|
לפני:
|
כבוד השופט י' אלרון
|
|
|
נ ג ד
|
|
המשיבה:
|
יעקב סדן אחזקות והשקעות בע"מ
|
|
בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל
אביב-יפו מיום 25.3.2018 בה"פ 43309-04-16 שניתן על-ידי כב' השופטת א' נחליאלי חיאט
|
חקיקה שאוזכרה:
תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע' 365, 467
1.
לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט
המחוזי בתל אביב-יפו בה"פ 43309-04-16 (השופטת א' נחליאלי
חיאט) מיום 25.3.2018,
בגדרו דחה בית המשפט את תובענת המבקשים למתן סעד הצהרתי, לפיו הסכמי המכר שנחתמו
בינם לבין המשיבה תקפים, וכי ביטול ההסכם על-ידה נעשה שלא כדין.
המבקשים
עותרים למתן צו מניעה זמני, אשר ימנע מהמשיבה לערוך דיספוזיציה במקרקעין נשוא הסכמי
המכר האמורים עד להכרעה בערעור שהגישו לבית משפט זה.
רקע עובדתי ופסק דינו של בית משפט
קמא
2.
המבקשים הינם שני זוגות שהתקשרו עם
המשיבה בהסכמי מכר מקרקעין, במסגרתם רכשו מהמשיבה בית מגורים דו-משפחתי, אותו
התחייבה המשיבה לבנות עבורם במקרקעין הידועים כגוש 9090 חלקה 29 (להלן: בית המגורים והמקרקעין,
בהתאמה). בית המגורים הוא חלק מפרויקט שיזמה המשיבה לבניית עשרה קוטג'ים
דו-משפחתיים על חמישה מגרשים (להלן: הפרויקט).
3.
הסכמי המכר כללו סעיף ביטול הדדי של
ההסכם, לפיו אם לא יתקבל היתר בנייה לבניית הפרויקט ובית המגורים "מכל סיבה
שהיא", כלשון הסעיף, בתוך תקופה מסוימת ממועד חתימת ההסכם, יהא רשאי כל צד
לבטל את ההסכם (להלן: סעיף הביטול). בהסכם שנחתם עם המבקשים 2-1 עומדת
תקופה זו על 12 חודשים, ובהסכם שנחתם עם המבקשים 4-3 – על 9 חודשים.
4.
בחלוף למעלה משנה ממועד החתימה על
הסכמי המכר, שלחה המשיבה למשיבים ביום 7.4.2016 הודעות ביטול בהתאם לאמור בהסכם
שבין הצדדים. סיבת הביטול, כך על פי ההודעות, היתה כי טרם ניתן היתר בנייה (להלן: הודעות הביטול).
5.
משכך, הגישו המבקשים המרצת פתיחה לבית
המשפט המחוזי למתן סעד הצהרתי בדבר בטלותן של הודעות הביטול. לעמדת
המבקשים, התקבל "היתר בנייה בתנאים" בקשר לבתי המגורים, והמכשול היחיד
לקבלת היתר בניה סופי, לשיטתם, היה תשלום של כ-20,000 ש"ח שהמשיבה לא שילמה,
ובכך סיכלה בפועל את קבלת ההיתר. משכך, לעמדת המבקשים, המשיבה אינה זכאית להפעיל
את סעיף הביטול והסכמי המכר הינם תקפים.
מנגד,
לעמדת המשיבה הפעלת סעיף הביטול נעשתה כדין ובהתאם להסכמות שהתגבשו בין הצדדים
בהסכמי המכר, והיא מתיישבת עם לשון סעיף הביטול כפי שנוסח.
6.
במסגרת ההליך בבית
משפט קמא, ניתן ביום 24.4.2016 צו מניעה זמני, המורה למשיבה להימנע מכל דיספוזיציה
במקרקעין עד שתוכרע התובענה, וזאת בכפוף להפקדת סך של 10,000 ש"ח במזומן או
בערבות בנקאית צמודה. בהחלטה מיום 17.5.2016, הוגדלה הערבות שהופקדה להבטחת נזקי
המשיבה לסך של 50,000 ש"ח.
7.
בפסק דינו דחה בית
משפט קמא את תובענת המבקשים. נקבע, כי משלוח הודעות הביטול היה במועד המתיישב עם
הוראות סעיף הביטול, על תנאיו. נקבע, כי במועד מתן הודעות הביטול לא היה היתר
בנייה לבתי המגורים, כמשמעותו בהסכמי המכר, וכי למעשה היתר זה לא התקבל עד למועד
מתן פסק הדין. משלא הוכח חוסר תום-ליבה של המשיבה, ומשלא הוכח כי המשיבה עשתה
פעולות לסיכול הסכמי המכר, אף לא במחדל, נקבע כי הפעלת סעיף הביטול על-ידה נעשתה
כדין ובהתאם להסכמים (להלן: פסק הדין).
