בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים
אזרחיים
|
ע"א 2627/11
|
לפני:
|
כבוד
המשנה לנשיאה ח' מלצר
|
כבוד
השופט נ' הנדל
|
|
כבוד
השופטת ד' ברק-ארז
|
המערערת:
|
עו"ד א. דיבון חברה לנאמנות בע"מ
|
נ ג ד
|
המשיבים:
|
1. מינהל מקרקעי ישראל
|
2.
עו"ד דוד לנגה בתפקידו כמפרק עמותת קריית רבני התפוצות
|
|
3.
כונס הנכסים הרשמי
|
ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ד'
מינץ) ב-פר"ק 579/02 מתאריך 09.02.2011
|
כתבי עת:
נינה זלצמן, עופר גרוסקופף, "משכון זכותו החוזית
של", ספר ויסמן, (תשס"ב) 133
חקיקה שאוזכרה:
חוק המשכון, תשכ"ז-1967:
סע' 9(א)
פסק-דין
|
1.
לפנינו ערעור על
החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ד' מינץ, כתוארו אז) ב-בש"א
2918/06, בתיק פר"ק
579/02 .
בגדרי ההחלטה
הנ"ל נדחתה בקשתו של מפרק עמותת קריית רבני התפוצות (בפירוק) (להלן: המפרק ו-העמותה, בהתאמה), המשיב
2 – להצהיר כי הסכם פיתוח שנחתם בתאריך 5.10.2000 בין העמותה לבין מינהל
מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) תקף, או לקבלתם של סעדים אחרים, חלף
הצהרה כאמור.
אביא להלן את
הנתונים הנדרשים להכרעה.
רקע
2.
העמותה היא אישיות
משפטית מאוגדת כדין, אשר המטרות שלשמן היא נוסדה הן: "להקים, לקיים ולהחזיק
בירושלים קריה שתהווה מרכז חינוכי ולימודי לרבני התפוצות ולהפצת ערכי תורה ויהדות
בארץ ובתפוצות".
3.
בין העמותה לבין המינהל
נחתמו, למן שנות ה-60 של המאה הקודמת, מסמכים והסכמים שונים שעניינם בהקצאתה של
קרקע לעמותה, לצורך הקמתו של בניין ציבורי עבור העמותה, הוא: "בית
הסתדרות הרבנים" (להלן גם: הקרקע ו-בניין
הישיבה, בהתאמה).
ראשיתם של
המסמכים האמורים הוא בזיכרון-דברים משנת 1963, שעל פיו התחייבה העמותה (בשמה הקודם:
"הסתדרות הרבנים באמריקה"), להעביר לקק"ל מגבית בסכום של 210,000$,
כאשר בתמורה לסך של 60,000$ מתוך הסכום האמור – קק"ל תעביר לרשות העמותה, בהחכרה, מגרש
ששטחו כ-15 דונם לשם הקמתו של בניין ישיבה. ואכן בשלהי שנת 1965 נחתם בין המינהל
לבין העמותה הסכם פיתוח, שעל פיו הוקצתה לעמותה קרקע בשטח של
כ-15 דונם. במבוא להסכם צוין מפורשות כי: "...המינהל מוכן להחכיר ליוזם [העמותה – ח"מ] את המגרש אך ורק
לאחר שהיוזם פיתח את המגרש ולשם ביצוע המטרה הנ"ל הקים על המגרש את המבנים של
בית הסתדרות הרבנים תוך תקופה מסוימת ומילא יתר התנאים של הסכם זה". בתוך-כך
צוין עוד כי: "...כדי לאפשר ליוזם ביצוע המטרה הנ"ל מוכן המינהל להעמיד
את המגרש לרשותו של היוזם עד 3 שנים לאחר חתימת הסכם זה וזאת בתור בר-רשות
בלבד".
4.
בניין הישיבה לא
הוקם בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם הפיתוח הנ"ל – והמינהל ביטל את העסקה. בהמשך
הושג בין הצדדים הסכם פשרה שלפיו הוקצתה לעמותה, זו הפעם, קרקע בשטח של כ-6,350
מ"ר בלבד, מתוך השטח הכולל של הקרקע שנמסר לה בתחילה, בתנאים שעליהם הוסכם,
וזאת לשם הקמתו של בניין הישיבה. משלא נבנה בניין הישיבה גם זו הפעם במועד שנקבע
לשם כך – ביקש המינהל, שוב, לבטל את העסקה. גם אז ביקשה העמותה להאריך את משך
תקופת הסכם הפיתוח – והמינהל נעתר לבקשתה.
5.
בנייתו של בניין הישיבה הושלמה, בסופו של יום
(שלא בתוך לוח הזמנים שנקבע בהסכם, כאמור), במהלך שנות ה-80 של המאה הקודמת.
בתוך-כך, בשנת 1981, נחתם בין המינהל לבין העמותה הסכם חכירה בנוגע לקרקע, וזאת לגבי
שטח של כ-6,350 מ"ר.
6.
בשנת 1997 נתקבלה תכנית שיזמה הרשות לפיתוח ירושלים, אשר במסגרתה שונה
ייעודה של הקרקע והוחלט כי בניין הישיבה שלא התאים עוד לייעוד הקרקע – ייהרס, ובמקומו יוקמו על הקרקע 80 יחידות דיור למגורים. כשלוש שנים לאחר
מכן, בשנת 2010, מכרה העמותה את זכות
החכירה שלה בקרקע, לרבות בניין הישיבה שנבנה עליה – לצד שלישי (להלן גם: חברת נטע
ליפשיץ), תמורת סכום של 7.2 מיליון דולר
(ראו: מע/9).
7.
ביני לביני, על-רקע ההחלטה בדבר שינוי הייעוד של הקרקע למגורים הנ"ל –העמותה פנתה למינהל בבקשה להקצות לה מגרש, שבו היא תוכל להקים מחדש את בניין
הישיבה. בתוך-כך העמותה טענה כי לנוכח ההסכמים ההיסטוריים
שנערכו בינה לבין המינהל ביחס לקרקע, ולאור הסכומים שהעמותה שילמה למינהל
מכוחם – קמה לה זכות לקבל מהמינהל קרקע נוספת בשטח של כ-3 דונם (מעבר למגרש שהיא
ביקשה להקצות לה חלף הקרקע, שייעודה שונה, כאמור לעיל).
8.
בתאריך 6.8.2000 המינהל
נעתר, באופן חלקי, לבקשתה של העמותה ואישר להקצות לה קרקע בשטח של כ-3,600
מ"ר המיועדת להקמתם של בנייני ציבור (להלן: המגרש). בגדרי ההחלטה
האמורה נכתב כי פרטי עסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם פיתוח שייחתם בין הצדדים.
בתוך-כך צוין מפורשות, בגדרי ההחלטה האמורה, כי "העסקה אושרה בתנאים הבאים:
קבלת כתב ויתור של היזם [העמותה – ח"מ] כי אין לו כל
טענה, תביעה ודרישה ביחס לשטח הנוסף שהמינהל חייב לו כמפורט ברקע העסקה".
ואכן, בהמשך להחלטה הנ"ל העמותה העבירה למינהל כתב ויתור, שבו נכתב
כך: "הריני לאשר כי עם חתימת חוזה פיתוח בגין מגרש 41... אין לנו כל טענה,
תביעה ודרישה ביחס לשטח הנוסף שהמינהל חייב לנו" (ראו: מכתב מתאריך 4.10.2000
בתוך מע/10).
9.
בתאריך 5.10.2000
(באותו יום שבו מכרה העמותה את זכויותיה בקרקע לחברת נטע
ליפשיץ), נחתם בין המינהל לבין העמותה הסכם פיתוח ביחס למגרש (להלן: הסכם הפיתוח), וזאת "חלף
הזכויות הקודמות" (ראו: סעיף 28 לבקשה למתן הוראות, מע/16).
