|
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים
אזרחיים
|
|
וערעור שכנגד
|
|
1. גבריאל גורדו
|
|
|
|
2.
ירדנה גורדו
|
|
|
נ ג ד
|
|
המשיבים
והמערערים שכנגד:
|
1. מרדכי ימין
|
|
|
2.
אורלי ימין
|
|
המשיב:
|
3. בנק
משכן - בנק הפועלים בע"מ
|
|
ערעור על פסק דינו מיום 01.09.2016 של בית המשפט המחוזי בירושלים
(הנשיא א' פרקש) בת"א 41255-06-14
|
|
תאריך הישיבה:
|
א' באייר התשע"ח
|
(16.04.2018)
|
חקיקה שאוזכרה:
תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע' 460(ב)
1.
המשיבים 2-1
והמערערים שכנגד, בני הזוג ימין (להלן: המשיבים), רכשו בשנת 2001 מגרש במבשרת ציון
ובנו עליו בית הכולל שתי יחידות דיור - אחת בקומה העליונה והשנייה בקומה התחתונה,
ללא היתר לפיצול הנכס ומבלי שניתן להם טופס 4. לצורך רכישת המגרש
נטלו המשיבים משכנתא בסך 950,000 ₪, בגינה שעבדו את זכויותיהם בנכס.
2.
המשיבים לא עמדו
בתשלומי המשכנתא, ובנק משכן (שלימים התאחד עם משיב 3, בנק הפועלים בע"מ
(להלן: הבנק)) נקט נגדם הליך
הוצאה לפועל. על רקע האמור החליטו המשיבים להתקשר עם חבריהם, המערערים והמשיבים
שכנגד, בני הזוג גורדו (להלן: המערערים), במערכת הסכמית הכוללת שני
חוזים: (1) חוזה מכר במסגרתו
מכרו המשיבים למערערים את כל הנכס, בתמורה לסך של 2.425 מיליון ₪.
כמו כן הוסכם כי החזקה תעבור באופן בלעדי למערערים, וכי המשיבים ידאגו להוציא טופס
4 בתוך 20 חודשים; (2) חוזה נוסף במסגרתו הוסכם כי המשיבים
ימשיכו להתגורר ביחידה העליונה, כי הם ידאגו בתוך 20 חודשים להיתר מתאים לפיצול
הנכס וכי הם יישאו בתשלומי המשכנתא שייטלו המערערים לצורך העסקה, וסילוקה יהווה
תשלום מלא בעד רכישת יחידה זו (לאחר שתפוצל כדין).
3.
לאחר שחתמו הצדדים
על החוזים, חתמו המשיבים על הסדר עם הבנק לפיו הופחת חובם בגין אי עמידה בתשלומי
המשכנתא מסך של 2.3 מיליון ₪ לסך של 1.65 מיליון ₪. גובה התשלומים והמועדים נקבעו back to back למועדים שנקבעו בחוזה המכר. המערערים מצידם, פנו
לבנק מזרחי טפחות (להלן: בנק טפחות) בבקשה לנטילת משכנתא בסך 1.1 מיליון ₪,
ואולם - על אף שניתן להם אישור עקרוני בתחילה - סירב בנק טפחות לבקשתם. בהמשך
ביקשו המערערים משכנתא מבנקים אחרים, אך ללא הועיל.
4.
בשנת 2013 הוציאו המשיבים
טופס 4, וכן סיימו את הליך פיצול הנכס. לעומת זאת, כאמור, המערערים לא הצליחו
ליטול משכנתא, והדבר גרם לאי עמידה בתשלומים המוסכמים לפי חוזה המכר, ולטענת
המשיבים גם להפרת ההסדר שעליו חתמו המשיבים עם הבנק.
5.
על רקע כל האמור,
הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי שבה ביקשו מבית המשפט להצהיר כי יחידת
הדיור התחתונה היא בבעלותם; כי המשכנתא הרובצת על הנכס כולו רלבנטית למעשה רק
ליחידת הדיור העליונה; וכי הסעיפים בחוזה המכר לפיו גם היחידה העליונה נמכרה
למערערים בטלים משום שמדובר בחוזה למראית עין. בבסיס תביעתם עמדה הטענה לפיה חוזה
המכר הוא חוזה למראית עין, ולאמיתו של דבר הם רכשו אך ורק את היחידה התחתונה,
ורכישת היחידה העליונה נועדה לצורך מתן הלוואה למשיבים עמם היו להם קשרי חברות.
6.
המשיבים כפרו בטענות
המערערים, והגישו מצדם גם תביעה שכנגד ובה טענו כי המערערים הפרו את חוזה המכר.
המשיבים ביקשו כי בית המשפט יורה על אכיפת החוזה או על ביטולו, וכן טענו כי הם
זכאים לפיצויים מוסכמים ולפיצויים נוספים.