8.
בהחלטות מיום
16.4.2018 ו-18.4.2018 הורה בית משפט קמא לבקשת המבקשים על עיכוב ביצוע פסק הדין,
באופן שלא תבוצע דיספוזיציה במקרקעין, עד למועד בו יוגש ערעור על פסק הדין, וזאת
בכפוף להפקדת ערובה נוספת בסך של 60,000 ש"ח.
טענות הצדדים בבקשה שלפניי
9.
ביום 13.5.2018 הגישו המבקשים לבית משפט זה
ערעור על פסק הדין. מספר ימים לאחר הגשת הערעור הוגשה הבקשה המונחת לפניי, במסגרתה
התבקש צו מניעה זמני, אשר ימנע מהמשיבה לערוך דיספוזיציה במקרקעין עד להכרעה
בערעור.
יצוין, כי
על פי כותרתה, הבקשה הוגשה מכוח תקנה 365 לתקנות סדר הדין האזרחי,
התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות),
שעניינה הגשת בקשה לסעד זמני בערכאה הדיונית, בעוד האכסניה הנכונה למתן הסעד
המבוקש היא תקנה 467 לתקנות, שעניינה בקשה לעיכוב ביצוע וסעד זמני בערכאת
הערעור.
10.
ביום 17.5.2018
הוריתי על מתן צו מניעה ארעי, האוסר על המשיבה לערוך דיספוזיציה במקרקעין עד למתן
החלטה אחרת.
11.
לטענת המבקשים
בבקשה, סיכויי הערעור הינם "טובים מאוד", כהגדרתם. בבקשה מונים המבקשים
טעויות שלשיטתם נפלו בפסק הדין. לעמדתם, שגה בית משפט קמא בפרשו את אומד דעת
הצדדים ביחס לסעיף הביטול, שכן הסכמי המכר בוטלו שעה שהיתר הבנייה מצוי היה
"מעבר לפינה", כלשונם. לטענתם, היה על בית משפט קמא להעדיף את אכיפת
הסכמי המכר על פני ביטולם, בפרט לאור העובדה שהמשיבה המשיכה לקיים את ההסכמים גם
לאחר המועד הקבוע בסעיפי הביטול. עוד טוענים המבקשים, כי היה על בית משפט קמא
לקבוע, כי העובדה שהמשיבה לא התריעה בהם טרם ביטול ההסכמים מהווה חוסר תום לב
מצידה.
בהתייחס להיתר הבנייה, לטענת המבקשים
שגה בית משפט קמא משקבע כי כלל לא הוצא היתר כאמור; משלא קבע כי הנטל מוטל על
המשיבה להוכיח שקבלת ההיתר אינה קרובה; כשדחה את טענתם, לפיה קבלת ההיתר היתה
כרוכה בתשלום האגרה בלבד; ומשזקף לחובתם את אי העדת מהנדס העיר נתניה ומנהל מרכז
הרישוי או עדים אחרים בקשר לכך, וזאת לאחר שבקשתם לצירוף ראיה ולזימון עדים נדחתה.
אשר למאזן הנוחות, סבורים המבקשים כי
הוא נוטה לטובתם, שכן, ככל שלא יינתן צו המניעה המבוקש והמשיבה תהא רשאית לבצע
דיספוזיציה במקרקעין, יימצאו הם בפני שוקת שבורה ככל שערעורם יתקבל.
בנוסף,
לטענת המבקשים, המסתמכת על חוות-דעת שמאי שצורפה לראשונה לבקשה ללא רשות בית
המשפט, שווים הכולל של המקרקעין האמיר ממועד הגשת התובענה בכ-1,910,000 ש"ח.
לשיטתם, גריעת סכום זה מאנשים פרטיים מסוגם, בשנות הארבעים לחייהם בעודם מטופלים
בילדים קטינים, הינו "מתן גזר דין מוות", כלשונם, ומאיין את יכולתם לגור
בבית מגורים כגון זה עליו סוכם עם המשיבה.
עוד
טוענים המבקשים 2-1 כי נזקקו לקחת הלוואה לצורך מימון הרכישה, והמבקשים 4-3 טוענים
כי מכרו זה מכבר את דירת המגורים הקודמת שלהם, לצורך מימון רכישת בית המגורים מאת
המשיבה, וכי אין באפשרותם לרכוש כיום דירה הדומה בגודלה ומיקומה לדירה אותה מכרו.