מפאת חשיבותם
של הדברים אביא להלן בהרחבה-מה את עיקרי תנאיו של הסכם הפיתוח האמור הרלבנטיים
לענייננו. כך, בין היתר, נכתב בהסכם הפיתוח:
"[ו]הואיל והמינהל יהיה מוכן להחכיר ליוזם [קריית רבני התפוצות, היא
העמותה, בשמה טרם כניסתה לפירוק – ח"מ] את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי
שישמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה;
והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש
לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בניית המבנים למטרת ההקצאה על-פי היעוד
ושעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים;
...
2. המינהל מעמיד בזה את המגרש לרשות
היוזם והיוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו, לתקופת הפיתוח בלבד, לשם פיתוחו
ובניית המבנים בהתאם לאמור במבוא לחוזה זה ובהתאם לתכניות שתאושרנה על-ידי המינהל
והרשויות המוסמכות".
(ההדגשות שלי – ח"מ).
בסמוך לאחר
מכן פורטו התנאים, אשר בהתקיימם ייחתם וייכנס לתוקף הסכם חכירה בין המינהל לבין העמותה בלבד, לגבי המגרש ולגבי המבנים שייועדו להיבנות עליו, ותנאים אלה נוסחו
כדלקמן:
"3. (א) אם היוזם ימלא אחר
התחייבויותיו על פי חוזה זה, ובמועדים הקבועים לכך בחוזה, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום עם המינהל על
חוזה חכירה (להלן – חוזה החכירה), לגבי המגרש והמבנים.
(ב)-(ג) ...
(ד) ...חוזה החכירה ייכנס לתקפו רק
לאחר שהמינהל יחתום גם הוא עליו וזאת רק אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על-פי חוזה פיתוח
זה, ובמועדים הקבועים לכך בחוזה זה. כל עוד לא חתם המינהל על חוזה החכירה לא יחייבו תנאיו את
הצדדים וחתימת היוזם לבדה על חוזה החכירה לא תקנה לו זכות כלשהיא על פיו...
(ה)...למען הסר ספק מוסכם בזה במפורש
כי האמור לעיל בסעיף קטן זה אינו בגדר חיוב שהמינהל מתחייב בו לטובת מי שאינו צד
לחוזה פיתוח זה והוא לא יקנה למי שאינו צד לחוזה פיתוח זה זכות כלשהי כלפי המינהל".
(ההדגשות שלי – ח"מ).
בהמשך
פורטו התחייבויותיה של העמותה על פי הסכם הפיתוח, ובהן ההתחייבות הבאה, שפורטה בסעיף 5 להסכם:
"5. היוזם מתחייב בזה: -
(ג) לגשת לביצוע התכניות המאושרות ולהתחיל בבניית המבנים על פי היתר הבנייה – לא יאוחר מהמועד להתחלת הבנייה
הנקוב במבוא.
אי התחלת בנייה במועד האמור
תיחשב כהפרה של סעיף קטן זה גם אם היוזם לא יהיה רשאי להתחיל בבנייה כדין במועד האמור
בשל העובדה שלא יהיה ברשותו במועד זה היתר בנייה כדין".
(ההדגשה שלי – ח"מ).
עוד נקבע בהסכם הפיתוח
איסור על העברה ושיעבוד של הזכויות המוקנות על-פיו. כך נכתב
בסעיף 11 להסכם האמור:
"11. (א) הרשות הניתנת ליוזם לפי
החוזה היא אישית בלבד ואסור ליוזם להעביר את זכויותיו לפי
החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין ובין בעקיפין, ו/או להשכיר את
המגרש ו/או למסור חזקה או שימוש בו, או בחלקו, לאחרים.
(ב)...
(ג) מבלי לפגוע באמור בסעיפים קטנים
(א)-(ב) לעיל ובנוסף על כך אסור ליוזם למשכן ו/או לשעבד את זכויותיו לפי החוזה
ואת המגרש בכל צורה שהיא אלא אם קיבל מראש ובכתב את הסכמת המינהל לכך".
(ההדגשות שלי – ח"מ).
באשר
להפרתו של הסכם הפיתוח וביטולו, הוסכם והותנה בין הצדדים לו כדלקמן:
"12. (א) הוסכם בזה בין הצדדים כי
המועדים
הנקובים בחוזה וכן התנאים הנקובים בסעיפים 4, 5 ו-11 הינם תנאים עיקריים ויסודיים
של החוזה שהפרתם, או הפרת איזה מהם, תחשב להפרה יסודית של החוזה.
(ב) מבלי לגרוע מהאמור בסעיף קטן (א)
שלעיל מוסכם בזאת כי אם תחול איזו מההפרות המפורטות להלן יהא המינהל רשאי לבטל את החוזה
מיד עם ההפרה ולשלוח ליוזם הודעה במכתב רשום על ביטולו (להלן – הודעת הביטול): -
(1)...
(2) אם היוזם יפר תנאי אחר מתנאי החוזה
וההפרה אינה ניתנת לתיקון ו/או אם ההפרה ניתנת לתיקון, והיוזם לא תיקנה או הסירה
תוך 3 חודשים מיום שנדרש לכך בכתב ע"י המינהל.
(3) אם הופר איזה מהתנאים המוקדמים
והיסודיים שבמבוא לחוזה זה.
13. (א) עם ביטול החוזה כאמור בסעיף 12
לעיל יהיה היוזם חייב: -
(1) לפנות מיד את המגרש.
(2) להחזירו מיד למינהל כשהוא פנוי מכל
חפץ ואדם וחופשי מכל שיעבוד או זכויות לצד שלישי.
...
(ב)...
(ג) עם קבלת המגרש בחזרה כאמור לעיל,
יחזיר המינהל ליוזם כל סכום ששולם על ידו למינהל על פי חוזה זה...".
(ההדגשות שלי – ח"מ).
"המבנים"
הוגדרו בהסכם הפיתוח כ"בנייני ציבור"; "תקופת הפיתוח" נקצבה
בהסכם ל-"36 חודשים, החל מיום אישור העסקה [6.8.2000 – ח"מ] וכלה ביום 6.8.2003"; "מטרת ההקצאה" הוגדרה בהסכם כ:
"בנייני ציבור", ביעוד של: "שירותים ציבוריים".
"התמורה"
הוגדרה בהסכם הפיתוח כ"דמי שימוש בסך 197,903.93 ש"ח לשנה ובסה"כ 593,711.79
ש"ח בעד כל תקופת הפיתוח", כאשר נקבע כי: "היוזם ישלם מס
ערך מוסף כדין החל על כל אחד מהתשלומים הנ"ל בהתאם לשיעורו של מס הערך
במועד תשלומו" (ההדגשות שלי – ח"מ).
10.
בסמוך לאחר חתימתו
של הסכם הפיתוח העמותה שילמה למינהל את התמורה הנ"ל,
בסכום כולל של 683,467.91 ש"ח – סכום שאותו היא קיבלה, על פי הנטען,
כאשראי, מן המערערת: "עו"ד א. דיבון חברה לנאמנות בע"מ"
(להלן: המערערת). כאן המקום לציין כי עו"ד א. (אליצור – ח"מ) דיבון שימש,
למצער במועדים הרלבנטיים, כעורך הדין של העמותה, וכבא-כוחה לעניין המגעים שהתנהלו
בינה לבין חברת נטע ליפשיץ והמינהל, בשנת 2010 (ראו, למשל: מע/13-9).
11.
בד-בבד עם חתימתו
של הסכם הפיתוח הנ"ל, חתם המינהל, לבקשתה של העמותה, על
"התחייבות לרישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין (הסכם פיתוח כללי)" –
לטובת המערערת (להלן: ההתחייבות לרישום משכנתא).
