה והתחייבה כלפי אדם אחר
לעיסקה נוגדת.
"בעל העיסקה הראשונה" הינו המערערת, שלטובתה
התחייבה חברת "בן יהודה" לעשות עיסקה במקרקעין. על קיומה של ההתחייבות
הראשונה אנו למדים מהתנאה בחוזה המכר שנערך ביום 17.7.73בין אדלר לבין חברת "בן יהודה (החוזה השני),
המאמץ גם את החוזה הראשון שקדם לו בין המערערת לבין אדלר מתאריך 4.12.72,
ולפיה חברת "בן יהודה" תחתום על ייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת
המערערים, שיאפשר הפרדת הבאר והשטח המצורף לה מחלקה 33והעברת הבעלות בחלקה הנפרדת על שם המערערים.
ולבסוף, האדם
"האחר" או "השני", הרי אלה הם המשיבים בערעור זה, שהם כעת
הבעלים הרשומים של חלקים בלתי מסוימים בחלקה .33בניגוד להתחייבותה לדאוג להעברת הבאר והשטח שלידה אל
המערערת, התקשרה חברת "בן יהודה" עם המשיבים בחוזה מכר ביחס לחלקים בלתי
מסוימים של החלקה, תוך התחייבות, שאותה חלקה בשלמותה היא "חפשית מכל עיקול,
שעבוד, משכנתא חוב או תביעה כלשהי". זכויות המשיבים על-פי הסכם המכר עם חברת
"בן-יהודה" נרשמו בפנקס המקרקעין, וזאת לפני "שהעיסקה
הראשונה", לטובת המערערת נגמרה ברישום.
העולה מכאן,
שלכאורה חלות על המקרה דנן הוראות סעיף 9לחוק
המקרקעין; אך כל זאת בתנאי שהמשיבים פעלו בתום-לב
וששילמו תמורה עבור העיסקה הנדונה.
.5נבחן עתה את טענת המערערים בדבר העדר תום-לב מצד המשיבים: אין מחלוקת
על כך, שהמשיבים רכשו את זכויותיהם במקרקעין בלי לדעת על עצם קיום הבאר. בא-כוח
המערערים מודה בסיכומיו, שאינו מייחס למשיבים כל עורמה או רמייה, אך הוא מבקש
לראות את חוסר תום-לבם בעמידתם על זכויותיהם בבאר, כאשר ברור, שלא התכוונו לרכוש באר במסגרת עיסקת המקרקעין
שערכו עם חברת "בן יהודה".
לעניין זה אין לי
אלא לחזור על דבריו של השופט טלגם בפסק-דין הרוב של בית המשפט קמא:
"לא נראה לי שבמקרה דנן הוכח חוסר תום לב מצד
המערערים ועצם עמידתם על זכויותיהם לא נראה לי כמעמיד אותם בדרגה מוסרית
פחותה".
גם שופט המיעוט,
הנשיא התורן בן-דרור, לא ראה לשלול את תום-לבם של המשיבים בעיסקת רכישת הקרקע, כך
שטענת חוסר תום-הלב, שהועלתה בערעור בבית המשפט קמא, נדחתה על דעת הכול.
זאת ועוד: צודק
בא-כוח המשיבים המלומד בהטעימו, שהמערערים נתפסו בנקודה זו לכלל טעות. תום-ב לעניין
סעיף 9מתייחס למועד רכישת הזכויות ורישומן ולא למועד מאוחר יותר, שבו
מבקשים לממש את הזכות בהליכים משפטיים. אין מחלוקת, כי בעת הרכישה והרישום של
הזכויות פעלו המשיבים בתום-לב ובאמונה, שהסתמכה על הרישום הקודם, שהם רוכשים
זכויות חופשיות משעבוד, תביעה וכו'. זהו המועד הרלוואנטי לבדיקת קיום תנאי זה.
עוד תקפו המערערים
את תום-לבם של המשיבים בכך, שהללו לא "ירדו לשטח" לפני קניית המקרקעין
וביצעו את הרכישה על-פי הרישום בלבד. לטענת המערערים, הייתה בהתנהגות זו של המשיבים
משום עצימת עיניים, והם נהגו כך מתוך
חשש, שאם אכן היו "יורדים לשטח" היו מטעינים עצמם במידע, שישלול את
תום-לבם (ראה מאמרו של א' רייכמן, "השפעת זיקת ההנאה על הלכות שכנים" עיוני משפט ד
(תשל"ה-ל"ו) 121, 143-144).