7.
בית המשפט המחוזי
(הנשיא א' פרקש) דחה את תביעת
המערערים וקיבל את עיקר תביעתם שכנגד של המשיבים. אשר לתביעה, בית המשפט דחה את
הטענה העיקרית לפיה כוונתם של הצדדים במערכת ההסכמית הייתה להעביר את הבעלות
ביחידה התחתונה בלבד, ואילו העסקה בענין היחידה העליונה הייתה עסקת מימון במסווה
של עסקת העברת בעלות. נקבע כי אמנם הצדדים התכוונו לכך שהיחידה העליונה לא תשמש את
המערערים למגורים, וכן כי לאחר סילוק המשכנתא תעבור הבעלות בה למשיבים, אך גם כי
הצדדים התכוונו להעביר את כל הבעלות
בנכס לידי המערערים בשלב הראשון, ולאפשר
למשיבים לרכוש חזרה את היחידה העליונה באמצעות עמידה בתשלומי המשכנתא.
אשר
לתביעה שכנגד, בית המשפט קבע כי המערערים לא שילמו את מלוא התמורה המוסכמת (בשל אי
נטילת המשכנתא), וכתוצאה מכך הם הפרו את חוזה המכר. לפיכך הורה בית המשפט על ביטול
החוזים בין הצדדים ועל השבה. בנוסף, קבע בית המשפט כי המשיבים זכאים לפיצויים
מוסכמים בסך 245,000 ₪ לפי הקבוע בחוזה המכר. טענותיהם האחרות של המשיבים לפיהן על
המערערים לשאת בתוצאות הפרת ההסדר בין המשיבים לבין הבנק, לתשלום דמי שכירות
ראויים ולהחזר בגין מס הרכישה ששולם, נדחו.
תוצאת פסק
הדין הייתה אפוא כי המערכת ההסכמית בין הצדדים בטלה; כי המערערים, אשר עברו
בינתיים להתגורר ביחידה התחתונה, נדרשים לפנות את הנכס בתוך ארבעה חודשים; וכי
המשיבים נדרשים להשיב למערערים את חלק התמורה ששולם להם בניכוי סכום הפיצוי המוסכם
(1.425 מיליון ₪ בניכוי 245,000 ₪).
8.
כלפי פסק הדין הוגשו
הערעור והערעור שכנגד. בד בבד עם הגשת הערעור הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין -
עיכוב פינוי המערערים מיחידת הדיור התחתונה ועיכוב ביצוע ההוראות הכספיות שהושתו
על הצדדים. הבקשה התקבלה והוחלט על עיכוב הביצוע של פסק הדין כאמור (החלטת השופט א' שהם מיום 14.11.2016).
9.
בסיכומיהם, חזרו
המערערים והמשיבים על עיקרי הטענות שנטענו בבית המשפט המחוזי. המערערים טענו כי
בית המשפט טעה בקבעו כי חוזה המכר שריר וקיים, ולא היה (בחלקו) חוזה למראית עין,
וכי היה מקום לקבוע כי מכירת היחידה העליונה נועדה אך לצורך פירעון חובם של
המשיבים לבנק על ידי כך שהמערערים ייטלו משכנתא עבורם, והכול מתוך חברות ורצון
טוב. כן נטען כי היה מקום לקבוע כי החוזה סוכל, שכן המערערים לא הצליחו, מסיבות
שלא היו תלויות בהם, ליטול משכנתא, ועל כן לא היה מקום לפסוק פיצויים מוסכמים
למשיבים.
10.
המשיבים טענו מצדם,
כי בית המשפט היה צריך לפסוק פיצויים לטובתם בגין הנזק ממנו סבלו עקב הפרת הסדר
החוב עם הבנק, שנגרם כתוצאה מהפרת חוזה המכר. בהקשר זה הודגש כי הסדר החוב עם הבנק
נתפר למידותיו של חוזה המכר, והפרתו על ידי המשיבים הובילה לביטולו וכפועל יוצא
לכך חובם של המשיבים תפח בחצי מיליון ₪. עוד נטען, כי בית המשפט היה צריך לפסוק
לטובת המשיבים דמי שכירות ראויים, וכי מקור החיוב לכך הוא זכות ההשבה הקמה עם
ביטולם של החוזים. בנוסף, נטען כי בית המשפט היה צריך להורות למערערים לפעול לקבל
לידיהם את החזר מס הרכישה, וככל שישולם החלק של המשיבים לידי המערערים - להורות
להם להשיבו.
11.
הבנק, שצורף כמשיב לערעורים,
טען כי יש לדחות את הערעור ככל שמבוקש לאסור על הבנק לממש את השעבוד הנוגע ליחידת
דיור כלשהי הכלולה בנכס כולו. הודגש כי הבנק לא היה צד לחוזים בין הצדדים, הוא לא
הסכים להגביל את עצמו בדרך כלשהי במימוש המשכנתא ומכל מקום זכותו הקניינית גוברת
על התחייבויות אחרות בין הצדדים, ככל שהיו כאלה.