במאמר מוסגר
יצוין כי במסגרת בקשתה האמורה של העמותה התבקש המינהל להעביר לידי המערערת
(בנוסף להתחייבות לרישום משכנתא) גם הסכמה בכתב "למישכון הזכויות החוזיות
בדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום" על המגרש, ואולם עיון בחומר המצוי בתיק לא מגלה
תשובה ברורה לשאלה אם אמנם נרשם משכון כאמור. כך בעוד שהמערערת עושה שימוש במונחים
"משכון" או "שעבוד" בחלק מהמסמכים – היועץ המשפטי של המינהל
טוען במכתבו מתאריך 14.10.2004 (בתוך מע/15) כי "לחב' עו"ד א. דיבון
חברה לנאמנות בע"מ (להלן: "החברה לנאמנות"), ניתנה בזמנו
ע"י המינהל התחייבות לרישום משכנתא בלבד" (ההדגשה
שלי – ח"מ)). יוער כי רישום משכון כאמור עומד, לכאורה, בסתירה להוראת
סעיף 11 להסכם הפיתוח, ולפיכך נדרשה הסכמתו של המינהל לכך.
מכל מקום,
המערערת מיקדה את טענותיה בפנינו בסוגיית תקפותה ונפקותה, של ההתחייבות
לרישום משכנתא בנסיבות העניין, ולא בנפקות של משכון הזכויות החוזיות של העמותה לטובתה, ככל
שמשכון כזה נרשם כדין, במרשם המתאים (להבחנה בין שני מוסדות משפטיים אלה, עיינו:
נינה זלצמן ועופר גרוסקופף, "משכון זכותו החוזית של רוכש מקרקעין" ספר ויסמן – מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן 133 (ש' לרנר, ד'
לוינסון-זמיר – עורכים, תשס"ב) (להלן: זלצמן וגרוסקופף)) – ואף אני
אתרכז רק בנושא זה להלן.
12.
בפתחה של ההתחייבות
לרישום משכנתא האמורה, המינהל אישר כי על-פי הסכם הפיתוח, שצורף להתחייבות
– העמותה מחזיקה במגרש "בתור בר-רשות בלבד". בהמשך הובאו
הרקע להתחייבות ופרטיה, בזו הלשון:
"היזם הודיע לנו, כי הוא ו/או
אחרים קיבל ו/או עומד/ים לקבל מכם הלוואה ו/או אשראי ו/או שירותים בנקאיים אחרים
(להלן – ההלוואה), שתובטח, בין השאר, ע"י רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובתכם בסכום ההלוואה על זכות החכירה בנכס (להלן – זכות החכירה), אם וכאשר תירשם זכות זו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לקיום כל תנאי הסכם הפיתוח
על ידו.
בהתאם להוראות הבלתי חוזרות שקבלנו
מהיזם, הננו
מתחייבים בזה כלפיכם כי אם וכאשר נסכים לרישום זכות החכירה, לא נעביר ולא נרשום את
זכות החכירה ע"ש היזם, או מטעמו על שם מישהו אחר, אלא אם באותו מעמד תרשם
לזכותכם משכנתא בדרגה ראשונה על זכות החכירה בסכום בלתי מוגבל".
(ההדגשות שלי – ח"מ).
כאן המקום
לציין כי בגדרי ההתחייבות הנ"ל נכתב מפורשות כי היא ניתנה לאחר שהמערערת
הסכימה לתנאים שפורטו בה, ובכללם התנאי הבא:
"2. המינהל לא יהיה מנוע ומוגבל
בהפעלת סמכויותיו, זכויותיו וצעדיו על פי הסכם הפיתוח לרבות ביטולו – הכל כאמור
בהסכם הפיתוח. למען הסר ספק מובהר בזה, כי העברת הכספים לבנק [הכוונה היא למעשה למערערת –
ח"מ] בהתאם להוראות מסמך זה יראו אותה,
ביחסים בין המינהל ליזם [העמותה – ח"מ], כהעברת הכספים ליזם לכל דבר ועניין".
13.
במהלך שנת 2002
נכנסה העמותה להליכי פירוק, ובחודש פברואר שנת 2003 מונה עורך-דין דורון
לנגה לשמש כמפרק העמותה (להלן: המפרק). בתוך-כך התנהל
הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בירושלים, בין המערערת לבין נושה אחרת של העמותה (ראו: ע"א
4110/03, ע"א 7207/03), שגם בו היה המינהל
צד. אגב דיון בהליך האמור התברר, לכאורה, כי העמותה והמערערת עשו יד
אחת כדי לקבל מהמינהל את הזכויות במגרש, והכל לצורך פירעון חובותיה של העמותה, בשעה שלה עצמה
לא היתה עוד יכולת לקיים את התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח, היינו: לבנות על
המגרש מוסדות ציבור. מסקנה זו עלתה, לטענת המינהל, באופן מפורש מדבריו של
עו"ד א. דיבון, כפי שבאו לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון שנערך בפני בית המשפט
המחוזי בירושלים הנכבד, בתאריך 25.9.2003, שם הוא הצהיר כך:
"...חברת הנאמנות מייצגת את
הנושים להם חייבת החברה [צ"ל: העמותה – ח"מ] כסף... [ש]נכון שאני ייצגתי את קרית רבני התפוצות במגעיה
עם המינהל לצורך הקצאת הקרקע הנדונה כאן לקרית רבני התפוצות. עשיתי זאת מאחר וחברת
הנאמנות של משרדי נאמנת עבור נושים של העמותה, והיה להם עניין שהעסקה עם המינהל
תצא לפועל כדי שיהיה להם נכס שממנו יהיה ניתן לפרוע את חובות העמותה. אם לא היו
משלמים, העסקה הייתה מתבטלת ולא היה כלום לאיש. בנוסף לחוב שהעמותה היתה חייבת,
הלווינו לה את הכספים הדרושים לקניית הקרקע. ייצגתי את העמותה כדי להלוות לה כסף
כדי שתרכוש קרקע, שיהיה נכס ממנו ניתן יהיה לגבות את החובות האחרים. החברה
[צ"ל: העמותה – ח"מ] הייתה חייבת לנו מיליונים, ייצגנו
אותה כדי שתקבל את הקרקע כדי שנוכל לתת לה הלוואה כדי שממנה נוכל לפרוע את החובות
של החברה [העמותה – ח"מ] כלפינו" (שם, בעמ' 7-6).
14.
לנוכח הדברים
הנ"ל, ולאור הערה ביקורתית של בית המשפט המחוזי הנכבד לאחריהם ביחס להתנהלות
הצדדים שם – המינהל ערך בדיקה שבסיומה נשלחה לעמותה ולמערערת, בתאריך
7.12.2003 (כארבעה חודשים לאחר תום "תקופת הפיתוח" על פי ההסכם) – הודעה
בדבר "ביטול חוזה הפיתוח". בגדרי ההודעה האמורה נכתב, בין היתר, כך:
"...בנסיבות אלה החוזה בטל מעיקרו
ומכל מקום, הנני להודיעכם בזאת על ביטולו וכי ממועד מכתבי זה ואילך אין עוד לעמותה כל
זכויות במקרקעין שבנדון, אם וככל שהיו לה. להסרת ספק מובהר כי עם ביטול חוזה הפיתוח כאמור
מתבטלת מאליה גם ההתחייבות לרישום משכנתא שניתנה לטובת החברה וכן כל שעבודים ו/או
משכונים אחרים ככל שבוצעו ע"י העמותה בגין המגרש דנן..." (ראו: מע/14; ההדגשה
שלי – ח"מ).
15.
בעקבות מסירתה של
הודעת הביטול הנ"ל ולאחר חלופת מכתבים נוספת עם המינהל – הגיעו המפרק
והמערערת, להסדר בדבר שיתוף פעולה ביניהם (הסדר שאושר, על פי הנטען, על ידי בית
המשפט קמא הנכבד), וזאת לשם:
"אכיפת הסכם הפיתוח על המינהל
ולחילופין לקבלת פיצוי הולם בגין ביטולו (הן בדרך של מתן זכויות בקרקע אחרת ו/או
בדרך של פיצוי כספי) תוך חלוקת התמורה שתתקבל בגין כך (בעין או בכסף)
ביניהם".