אינני מוצא ממש
בטענה זו.
אמנם נכון הדבר,
ש"עצימת עיניים" עשויה לשלול תום-לב, אולם כדי להוביל למסקנה זו צריך
הטוען להוכיח, כי "עוצם העיניים" עשה כן בשל החשש, שבעיניים פקוות ילמד
עובדות, שעשויות להיות להן השלכות שליליות לגבי זכויותיו.
במקרה דנן אין כל
רמז, ולו רק הקל ביותר, לכך שהמשיבים נמנעו מלבקר בשטח ולבדקו בשל חששם, שבעת
ביקור במקום עלולים הם לגלות דבר כלשהו העלול לפגום
בזכויותיהם באותה
חלקה. בנסיבות העניין היו רשאים המשיבים להסתמך על הרישום בספרי המקרקעין לצורך
ביצוע העיסקה, ואין ההימנעות מלרדת לשטח מפחיתה כהוא זה מתום-לבם של המשיבים בעת
הרכישה.
.6התנאי השני המופיע בסיפא של סעיף 9האמור הוא
מתן התמורה. התחייבות מאוחרת להעניק זכות במקרקעין זוכה במסגרת הסיפא של סעיף 9לעדיפות
על פני התחייבות קודמת, רק כשזכות זו מוענקת בתמורה. כלומר, התחייבות מאוחדת
להעניק זכות שלא בתמורה תידון במסגרת הרישא של הסעיף, משמע שהעדיפות ניתנת אז לבעל
ההתחייבות הקודמת. המערערים טוענים, שדרישת תמורה בסעיף 9הינה דרישה מהותית
ולא פורמאלית, ולאור הוויתור על התמורה בחוק החוזים הישראלי, המשחרר את
הדין המקומי מן הזיקה למשפט האגלי, שבו ה- considerationמהווה יסוד מיסודות החוזה, יש לתת משנה חשיבות
לחקיקה מיוחדת, שבה נקבעה דרישה ברורה לקיום תמורה.
גם דעתי היא,
שדרישת התמורה, המופיעה בסעיף 9, לחוק המקרקעין, דרישה מהותית היא
(ראה לעניין זה גם מאמרו של פרופ' ד' פרידמן, "הערות בדבר זכויות הבעלים המקורי כלפי צד שלישי לאור החקיקה הישראלית
החדשה" עיוני משפט ד (תשל"ה-ל"ו) 245, 249), ושאין להקל עמה ראש.
עם זאת, אין
באפשרותי להסכים לטענת המערערים, לפיה לא קוים התנאי האמור מהטעם, שהמשיבים - שלא
ידעו בעת הרכישה על קיום הבאר גם לא שילמו כל תמורה עבור השימוש והחזקה בה.
רכישת הזכויות בבאר ובמימיה לא הייתה צריכה להיעשות בתמורה נפרדת, שכן רכישה זו
היא פועל יוצא של רכישת זכויות במקרקעין, שהם נושא הדיון (בחלקה 33),
כשהן חופשיות מעיקול, שעבוד, תביעה וכו'. הבאר מצויה בחלקה ומהווה חלק בלתי נפרד
ממנה בהיותה "מחובר של קבע", כמשמעותו בסעיף 12לחוק המקרקעין.
הבדיקה שצריכה איפוא להיעשות הי, אם החלקה, שאליה "מחוברת" הבאר, נרכשה
בתמורה, ואין מחלוקת על כך, שרכישת החלקים הבלתי מסוימים של הקרקע על-ידי המשיבים
הייתה אכן בתמורה, ושהתמורה הייתה ממשית ולא סמלית.
הידיעה או אי
הידיעה על דבר קיום הבאר אינה מעלה ואינה מורידה לעניין התנאי האמור. התמורה אינה
חייבת להיות שוות ערך לזכות שהוענקה בעדה. אפילו נצא מההנחה, שהבאר משבחת את
החלקה, ושערך המקרקעין עם הבאר גבוה מהערך בלעדיה, דבר שלא הוכח, הרי אין בכך כדי
לשנות את המסקנה, שניתנה תמורה עבור החלקה, ושהתנאי האמור בסעיף 9התקיים.