לבסוף,
טוענים המבקשים, כי הותרת המצב על כנו עד להכרעה בערעור לא תפגע במשיבה, שכן, ככל
שהערעור יידחה, תוכל המשיבה למכור את המקרקעין בהתאם לשווי השוק שלהם.
12.
מנגד, עמדת המשיבה
היא כי דין הבקשה להידחות. לשיטתה, פסק הדין הינו "חד, יסודי, ברור ומנומק כדבעי,
המבוסס רובו ככולו על ממצאים עובדתיים ומהימנות העדים", כלשונם. לטענתה,
ערעור המבקשים הינו ערעור סרק, שבחלקו מהווה הרחבת חזית אסורה, ובחלקו האחר מהווה
תקיפה ישירה של ממצאים עובדתיים, אשר הלכה היא כי בית משפט שלערעור אינו נוטה
להתערב בהם.
בתגובתה
מלינה המשיבה על היעדר ניקיון כפיים מצד המבקשים, בעטיה של הצגה חלקית ומכוונת –
כך לפי הטענה – של המסמכים שהוגשו לבית משפט קמא, ומשום שלבקשה צורפו מסמכים
שהגשתם לבית משפט קמא נדחתה ומסמכים שהוגשו לראשונה לבית משפט זה ללא שנתבקשה רשות
להגשתם.
אשר למאזן
הנוחות, טוענת המשיבה כי ייגרם לה "נזק אדיר ובלתי הפיך", כלשונה, היה
והבקשה תתקבל, וזאת נוסף על הנזקים שכבר נגרמו לה בתקופה בה עמדו בתוקפו הסעד
הזמני שניתן על-ידי בית משפט קמא, כמפורט לעיל.
בין
הנזקים שנגרמו לה, ויגרמו לה בעתיד, מנתה המשיבה סך של 73,506 ש"ח ששילמה, כך
על פי הנטען, לרשות מקרקעין ישראל בגין הארכת חוזה הפיתוח בקשר למקרקעין; את קיומו
של סיכון לסיכול עסקאות חלופיות למכירת המקרקעין, בעוד, לטענתה, קיימת מגמה של
ירידת מחירי הדיור; ועלויות הלוואה שנטלה לצורך רכישת המקרקעין, בעוד כספי התמורה
ששולמו עד כה על-ידי המבקשים הופקדו ברובם המכריע בחשבון נאמנות ולא שולמו לה.
בכל הנוגע
לנזק הנטען על-ידי המבקשים, לטענת המשיבה, המבקשים הם אלה המסרבים לקבל בחזרה את
כספי התמורה ששולמו על ידם בגין בתי המגורים.
לטענתה, למבקשים לא נגרם כל נזק, מאחר ולא שילמו דבר עבור הבתים שכלל לא
נבנו, ולכל היותר מדובר בנזקים כספיים גרידא, ולא בפינוי מדירת מגורים המצדיק, על
פי הפסיקה, התחשבות בנסיבות.
13.
יצוין, כי בעטיים של חלק מהנזקים האמורים, הגישה
המשיבה ביום 31.5.2018 בקשה לבית משפט קמא לחילוט העירבון שהופקד על ידי המבקשים
בקופת בית המשפט. בית משפט קמא קבע בהחלטה מיום 27.6.2018, כי הכרעה בבקשה תושהה
עד לאחר שבית משפט זה יכריע במחלוקות בין הצדדים.
דיון והכרעה
14.
לאחר עיון בבקשה
ובתגובה לה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה למתן צו מניעה זמני להתקבל, מהטעמים המפורטים
להלן.
15.
כידוע, בעל דין זכאי ליהנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר
מתן פסק הדין, ואין בהגשת ערעור, לכשעצמה, כדי להצדיק את עיכוב ביצועו של פסק הדין
או מתן סעד זמני שימנע את מימוש הזכייה (ראו עע"מ 3068/17 עיריית תל אביב- יפו נ' מיכקשווילי (26.9.2017)).
על המבקש סעד זמני בערעור להוכיח
התקיימותם של שני תנאים מצטברים: האחד – כי סיכויי הערעור להתקבל הם גבוהים; השני –
כי מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובתו. ההלכה
הפסוקה קבעה, כי בין שני התנאים הללו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך
שככל שסיכויי הערעור להתקבל פחותים, על המבקש מוטל נטל כבד יותר להוכיח כי מאזן
הנוחות נוטה לטובתו, וההיפך. יש לציין, כי מבין שני התנאים הללו, הוענק משקל
הבכורה לשיקול בדבר מאזן הנוחות.