(להלן: הסכם שיתוף הפעולה בין המפרק
למערערת).
בהסכם שיתוף הפעולה הנ"ל, שנחתם בין המפרק למערערת,
נכתב כי המערערת טוענת להיותה נושה מובטחת של העמותה בגין אשראי
שהועמד לה בסכום של 2,400,000 $, נכון למועד תחילת פירוקה של העמותה, וזאת מכוח
שיעבוד זכויות העמותה על פי הסכם הפיתוח. בתוך-כך, צוינו
בפיסקה 3 להסכם האמור, תחת הכותרת "זכויות העמותה", הנתונים הבאים:
"א. העמותה טוענת כלפי מנהל מקרקעי ישראל
לזכויות והתחייבויות מלפני עשרות שנים (להלן: "זכויות העבר").
ב. זכויות העבר של העמותה הומרו להסכם
הפיתוח תוך שהעמותה נדרשה על ידי מינהל מקרקעי ישראל לחתום על כתב ויתור על זכויות
עבר.
ג. עת נחתם הסכם הפיתוח, שולם על ידי
העמותה למנהל מקרקעי ישראל סכום של כ-683,467.91 ש"ח. סכום זה נתקבל מאת
הנושה המובטח [המערערת – ח"מ].
סכום זה לא הושב על ידי מנהל מקרקעי
ישראל עת ביטל את הסכם הפיתוח.
ד. הסדר זה בא להגיע להסדר בין הצדדים
לשיתוף פעולה מול מנהל מקרקעי ישראל לאכיפת זכויות על פי הסכם פיתוח ולחילופין לקבלת
זכויות העבר או שוויין" (ראו: שם, בתוך מע/17; ההדגשות שלי – ח"מ).
16.
לאחר הדברים האלה –
המפרק פנה (בשנת 2006) לבית המשפט המחוזי הנכבד בירושלים, בבקשה להצהיר כי הסכם הפיתוח בוטל שלא כדין
ועל כן הוא תקף, כך שיש לאפשר לעמותה, באמצעות מפרקה, לרכוש את הזכויות בו,
כדי למוכרן לעמותה אחרת (להלן: הבקשה). לחלופין, עתר
המפרק לקבלת סעד שיורה למינהל להקצות לעמותה זכויות שוות ערך לזכויותיה הנטענות
במגרש, או: "השבה מלאה של זכויות העמותה אשר כנגדן הוקצה לה", על פי
הנטען, המגרש – לרבות: התמורה בסך 683,467 ש"ח, שהעמותה נדרשה לשלם כנגד
הקצאתו של המגרש על פי הסכם הפיתוח, וכן פיצויים בגין זכויות העבר
שהופקעו ממנה.
המינהל התנגד
לבקשה זאת ובית המשפט הכריע במחלוקת, והחלטתו שתתואר להלן היא העומדת בבסיס
הערעור.
החלטת בית המשפט המחוזי
17.
בית המשפט קמא
הנכבד קיבל את עמדתו של המינהל ודחה את בקשת המפרק. נקבע כי מהמסמכים הנוגעים
לעניין עולה בעליל שהקצאת המגרש לעמותה נועדה למטרה מסוימת ומוגדרת: הקמת
ישיבה שתשמש את הסתדרות רבני התפוצות, ולא לשם השאת רווחיה של העמותה. במצב דברים זה,
כאשר הסכם הפיתוח פג מבלי שהעמותה עמדה בהתחייבויותיה על פיו (ואף לא
החלה בבנייתו של בניין הישיבה החדש על המגרש), ומשהתברר כי העמותה איננה יכולה עוד
לעמוד בהתחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח – המינהל הודיע
כדין לעמותה על ביטולו של ההסכם. וכך התנתבה ההנמקה בהחלטתו של בית
המשפט קמא הנכבד:
"18. אין מחלוקת כי כיום העמותה
אינה יכולה עוד, בשל מצבה הכלכלי ובשל מעמדה כעמותה בפירוק, לעמוד בהתחייבותה
בהסכם מול המינהל בדבר השימוש שיעשה במגרש על ידה. אין גם ספק כי העמותה לא תקיים
את התנאי לפיו הוקצה לה המגרש והיא לא תקים בו ישיבה לשימושה. בנסיבות אלו, אין כל
הצדקה לאפשר לעמותה לבנות בניין על המגרש אך במטרה למוכרו לעמותה אחרת שתשתמש בו
למטרה ציבורית זהה או קרובה למטרה לשמה ניתן המגרש לעמותה, כפי שמבקש המפרק. העמותה לא עמדה בתנאי ההסכם
ואיבדה את זכותה במגרש, ופשיטא כי היא אינה יכולה לכבול את המינהל באשר לגוף שהמגרש יוקצה עבורו
ליישום המטרות המיועדות לו, ולא לדרך בה ייבחר אותו גוף. העמותה מבקשת למעשה להשתמש במגרש
כמקור להכנסותיה מבלי לקיים את המטרה לשמה הוקצה לה המגרש, ומטעם זה לבדו, אין
מקום להיעתר לבקשתה... המפרק מבקש אפוא, לאכוף את קיום ההסכם על המינהל, כשבאותה נשימה ממש הוא
מצהיר כי אין בכוונתו לעמוד בתנאיו, ודבר זה בלתי מתקבל על הדעת.
19. יתרה מזאת, הצדק עם המינהל כי תוקפו של
ההסכם פג וגם מטעם זה אין לעמותה כל זכות על פיו. בהתאם לאמור בהסכם, המגרש לא נמסר
לעמותה כקניינה בו תוכל לעשות כל שתחפוץ ולעת שתחפוץ. בהסכם נכתב במפורש כי תקופת הפיתוח היא
ל-36 חודשים ומטרת ההקצאה היא לשם הקמת בנייני ציבור... כשבמסגרת החוזה התחייבה
העמותה גם להשלים את בניית המבנים על המגרש במהלך תקופת הפיתוח. העמידה במועדים
הקבועים בחוזה נקבעו על ידי הצדדים (בסעיף 12) כתנאים עיקריים ויסודיים שהפרתם, או
הפרת איזה מהם, תיחשב להפרה יסודית של ההסכם. בנסיבות אלו, משהעמותה לא מימשה את הזכות
שהוקצתה לה לבנות על המגרש את בנייניה במסגרת הזמן שנקבעה בהסכם, פג תוקפו של
ההסכם. לכל הפחות, המינהל היה זכאי לבטל את ההסכם
בשל הפרתו וכך הוא עשה...".
(ההדגשות שלי – ח"מ).
18.
המערערת, שהיתה
משיבה בהליך שהתנהל בפני בית המשפט קמא הנכבד – לא השלימה עם ההחלטה הנ"ל
והגישה את הערעור שבפנינו.
טענתה העיקרית של המערערת
19.
טענתה העיקרית של
המערערת, בתמצית, היא, כי אפילו אם נקודת המוצא לדיון תהיה שביטולו של הסכם הפיתוח נעשה כדין (דבר
שהמערערת כופרת בו מטעמים דומים לאלו שהעלתה העמותה בפני בית המשפט
קמא הנכבד) – עדיין חלה על המינהל חובה עצמאית, בלתי-תלויה, למלא אחר ההתחייבות לרישום
משכנתא על המגרש – לטובתה. לשיטתה של המערערת, המינהל היה מודע לכך
שזכויותה של העמותה במגרש משועבדות לה בתמורה למימון וכי
המערערת הסתמכה על רישום המשכנתא לטובתה (בין היתר בכך שלא דרשה את פירעון חובותיה
מהכספים שהעמותה קיבלה במסגרת מכירת זכויותיה בקרקע לחברת נטע ליפשיץ), ובנסיבות אלה
המינהל לא יכול היה לבטל את התחייבותו לרישום משכנתא לטובתה, באופן חד צדדי, ללא
הסכמתה. הנה כי כן, לגישתה של המערערת, מעצם מתן ההלוואה לעמותה לשם רכישת
הזכויות על פי הסכם הפיתוח ומכוח התחייבותו של המינהל לרשום
משכנתא על המגרש לטובתה – היא רכשה במגרש זכות, אשר גוברת על זכותו של המינהל לבטל
את הסכם הפיתוח.