.7אשר-על-כן נראה לי, כי בצדק החיל בית המשפט קמא את
הסיפא של סעיף 9הנ"ל על המקרה הנדון ופסק לטובת המשיבים בהתאם.
.8מן הראוי להזכיר, ששופטי הרוב עמדו על שני נימוקים
נוספים, שגם בעטיים סברו, כי מן הדין לפסוק לטובת המשיבים:
א) לדעת השופטים
טלגם וגולדברג אין כלל תוקף משפטי לתנאי, שנכלל בחוזה הראשון ובחוזה השני, שלפיו
הועברו זכויות הבעלות והחזקה על הקרקע האמורה למעט הזכויות על הבאר, אשר נשארו
בידי המערערים.
השופטים המלומדים
הסתמכו בהקשר זה על הוראות סעיף 13לחוק המקרקעין - שלפיו "אין
תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין" - על סעיף 12לאותו חוק - שבו נאמר
כי "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה
חיבור של קבע" - ועל סעיף 157(א) לחוק הקובע כי הרישום הנפרד של מבנים
מחוברים יבוטל. שופטי הרוב הסיקו מהוראות אלה, שהעברת הרכוש, למעט הבאר, הייתה
בלתי אפשרית מכוח החוק.
נימוק זה אינו נראה
משכנע בעיניי, שכן אין המדובר בחוזים המוקדמים ברישום חלק מהמקרקעין על שם
המערערים כי אם בהתחייבות להעביר את הבאר ואת השטח שלידה בחזרה אל המערערים ולרשום
על שמם את הבעלות על שטח זה בתור חלקה נפרדת. אינני מוצא לכאורה פגם משפטי
בהתחייבות מסוג זה.
אולם, מאחר שהגעתי
לכלל דעה, כי לאור סעיף 9לחוק המקרקעין מן הדין לפסוק לטובת המשיבים
גם בהנחה שאין פגם משפטי בחוזים הראשונים, הרי התוצאהתהיה בכל מקרה זהה.
ב) השופט גולדברג
סבר, כי המשיבים יכולים להסתמך גם על הוראות סעיף 10לחוק המקרקעין,
הקובע, כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום,
יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". המשיבים, שרכשו את
זכויותיהם בקרקע בהסתמכם בתום-לב על הרישום לטובת חברת "בן-יהודה", שלא
היה מסויג בתנאי או בשעבוד כלשהם, זכאים איפוא לקבלת זכות בעלות מלאה ללא פגמים.
בעניין זה היו
חילוקי דעות בין הצדדים בקשר לשאלה, אם אכן המקרקעין, שעליהם סב הדיון, הם
"מקרקעין מוסדרים".
אינני רואה צורך
להכריע בשאלה זו, וזאת לאור המסקנה שאליה
הגעתי, שצדק
בית המשפט המחוזי, בהחלטת הרוב,
בקבעו, כי הסיפא של סעיף 9לחוק המקרקעין חל על המקרה דנן.
.9נותר לי לדון בטענת
המערערים, שהענקת זכות השימוש בבאר ובמימיה למשיבים תהיה עבור אלה האחרונים
"עשיית עושר ולא במשפט" על חשבון המערערים.
המשיבים לא התכוונו
לרכוש זכויות בבאר, לא דעו כלל על זכויות כאלה בעת רכישת המקרקעין ולא שילמו בנפרד
עבור רכישת זכויות בבאר, ועל-כן מן הצדק הוא להעניק למערערים זכות שימוש בלעדית בבאר
ובמימיה.
בא-כוח המערערים ער
לעובדה, שחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט1979, אינו חל על המקרה דנן, באשר נחקק לאחר האירועים הרלוואנטיים למשפט זה, אלא
שלדידו אין חשיבות לכך, שכן ניתן להגיע לאותן מסקנות ותוצאות מהפעלת ההלכות
והכללים, שחלו בישראל לפני חקיקת החוק האמור ושמצאו לאחר מכן ביטוי באותו חוק.
גם סעיף 160לחוק
המקרקעין, המבטל את הזיקה בענייני מקרקעין לדין האנגלי בקבעו, ש"בעניני
מקרקעין לא יחול סימן 46לדבר המלך במועצתו...". אינו מהווה מכשול, שכן
הכוונה היא להסתמך על הלכות שביושר, שנקלטו במשפט הישראלי ושנשתרשו במיוחד בפסיקת
בית המשפט העליון, וסעיף 160לא בא לבטל הלכות אלה.