בהקשר זה מוטל על המבקש הנטל להוכיח,
כי אם לא יעוכב פסק הדין או יינתן הסעד הזמני ובסופו של ההליך יתקבל הערעור, לא
ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו.
16.
אפתח בבחינת מאזן הנוחות בענייננו. טענת המבקשים
הינה, כי המשיבה עלולה לפעול למכירת המקרקעין, טרם ההכרעה בערעור, ובכך ייווצר מצב
בלתי הפיך שיסכל את תוצאות הערעור, ככל שיתקבל.
בהתאם לפסיקה, קיומו של חשש לגרימת נזק
בלתי הפיך בבקשות לסעד זמני שעניינן נכסי מקרקעין שאינם משמשים למגורי המבקש אינו
מתחייב, והוא יקבע בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ראו ע"א 7424/15
חלילה נ' בנאת (30.11.2015)).
עוד נפסק, כי החשש מפני מכירתם של המקרקעין לצדדים שלישיים, באופן שיאיין את
האפשרות להשיב את המצב לקדמותו, היה והתקבל הערעור, עשוי להטות את הכף לטובת עיכוב
ביצועו של פסק-דין (ראו ע"א 752/15 ביאדסה נ' ביאדסה (23.3.2015)).
במקרה
דנן, על אך שהמקרקעין אינם משמשים למגורי המבקשים, אני סבור כי מאזן הנוחות שבין
הצדדים נוטה לטובת המבקשים, שכן הימנעות ממתן צו המניעה עלולה להסב להם נזק חמור
מזה העשוי להיגרם למשיבה, ככל שיינתן הסעד המבוקש.
דחיית
הבקשה למתן צו המניעה, תוך הנחה כי במידה ויתקבל ערעור המבקשים יפוצו בשווי
המקרקעין, אינה מאפשרת השבת המצב לקדמותו באופן מלא, נוכח העובדה שהמבקשים עשויים
שלא לקבל לידיהם את המקרקעין, אלא את ערכם בלבד, היה ותבצע המשיבה דיספוזיציה במקרקעין.
בנסיבות
המקרה דנן אין המדובר בחשש ערטילאי, וזאת נוכח קיומן של מספר פניות מגורמים
שהתעניינו ברכישת המקרקעין, כפי שעולה מתגובת המשיבה. לא זו אף זו, בתגובתה מציינת
המשיבה, כי לאחר פסק הדין נערך משא ומתן למכירת המקרקעין לצד ג', במסגרתו סוכמו זה
מכבר התנאים המסחריים לעסקה, בעוד הסכם המכר טרם נחתם אך בשל צו המניעה הזמני
שניתן.
17.
מנגד, לא נעלמו
מעיניי טענות המשיבה באשר לנזקים שנגרמו לה עד כה, ששיעורם הנטען עולה כבר היום
לכדי חלק ניכר מהכספים שהופקדו זה מכבר בקופת בית המשפט, וזאת לצד נזקים נטענים
נוספים שעשויים להיגרם לה היה ויינתן צו המניעה.
18.
לפיכך, ומבלי לנקוט
עמדה באשר לסיכויי הערעור – הבקשה למתן צו מניעה זמני מתקבלת, באופן שייאסר על
המשיבה לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין עד להכרעה בערעור דנן, וזאת בכפוף להפקדת סך
של 40,000 ש"ח במזומן או בערבות בנקאית צמודה בקופת בית משפט עד ליום
15.8.2018, בנוסף לכספים שהופקדו עד כה על-ידי המבקשים.
19.
אבקש לציין, כי לא
מצאתי הצדקה להיקפם הנרחב של כתבי הטענות בבקשה דנן, כפי שהוגשו מטעם שני הצדדים.
מבלי להתעלם מכך כי במסגרת בחינת ההצדקה למתן הסעד הזמני המבוקש נדרשים הצדדים להזדקק
לסיכויי הערעור, אין הדבר מצדיק את היקפן הכולל של הבקשה והתגובה לה, על
צרופותיהן, כפי שהוגשו. מקל וחומר אמורים הדברים, באשר לחוות-דעת השמאי שצורפה
לראשונה לבקשה ללא קבלת רשות בית המשפט.
20.
משכך, ובשים לב
לתוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי לנכון להורות על פסיקת הוצאות לטובת מי מהצדדים.
ניתנה היום,
כ"ט בתמוז התשע"ח (12.7.2018).