לחילופין,
טוענת המערערת כי במידה וביטולו של הסכם הפיתוח ייוותר על כנו,
הרי שעל בית המשפט להורות על תשלום הכספים המגיעים לעמותה בעקבות ביטולו של
ההסכם – לידיה, בהיותה נושה מובטחת של העמותה. בתוך-כך, טוענת המערערת כי היא זכאית
לפיצוי שישקף את שוויו של המגרש (26,000,000 ש"ח, על פי חוות דעת המינהל משנת
2009, או לחילופין: 15,800,000 ש"ח, על פי חוות הדעת הראשונה של המינהל, או
לחילופי חילופין: כ-9,900,000 ש"ח, על פי שווי הקרקע הנקוב בהסכם הפיתוח), בתוספת הסכום שהעמותה שילמה למינהל
כדמי שימוש – 683,467.91 ש"ח, שאותו קיבלה העמותה, על פי הנטען –
מהמערערת. והכל, בקיזוז סכומים שונים על פי המפורט בסעיף 13 להסכם הפיתוח
(ראו: סעיף 54 לסיכומי המערערת).
עמדותיהם של המפרק ושל כונס הנכסים הרשמי
20.
המפרק הצטרף
לנימוקי הערעור ולמפורט בסיכומיה של המערערת, וגם הוא סבור כי יש לקבל את הערעור
ולשנות מהחלטתו של בית המשפט קמא הנכבד.
21.
כונס הנכסים הרשמי
(להלן: הכנ"ר) סבור אף הוא כי יש לקבל את הערעור, ולקבוע כי הסכם הפיתוח תקף וכי
ההתחייבות לרישום משכנתא שניתנה לנושי העמותה – תקפה אף היא.
בהשלמת טיעון
מטעמו ציין הכנ"ר כי ההכרעה בערעור תשפיע על קופת
הפירוק. לדעת הכנ"ר, בית המשפט קמא הנכבד לא נתן משקל
מספיק לעובדה שהסכם הפיתוח נחתם בהתבסס על זכויותיה ההיסטוריות של
העמותה, אשר נבעו מהסכמים קודמים בינה לבין המינהל, ולא נתן את
דעתו להשלכותיו האפשריות של ביטול הסכם הפיתוח – על נושי העמותה. בנסיבות אלה, הכנ"ר טוען, כי ההחלטה
לבטל את הזכויות ההיסטוריות של העמותה באופן חד צדדי ללא מתן התראה מוקדמת
ומבלי להשיב לעמותה את מה שהיא נתנה בגדרי ההסכמים השונים
שנחתמו עימה – מעוררת תהיות באשר לסבירות הפעלת שיקול הדעת של המינהל. לשיטתו של הכנ"ר, אפילו אם תוקפו
של הסכם הפיתוח פג, הרי שבנסיבות המקרה, ביטול ההסכם, כשלושה חודשים בלבד
לאחר תום תקופתו, מבלי לשלוח התראה, מבלי לברר עם המפרק את האפשרויות להארכת
ההסכם, מבלי ליתן למפרק הזדמנות לטעון את טענותיו, או לחלופין לאפשר לו לעמוד
בהתחייבויותיה של העמותה, ואף מבלי לשפות את העמותה בגין הביטול
הכפוי – איננו סביר ואיננו תואם את הדין.
לדעתו של הכנ"ר, הפתרון הנכון
במקרה הנוכחי יהיה להורות על חתימתו של הסכם פיתוח חדש, שבגדרו העמותה תתחייב להעמיד
הון לצורך קיומו. לחלופין הכנ"ר סבור כי העמותה זכאית להשבה –
בהתאם לשוויו של המגרש היום.
בתוך-כך הכנ"ר גורס כי למערערת
קיימת זכות עצמאית כלפי המינהל, שאיננה מותנית בסוגיית תוקפו של הסכם הפיתוח. בהקשר זה מצטרף הכנ"ר לטענתה של
המערערת, שלפיה יש לראותה כצד שלישי, אשר הסתמך בתום לב על הסכם הפיתוח ורכש, בתמורה,
זכות עצמאית בנכס.
תגובת המינהל
22.
המינהל סומך את
ידיו על החלטתו של בית המשפט קמא הנכבד. לגישתו, הסכם הפיתוח בוטל בתאריך
7.12.2003, לאחר שהעמותה לא עמדה בתנאיו, והתברר כי היא איננה
אלא כלי ריק, המשמש "צינור" להעברת כספים לנושי העמותה, וכי מלכתחילה לא
היה בכוונתה, או ביכולתה לממש את מטרתו של ההסכם.
לשיטתו של
המינהל, הוא היה רשאי לבטל את הסכם הפיתוח משלושה טעמים
חלופיים, כדלקמן:
(א)
בגין הפרתו על-ידי
העמותה;
(ב)
בשל סיום תקופתו;
(ג)
מחמת פגם בכריתתו.
לשיטה זו – כריתתו של הסכם הפיתוח נבעה מטעות באשר לזכויותיה
ההיסטוריות, לכאורה, של העמותה, וטעות זו איננה טעות בכדאיות העסקה
גרידא.
בתוך-כך,
המינהל דוחה את טענותיה של המערערת באשר לזכויותיה הנטענות במגרש ולפגיעה בהן.
הדיונים בערעור
23.
קיימנו שני דיונים
בערעור. בתום הדיון הראשון ביקשנו התייחסות להצעות שונות שהעלינו, אך בעלי הדין
הודיעונו כי הפער ביניהם איננו ניתן לגישור. בדיון השני הועלו הצעות אחרות להסדר
משום דרכי שלום, שנדחו אף הן, והערעור הועבר להכרעתנו. גם רעיונות נוספים שהועלו
לצרכי פשרה – לא צלחו.
24.
משהוצגו הרקע
וטענותיהם של הצדדים – אעבור עתה לליבון הדברים.
דיון והכרעה
25.
לאחר עיון בחומר
הרב המצוי בתיק ושמיעת טיעוני באי-כוח הצדדים בפנינו – הגעתי לכלל מסקנה כי אין
מקום להתערב בהחלטתו המנומקת והמפורטת של בית המשפט קמא הנכבד, וכי דין הערעור
להידחות בעיקרו, כפי שיבואר בפיסקה 34 שלהלן, ובכפוף לאמור בפיסקאות 35
ו-36 שלהלן. אביא כעת בתמציתיות, את הנימוקים למסקנתי זו.
26.
באשר להכרעתו של
בית המשפט קמא הנכבד לעניין תקפותו של הסכם הפיתוח (במישור היחסים
שבין העמותה לבין המינהל) – דומה עלי כי אין מקום להתערב בממצאים
העובדתיים שנקבעו בהחלטה, מושא הערעור, אשר תומכים במסקנה המשפטית שאליה הגיע בית
המשפט קמא הנכבד, ויש לאמצה מהטעמים שהובאו בגדרה. זאת, מאחר שלא מתגלית בהחלטה,
מושא הערעור, כל טעות שבדין. ראו בהקשר זה, בעיקר: סעיפים 5, 11 ו-12 להסכם הפיתוח, המדברים בעד
עצמם, והחלתם בנסיבות מחייבת את המסקנה שאליה הגיע בית המשפט קמא הנכבד.
27.