בא-כוח המשיבים
ביקש לדחות את טענת "עשיית העושר שלא במשפט" על הסף מהטעם, שהיא הועלתה
לראשונה רק בסיכומיהם של המערערים, וזכרה לא בא כלל בערכאות הקודמות ולא בהודעת
הערעור שהוגשה לבית-משפט זה.
במקרה שלפנינו לא
הייתי מציע לדחות את הטענה האמורה רק מן הטעם הפורמאלי, שהיא הועלתה
על-ידי המערערים לראשונה במסגרת
סיכומיהם בכתב. המדובר בטענה
משפטית, אשר אין בה משום שינוי מהותי של חזית הטיעון.
כמו כן ניתנה
למשיבים האפשרות המלאה להשיב על הטענה, והם אכן התייחסו אליה גם לגופה בסיכומיהם
שלהם. לא נגרם למשיבים איפוא עיוות דין עקב ההיזקקות לטענה (ראה לענין זה ע"א
271/75 [2], בעמ' 476, וכן ע"א 117/78
[3], בעמ' 497).
כמו כן מוכן אני
לצאת מההנחה, כי העקרונות, שנקבעו בחוק עשיית עושר ולא במשפט, היו מוכרים
במשפט הישראלי גם לפני קבלת החוק.
אולם נראה לי, כי
לגופו של עניין אין העקרונות והכללים האמורים יכולים להועיל למערערים.
בכללים אלה וכן
בחוק האמור אין המדובר על התעשרות "בלתי צודקת" אלא על קבלת טובת הנאה
"שלא על פי זכות שבדין" (ראה סעיף 1לחוק הנ"ל וספרו של
פרופ' ד' פרידמן,דיני עשיית עושר ולא במשפט (בורסי - ח. ש. פרץ,
תשמ"ב) 49).
לשון אחר: כאשר
טובת ההנאה, אשר נטען לגביה כי היא בלתי צודקת, נובעת מזכות שבדין, אין ליישם
לגביה את כללי הדין המעין-חוזי של
"עשיית עושר שלא במשפט".
והנה, במקרה
שלפנינו, בא המחוקק ומנסה, באמצעות סעיף 9לחוק המקרקעין, לאזן בין
האינטרסים של בעלי זכויות נוגדות, בין הצד לעיסקת מקרקעין ראשונה
וקודמת מחד גיסא
לבין צד לעיסקה מאוחרת יותר - אשר זכויותיו נקנות ונרשמות בתום-לב - מאידך גיסא.
אם סבור הצד הנפגע,
שהחיקוק האמור והעיקרון העומד מאחוריו, כפי שפורשו בפסיקה, אינם מביאים לתוצאה
צודקת, עליו או להציע פירוש לחוק הנוח יותר לעניינו או לנסות להביא לשינוי החוק,
אולם לא יוכל להצליח בטענה, לאמור:
"אמנם החוק והפירוש הנכון על פיו מקנים טובת הנאה
ליריבי, אך דבר זה מביא לתוצאה בלתי צודקת, ועל-כן אבקש לפסוק לטובתי על-פי הכלל
של ,עשיית עושר ולא במשפט'".
ם טענה זו דינה
איפוא להידחות.
.10לבסוף, ברצוני
להזכיר עובדה, שעליה עמד גם בית המשפט קמא, היינו, שאין בפסק-דין זה כדי לשלול
מהמערערים כל זכות לשימוש בבאר ובמימיה, שכן הושאר חלק מהבעלות על חלקה 33בידיו של אדלר (החלק ה975,500/23) ולגבי חלק זה הודה אדלר בזכות המערערים ביחס לבאר.
משמע, שהמערערים הינם שותפים לשימוש במימי הבאר, אך אין להם זכויות בלעדיות בבאר.
סיכומו של דבר:
הייתי מציע לדחות את הערעור ולהטיל על המערערים לשלם למשיבים שכר טרחת עורך-דין
בסך מיליון שקל, אשר יישא ריבית והצמדה מיום מתן פסק-דין זה ועד לתשלום בפועל.
המשנה לנשיא מ'
בן-פורת: אני מסכימה, אך לאור העובדה שבא-כוח המערערים הזמין אותנו לאמץ את עמדתו
של שופט המיעוט בבית המשפט המחוזי - שלפיה בידי המשיבים זכויות שימוש וחזקה שניתן
להגדירן כ"רשות" - ברצוני להעיר הערה בנדון. בדעת המיעוט נאמר, כי הלכה פסוקה היא, בעקבות ע"א 304/72
[1], בעמ' 536, שאין מקום לרשום זכויות של בר- רשת לשימוש
במקרקעין. להלך מחשבה זה אני מתקשה להסכים, ואלה טעמיי:
חוק המקרקעין מכיל רשימה של זכויות במקרקעין: בעלות,
שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. המושג "רשות" אינו נכלל ברשימה
זו. זאת ועוד, סעיף 161לחוק המקרקעין קובע, כי "אין זכות
במקרקעין אלא לפי חוק". למיטב ידיעתי, אין באף חוק הוראה הקובעת זכות
במקרקעין שעניינה "רשות", אם כי ברור, שטענה כגון "קיבלתי רשות או
רישיון" עודנה הגנה טובה במקרים מסוימים, כגון להדיפת תביעה בגין הסגת גבול: ע"א
586/69 [4], בעמ' .794אף עניינית ספק אם יש מקום להכיר בקיומה של זכות מסוג
"רשות", כאשר חוק המקרקעין מגדיר "שכירות",
"שאילה" ו"זיקת הנאה" הגדרה רחבה וגמישה. למשל, "זיקת
הנאה" היא שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמו זכות להחזיק בהם: סעיף 5לחוק
המקרקעין. "שכירות" מקרקעין היא זכות, שהוקנתה בתמורה להחזיק
ולהשתמש בהם שלא לצמיתות (סעיף 3לחוק המקרקעין);
ובאין תמורה לפנינו
"שאילה": סעיף 83לחוק המקרקעין וסעיף 26לחוק
השכירות והשאילה, תשל"א- .1971לכאורה, קשה להלום מצב, שלא ייכנס בדל"ת אמות
ההסדר האמור לעיל, בעיקר אם נוסיף להגדרות ולהוראות דלעיל גם את דיני עשיית עושר
ולא במשפט ובמקרה מתאים ונדיר - אף את דיני ההשתק.
קיימת דעת מלומדים,
שלפיה דן חוק המקרקעין אך ורק בזכויות קניין, ועל-כן ניתן אולי להכיר בזכות
להחזקה בתמורה, שאינה בגדר שכירות: י' ויסמן, חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969-
מגמות והישגים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש"ל) .61מסופקתני, אם זה המצב לאשורו. גם אם רצוי להכיר
בקיום זכויות אישיות להחזיק ולהשתמש במקרקעין מחוץ למסגרת דיני השכירות - ואיני נוקטת
עמדה בנושא - עניין הוא למחוקק לענות בו. מכל מקום, אין לפתוח פתח לעקיפת הוראתו
הקוגנטית של סעיף 22לחוק השכירות והשאילה, הקובע:
"השוכר אינו רשאי
להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת
המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את
הסכמתובתנאים בלתי סבירים, יהיה -
(1)
בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2)
.....".
תפקיד הפסיקה הוא
יישום דבר החקיקה ומניעת עקיפתו: השווה ד"ר י' זוסמן, ",תום-לב'
בדיני חוזים - הזיקה לדין
הגרמני" עיוני משפט ו (תשל"ח-ל"ט) 485, .489
עמדתי זו עולה בקנה
אחד גם עם הוראות חוק המקרקעין בעניין רישום עיסקאות. המגמה העיקרית של
המחוקק בתחום זה הייתה להנהיג שיטת רישום, אשר תבטיח, כי כל הזכויות במקרקעין
ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין. בצדק מעיר פרופ' ויסמן, שמגמה זו לא הוגשמה
במלואה (ספרו הנ"ל, בעמ' 87), אך בוודאי אין להוסיף
זכויות במקרקעין, שקיומן אינו מותנה ברישום בפנקסי המקרקעין, מעבר לאלו שכבר
קיימות במפורש.
לעיצומו של עניין,
אני מסכימה, כאמור, לדעת חברי הנכבד, השופט בך.
5129371
54678313 השופט א' חלימה: אני מסכים לתוצאה, שאליה הגיע
לחברי, כבוד השופט בך, וכן לתוספת, שהוסיפה כבוד המשנה לנשיא.
הוחלט כאמור
בפסק-דינו של השופט בך.
ניתן היום,
י"ד בכסלו תשמ"ו (27.11.1985).