מכאן נובע שגם דין
טענותיה של המערערת, כלפי המינהל – להידחות. בפרט אמורים הדברים ביחס לטענה שלפיה
ההתחייבות לרישום משכנתא לטובת המערערת – גוברת על זכותו של
המינהל לבטל את הסכם הפיתוח שנכרת עם העמותה. זאת, במיוחד
לנוכח הוראת סעיף 2 להסכם הפיתוח (אשר צורף להתחייבות לרישום המשכנתא), שלפיו:
"המינהל לא יהיה מנוע ומוגבל
בהפעלת סמכויותיו, זכויותיו וצעדיו על פי הסכם הפיתוח לרבות ביטולו – הכל כאמור
בהסכם הפיתוח".
ראו לעניין זה גם: זלצמן וגרוסקופף, הגורסים כי
התחייבות לרישום משכנתא, אשר נעדרת הוראות המקימות יריבות ישירה בין המלווה לבין
המוכר, ללא תלות בקיום חיוביו של הרוכש (כבענייננו) – אין בכוחה להקנות למלווה
שליטה על העסקה או עדיפות על הרוכש, "בשלב החוזי" של העסקה (עיינו: שם,
בעמ' 161-160, ובעמ' 174-173). נבהיר עוד ונפרט להלן.
28.
טענותיהן של
המערערת ושל העמותה, מניחות, לכאורה, כי במועד מתן ההתחייבות
לרישום משכנתא – היתה לעמותה זכות חכירה בקרקע, שאיננה מותנית
בקיום התחייבויותיה לפי הסכם הפיתוח, וכי המערערת קיבלה, מכוח ההתחייבות
האמורה, זכות קניינית, או מעין קניינית – במגרש. בתוך-כך, נטען, למעשה, כי מושא ההתחייבות
לרישום משכנתא הוא זכותה הקניינית של העמותה, וכי מכוח
ההתחייבות האמורה המערערת זכאית לתבוע לעצמה בעלות על המגרש, או סעדים כספיים
הנובעים מ"הפקעתו" של המגרש – ולא היא.
משילוב
הוראותיה של ההתחייבויות לרישום משכנתא עם הוראותיו של הסכם הפיתוח
(שצורף לה) עולה כדלקמן:
זכותה של
המערערת כלפי המינהל, מכוח ההתחייבות לרישום משכנתא, היא זכות חוזית,
אובליגטורית, גרידא. אמנם, ניכר כי תכליתה של ההתחייבות לרישום משכנתא היתה משכון
הזכויות הקנייניות של העמותה במגרש (זאת, להבדיל ממשכון הזכות החוזית, שביחס אליו
התבקשה הסכמה נפרדת מאת המינהל; ראו לעיין זה גם: ע"א 4796/95 אלעוברה
נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669 (1997)), שבו פורשה ההתחייבות
כמכוונת להקניית בעלות בנכס מושא ההתחייבות, וזאת בין השאר, מהטעם שהצדדים ידעו על
קיומה של הגבלת עבירות, אשר הייתה מונעת המחאה של התחייבות המוכר – מינהל מקרקעי
ישראל). דא עקא, שמדובר בהתחייבות לרישום משכנתא על זכות עתידית – זכות החכירה של
המערערת במגרש – זכות אשר במועד שבו ניתנה ההתחייבות טרם השתכללה (ראו לעיין זה,
בין היתר, סעיף 3(ד) להסכם הפיתוח). מדובר, איפוא, ב"התחייבות
אובליגטורית להקניית זכות קניינית בעתיד" (ראו: זלצמן וגרוסקופף, בעמ' 182), שכן
במועד מתן ההתחייבות לרישום משכנתא היתה בידי העמותה, מכוח הסכם הפיתוח, זכות חוזית
בלבד – להחזיק בקרקע במעמד של בר-רשות, ולרכוש (בעתיד) זכות חכירה במגרש,
בכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח.
יתר על כן.
מדובר בהתחייבות על-תנאי, המותנית בהתקיימותם של התנאים
המצטברים הבאים:
(1)
העמותה מילאה אחר
התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח, במועדים שנקבעו בו, היינו: פיתוח
המגרש ובנייתם של המבנים כהגדרתם בהסכם, עד לא יאוחר מתום 36 חודשים ממועד חתימתו
של ההסכם;
(2)
המינהל חתם על
חוזה החכירה עם העמותה, בכפוף למילוי התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח;
(3)
המינהל הסכים
לרישום זכות החכירה על שם העמותה, בכפוף לקיום כל תנאי הסכם הפיתוח על ידה, ובכפוף
לכך שהחכירה נרשמה על שם העמותה בלשכת רישום המקרקעין;
אין חולק כי אף לא אחד מהתנאים המתלים
המצטברים שלעיל התקיים.
29.
לא זו אף זו.
בהתאם להתחייבות – המועד לרישום המשכנתא לטובת המערערת לא חל באופן מיידי, במועד
החתימה על ההתחייבות, ואף לא במועד רישום זכות החכירה על שמה של העמותה, אלא רק במועד עתידי שבו תידרש העברתה
ורישומה של זכות החכירה – "על שם מישהו אחר". הנה כי כן, ההתחייבות
העיקרית שאותה נועד כתב ההתחייבות להשיג היא: רישום המשכנתא לטובת המערערת להבטחת
פירעון ההלוואה, בד בבד עם העברת זכויות החכירה במגרש (לאחר שאלה תוקננה ותירשמנה
על שם העמותה), ואז הן תומחנה לשמו של האחר.
30.
משהעמותה לא מילאה אחר
התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח בתוך התקופה שנקבעה לכך בהסכם
הפיתוח – לא התקיימו התנאים הנדרשים לשם "השתכללותה" של
זכות חכירה על שם העמותה במגרש, היינו: העמותה לא הגיעה למעמד
של בעלת זכויות חכירה רשומות במגרש שבו עסקינן. יפים לעניין זה דבריו הבאים של בית
המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ד"ר ע' זרנקין), ב-פר"ק
455/03 פוד-קלאב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2.11.2010), המתאימים גם לענייננו:
"אכן, הסכם פיתוח איננו הקצאת
זכויות במקרקעין, והוא בבחינת פרוזדור אשר בהתקיימותם של התנאים הנקובים בו, יוביל
אל הטרקלין של הסכם החכירה. החברה לא עמדה בתנאים הללו, ולא ממשה את הסכם הפיתוח
כלל וכלל, ועל כן, לא הגיעה אל הטרקלין... במצב דברים זה רשאי היה המינהל, ואפשר
אף שהיה חייב מטעמים של מינהל תקין, לבטל את הסכם הפיתוח, ולהעמיד את המקרקעין
למכירה לציבור על דרך של מכרז. אם כבר במינהל תקין עסקינן, אוסיף כי, ראוי היה
שהמינהל היה מבטל את הסכם הפיתוח סמוך להפרתו על ידי החברה...".
ממילא גם לא
התמלאו התנאים לשם קיום התחייבותו של המינהל כלפי המערערת – לרישום משכנתא על זכות
החכירה של העמותה במגרש. צדק, איפוא, בא-כוח המינהל, בהודעתו למערערת, שלפיה:
"לאור בטלותו של חוזה הפיתוח אין עוד כל תוקף להתחייבות לרישום משכנתא שניתנה
ע"י המינהל בגין חוזה זה. ההתחייבות הנ"ל אינה עומדת בפני עצמה וכל כולה
תלויה בתוקפו של חוזה הפיתוח ומשבוטל החוזה בטלה ממילא גם ההתחייבות..."
(ראו: מכתב מתאריך 20.1.2004, בתוך מע/15).
31.
כאן המקום לציין
כי מערכת היחסים המשולשת: מוכר – קונה-לווה – ובנק-מלווה, בשלב בו טרם נרשמה
משכנתא על הנכס נשוא העסקה, נדונה, זה מכבר, בסדרה של פסקי דין בבית משפט זה (ראו,
למשל: רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות,
פ"ד נו(5) 593, 604 (2002) (להלן: עניין שטיינמץ); ע"א
4407/06 בנק הפועלים בע"מ נ' זכריה (17.09.2008) (להלן: עניין זכריה); ע"א
8011/07 עזבון המנוחה דיפני רומיה ז"ל נ' בנק מזרחי טפחות
בע"מ (19.09.2012)
(להלן: עניין רומיה)).
בעניין
שטיינמץ אכן נקבע, לנוכח לשונו המפורשת של כתב ההתחייבות באותה
פרשה, כי הוא: "יוצר יריבות ישירה בין הבנק לבין המוכר", כאשר משמעות
הדבר שם היתה שהבנק: "יכול להגיש תביעה נגד המוכר ולדרוש את תשלום ההלוואה מן
המוכר מכוח זכות עצמאית ולא מכוח הזכות שמושכנה לו". אלא שמדובר היה באותו
עניין בכתב התחייבות, אשר הותנה בו כי אם תתבטל עסקת המכר – המוכר יחזיר לבנק את
סכום ההלוואה, תנאי שאיננו קיים בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא שבפנינו. יחד עם
זאת, הוטעם והודגש באותה פרשה, שעסקה אף היא במקרה שבו הסכם המכר בוטל בעקבות
הפרתו מצד הרוכשים – כי: "כתב ההתחייבות אינו יוצר משכנתה לטובת הבנק על
נכסיו של המוכר", ומשמעות הדבר היא שאף כתב ההתחייבות (אשר פתח כאמור חזית
ישירה בין המוכר לבנק) – איננו מאפשר לבנק לרדת במישרין לנכס, שלטובת רכישת
הזכויות בו ניתנה ההלוואה, במקרה של ביטול חוזה המכר בין המוכר לבין הרוכשים (ראו:
שם, בעמ' 606 וכן: עניין זכריה, בפיסקה 10; עיינו גם: עניין רומיה
והאסמכתאות שם).
32.
מן המקובץ עולה
עוד כי ככלל, בהיעדר הוראות המאפשרות זאת בכתב ההתחייבות (הוראות שאינן
קיימות בהתחייבות שבפנינו; השוו: זלצמן וגרוסקופף, בעמ' 181-179,
וכן: ע"א 2142/07 צירינג נ'
משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (25.02.2010)) – אין בכוחו של
המלווה, שלטובתו ניתנה ההתחייבות לרישום המשכנתא, לאכוף על בעל
המקרקעין את השלמתה של העסקה ביחס למקרקעין, מכוח ההתחייבות לרישום משכנתא, שניתנה לו
(עיינו גם: זלצמן וגרוסקופף, בעמ' 160). משמעות הדבר
בענייננו היא כי אין מקום לאכוף על המינהל, מכוח ההתחייבות לרישום משכנתא, את קיומו של הסכם הפיתוח, על-ידי המערערת, בכל דרך שהיא,
לרבות בדרך של "ביצוע בקירוב", או בדרך של מתן "תחליף-קיום".
זאת במיוחד לנוכח הגבלת העבירות הקבועה בסעיף 11 להסכם הפיתוח
(וראו גם הוראת סעיף 3(א) להסכם, שלפיה: "מתחייב המינהל
לחתום עם היוזם בלבד (ההדגשה שלי – ח"מ) [...] על חוזה
חכירה").
33.
יתר על כן – הלכה
למעשה, המערערת מבקשת כיום, בשמה של העמותה, לקבל סעד בגין הפגיעה בזכויות
העבר הנטענות של העמותה, במנותק מהשאלה אם היא אמנם הפרה את
התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח, או אם היא מסוגלת כיום למלא אחר
התחייבויותיה מכוחו. הדברים עולים באופן מובהק מסעיפי הסכם שיתוף הפעולה שנחתם בין
המפרק לבין העמותה, שהובאו בפיסקה 15 שלעיל, וכן מפרוטוקול
הדיון שנערך בפני בית המשפט קמא הנכבד (כב' השופט י' שפירא (כתוארו אז)),
בתאריך 27.12.2007, בבקשה שההחלטה בה היא מושא הערעור שבפנינו (ראו: בתוך מע/17).
בדיון האמור נאמרו מפי מפרק העמותה, עו"ד דורון
לנגה, בין היתר, הדברים הבאים:
"היום אנו נמצאים בבקשה שלי
להחזיר את הדברים לאחור... המהות שלה: או להחזיר את המצב לאחור, או אם מבטלים [את
הסכם הפיתוח – ח"מ], צריך לעשות השבה. הקרקע הועברה לעמותה בהסתמך על סדרה של אירועים שהתחלה
שלהם [בשנת] 1960 עם התחייבות המינהל כנגד תרומות להעביר קרקעות לעמותה. לכן הבקשה
החלופית היתה אם מבטלים – אז לחזור אחורה. תן לי קרקע כפי שהתחייבת. היום הקרקע
שווה מיליוני דולרים להערכתי. מדובר ב-10 דונם.
...כמי שהיה בדיון בפני השופט אוקון...
מה שאמר השופט היה אוביטר... לא עלתה על ידי אף אחד, בשום שלב, הטענה או ההקשר
להיסטוריה. העובדה שהקרקע הועברה כנגזרת של מה שקרה בשנות ה-60 זה לא עלה בכלל, לא
היה בכלל בתיק, כי זה לא היה נושא הדיון בערעור".
דע עקא, שעובר לחתימה על הסכם הפיתוח – העמותה ויתרה על
כל טענה, תביעה ודרישה, ביחס לזכויות העבר הנטענות (ויתור שהיה, כשלעצמו, תנאי
לחתימתו של הסכם הפיתוח). ממילא, אין בכוחה של המערערת לדרוש כיום, בשמה
של העמותה, יותר מכפי שהיה לעמותה במועד החתימה על הסכם הפיתוח (ועל ההתחייבות
לרישום המשכנתא) וכפועל יוצא ממנו.
34.
העולה מן המקובץ
מוביל למסקנה כי יש לדחות את הערעור בעיקרו. משמעות הדבר היא כי ביטולו של הסכם הפיתוח (וליתר דיוק:
הודעת המינהל בדבר פקיעת תוקפו של הסכם הפיתוח ואי-חידושו),
עומדת בעינה, וכך גם הודעת המינהל בדבר ביטולה של ההתחייבות לרישום משכנתא על זכות העמותה במגרש – לטובת
המערערת.
35.
יחד עם זאת,
משבוטל הסכם הפיתוח, קמה לעמותה זכות השבה רק ביחס
לכל סכום ששולם על ידה, או בעבורה, למינהל, על פי הסכם הפיתוח האמור, וזאת
בהתאם ובכפוף להוראות סעיף 13 שבו, בסייגים המבוארים בפיסקה 36 שלהלן. מסכום זה,
שעל המינהל יהיה להשיב לעמותה באמצעות המפרק (ככל שיוותר סכום כזה
לאחר הקיזוז הנזכר בפיסקה 36 להלן) – תוכל המערערת להיפרע. סדר הנשייה ביחס לסכום
האמור (היה ויתקבל בידי המפרק) – יהיה, במידת הצורך, כפי שיקבע בית המשפט קמא
הנכבד, ככל שהוא יידרש לעשות כן בגדרי בקשה מתאימה, לגביה אעיר, מבלי לקבוע
מסמרות, את האמור בפיסקאות שלהלן. החשבון וההשבה, ככל שיהיו כאלה, יערכו בתוך 180
ימים מעת מתן פסק דין זה.
36.
כאן המקום להעיר
כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר שאין בכוחה של התחייבות לרישום משכנתא,
כשלעצמה, כדי להפוך את המלווה ל"נושה מובטח" של הלווה (בבחינת מי שהוא
בעל "משכנתא שביושר"), ולהבטיח בכך את סילוקו של החוב למלווה, בעת חדלות
פירעון של הלווה (ראו: ע"א 654/82 סוכנות מכוניות לים התיכון נ' עו"ד
חיות, נאמן בפשיטת רגל, פ"ד לט(3) 803 (1985); עניין רומיה, בפיסקה כח'; זלצמן
וגרוסקופף, בעמ' 165). יחד עם זאת, בספרות המשפטית
הובעה דעה שונה שלפיה יתכן כי במקרים שבהם המלווה העמיד את הכספים כדי לאפשר את
ביצועה של העסקה – "יש היגיון בהענקת עדיפות מסוג זה ביחס לכספים שהמוכר חייב
בהשבתם, מאחר שהמקור לכספים אלה הוא ההלוואה שהעמיד המלווה" (עיינו: זלצמן
וגרוסקופף, בעמ' 162, ה"ש 83). ב-ע"א
5649/08 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עו"ד ירון
רבינוביץ מפרק חברת א.ג.י. בניה ופיתוח בע"מ (22.9.2011) (להלן: עניין בנק
דיסקונט), צוין ביחס לטענות דומות לאלו שהעלתה המערערת בהקשר זה כאן
(ככל הנראה בעקבות השלכות של הלכת אהרונוב (ע"א
189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999))),
כי הן: "מעוררות סוגיות נכבדות אשר ניתן להותירן לעת
מצוא" (ראו: שם, בפיסקה 15). דומה עלי כי גם במקרה שבפנינו אין
הכרח להכריע בשלב זה בסוגיה האמורה.
למעלה מן
הדרוש אציין כי לכאורה יש טעם לבחון בזהירות טענה של מלווה (שלפיה הוא רכש
"משכנתא שביושר" בנכס מקרקעין), במקרה כמו זה שבפנינו – והנימוק נעוץ
בעובדה שהמלווה יכול היה להבטיח את הזכות לקבל את כספי ההשבה, במקרה של כישלון
העסקה המקורית, ולזכות בתוך-כך בקדימות על פני נושים לא מובטחים אחרים –
באמצעות רישומו של משכון על זכויותיו החוזיות של הרוכש במקרקעין, במרשם המתאים לכך
(ראו: זלצמן וגרוסקופף, בעמ' 133, 161, 191; עניין בנק דיסקונט, בפיסקה 12
והאסמכתאות שם; וכן: ע"א 8382/06 בוטח נ' כהן (26.08.2012)).
במצב דברים שכזה
חלה לכאורה הוראת סעיף 9(א) לחוק המשכון,
התשכ"ז-1967, שלפיה: "אבד המשכון או ניזוק או הופקע ויש לחייב בשל
כך זכות לפיצוי או לשיפוי כלפי צד ג', יחול המישכון על הזכות האמורה". משמעות
הדבר היא שהמשכון "מועתק" אל זכותו של הרוכש-הלווה לקבלת השבה או
פיצויים (ראו: ע"א 1043/93 פלינט נ' דואק (16.8.1995); זלצמן וגרוסקופף, בעמ' 190). בענייננו, ככל
שאכן נרשם כדין משכון על זכויותיה החוזיות של העמותה, הרי שדי בו כדי
להקנות למערערת מעמד של "נושה מובטח". אלא שלנוכח הקביעה שלפיה הסכם הפיתוח "בוטל"
כדין – זכותה של העמותה מכוח המשכון (ככל שקיים) מצטמצמת
לתביעת השבה של התמורה ששולמה על-ידה, או מטעמה למינהל במסגרת הסכם הפיתוח, בכפוף
לסכומים שהמינהל זכאי לקזז על-פי הסכם הפיתוח (ראו: עניין
שטיינמץ, 604 מול האות ד'; עניין רומיה, בפיסקה כח').
באשר לקיזוז
הסכומים האמור יוער כי גם לשיטתה של המערערת, מסכום ההשבה שייקבע יש "לקזז את
הנדרש" (ראו: סעיף 54 לסיכומי המערערת; השוו גם לסעיף 10 להתחייבות
לרישום משכנתא, שעמדה במוקד הדיון בעניין שטיינמץ, שם בעמ' 598,
וכן ב-עניין זכריה, בפיסקה 3), ואולם בנסיבות שלפנינו אין לכלול בכך את הפיצויים
המוסכמים ואת דמי השימוש הראויים הנזכרים בסעיף 13(א)(4) להסכם הפיתוח.
37.
טעם נוסף המוביל
לכך שאין הכרח, בנסיבות המקרה שבפנינו, להכריע בשאלת מעמדה של המערערת כ"נושה
מובטחת" ביחס לסכום ההשבה הנ"ל – נעוץ בהסכם שיתוף הפעולה שנחתם בין
המערערת לבין המפרק, שאושר, על פי הנטען, על ידי בית המשפט קמא הנכבד. ככל שזה
המצב, הרי שיהיה על המפרק לנהוג, ביחס לכספי ההשבה שיתקבלו אצלו (ככל שיתקבלו),
בהתאם להסכם האמור ועל-פי ההוראות שינתנו לו על-ידי בית המשפט של הפירוק בעקבות
בקשה שיגיש לעניין זה.
38.
סוף דבר: אציע
לחבריי כי נורה על דחיית הערעור בעיקרו כאמור בפיסקה 34 שלעיל, בכפוף
לאמור בפיסקאות 35 ו-36 שלעיל. בנסיבות העניין אני מציע עוד כי לא נעשה צו
להוצאות.
המשנה
לנשיאה
|
השופט נ' הנדל:
אני
מסכים.
ש ו פ
ט
|
השופטת ד'
ברק-ארז:
אני
מסכימה לפסק דינו המקיף של חברי המשנה לנשיאה ח'
מלצר.
אבקש
להוסיף כי החזרת הקרקע לידיה של רשות מקרקעי ישראל (בעבר, מינהל מקרקעי ישראל) היא
התוצאה הראויה במקרה זה לא רק מן הבחינה המשפטית הצרה, אלא גם מן הפרספקטיבה הרחבה
של האינטרס הציבורי. בקליפת אגוז, מדובר בקרקע שהוקצתה לצורך ציבורי שלא מומש.
מינהל מקרקעי ישראל הקצה את הקרקע לעמותה לצורך בנייתה של
ישיבה, במסגרת הסכם פיתוח, כאשר התמורה שולמה באמצעות חברה עלומה כנגד התחייבות
לרישום משכנתה לטובת האחרונה. בעבר כבר הוקצתה לאותה עמותה קרקע
לצורך בנייתה של ישיבה, והיא השתהתה במימושו של הפרויקט, אם כי ביצעה אותו בסופו
של דבר. בינתיים, שונה הייעוד של הקרקע המקורית שהוקצתה לעמותה,
ובעקבות זאת מכרה אותה העמותה לחברה מסחרית תמורת
סכום מכובד של יותר משבעה מיליון דולר. זאת, באותו יום ממש שבו נחתם הסכם הפיתוח בנוגע לקרקע הנוספת. אין צריך לומר כי מאז
נכנסה העמותה להליכי פירוק, כשנתיים לאחר מכן, הקרקע הנוספת
שהוקצתה לה נותרה כאבן שאין לה הופכין, וכל תכליתו של ההליך דנן הייתה להפוך אותה
מטבע עובר לסוחר במסגרת הליכי הפירוק. ההיסטוריה של תהליכי ההקצאה לא הייתה נושא
הדיון שבפנינו, ולכן אסתפק בהבעת תקווה כי בעתיד, ייעשה כל הניתן על מנת להבטיח
שקרקעות – משאב יקר תרתי משמע – יוקצו באופן שיבטיח את השימוש המיטבי בהן לטובת
הציבור. דומה שכל מילה נוספת היא מיותרת. הלב נחמץ.
ש ו פ
ט ת
|
הוחלט
כאמור בפסק הדין של המשנה לנשיאה חנן מלצר.
ניתן היום, כ'
בתמוז התשע"ח (03.07.2018).
5129371