12.
בדיון שקיימנו
בנוכחות הצדדים, שבו הצדדים על טענותיהם. בסיום הדיון הודענו לצדדים עמדתנו כי על
פני הדברים אין אנו רואים עילה להתערב בפסק הדין קמא וכי אנו מציעים לצדדים לשקול
למשוך את הערעור והערעור שכנגד ללא חיוב בהוצאות. כן הצענו לצדדים הצעה הנוגעת
לאופן ביצוע פסק הדין, לאחר
שהתרשמנו כי קיימים בענין זה קשיים הדדיים. לצדדים אף ניתנה שהות להודיע לבית
המשפט האם הם הצליחו להגיע להסדר בענין זה, אך ביום 2.7.2018 הודיעונו הצדדים כי
הסדר כלשהו לא נרקם, והם ביקשו כי יינתן פסק דין.
הכרעה
13.
לאחר שעיינו בפסק
דינו המנומק היטב של בית המשפט המחוזי, כמו גם בסיכומי טענות הצדדים, ולאחר ששמענו
טיעון מפורט בעל פה, נחה דעתנו כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.
14.
טענות הצדדים, הן
בערעור והן בערעור שכנגד, מופנות בעיקרן כנגד קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות שקבע
בית המשפט המחוזי. כך לגבי הטענה העיקרית המועלית בערעור לפיה חוזה המכר שנכרת בין
הצדדים לא שיקף נאמנה את כוונתם, וכך גם לגבי הטענות המועלות בערעור שכנגד בהן
הטענות בענין דמי שכירות ראויים ובענין אובדן הסדר החוב עם הבנק. טענות אחרונות
אלה, ובמיוחד זו הנוגעת לאובדן הסדר החוב, אמנם כורכות עמן היבטים משפטיים, אך
דחייתן על ידי בית המשפט המחוזי נעשתה בעיקר על יסוד התשתית העובדתית שהונחה
לפניו, וכידוע - הדין נגזר מן העובדות.
15.
אשר לטענה העיקרית
שבערעור - כי חוזה המכר הוא בחלקו חוזה למראית עין - נחדד, כי גם להתרשמותנו אין
מדובר בחוזה שהוא פיקטיבי. כוונת הצדדים אכן הייתה כי בסופו של יום המערערים יהיו
בעליה של היחידה התחתונה וכי המשיבים יהיו בעליה של היחידה העליונה, אולם הטכניקה
שנבחרה לצורך מימוש כוונה זו - שנבעה מכך שהמשיבים לא הצליחו לעמוד בתשלומי
המשכנתא שנטלו מלכתחילה לצורך רכישת המגרש - הייתה מכירת הנכס כולו למערערים, ומתן אפשרות למשיבים לרכוש חזרה את היחידה העליונה, לאחר פיצולה כדין
ועם סיום תשלומי המשכנתא שהיו אמורים ליטול המערערים. טכניקה משפטית זו - שלה היו
מודעים שני הצדדים - הייתה בעלת סיכויים וסיכונים, ואולי אף ניתן להגדירה
כ"מתחכמת". אך העיקר הוא, כי חוזה למראית עין אין כאן, ולא ניתן להפריד,
בדיעבד ובאופן מלאכותי, בין שני רכיבי העסקה - הן משום שלא זו הטכניקה המשפטית שבה
בחרו הצדדים, והן משום שאין זה ברור (ואולי אף ברור שלא) אם המשיבים היו מסכימים
בזמן אמת להתחייב למכור את היחידה התחתונה למערערים, מבלי שהיה ניתן להם מימון
לסילוק המשכנתא שלהם.
16.
מכל מקום, בית המשפט
המחוזי בחן את הטענות השונות ודחה אותן בפסק דין מנומק ומבוסס, והצדדים לא השכילו
לבסס כל עילה המצדיקה כי ערכאת הערעור תתערב בפסק דין זה. כידוע, ככלל לא נוטה
ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות ובממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית, אלא
אם ניכרת טעות בולטת או אם הדברים הם מופרכים על פניהם (ע"א 501/84 מגדל חברה
לביטוח בע"מ נ' מירון, פ"ד מב(2) 89, 99 (1988); ע"א 640/85
קופר נ' איגוד המוסכים, פ"ד מד(1) 594, 598 (1990); ע"א 8419/13 פלוני נ'
עיריית ירושלים, פסקה 13 (9.3.2015); ע"א
117/15 שגיא נ' מנהל רשות המסים, פסקה 10 (13.7.2016); ע"א 918/15 פישמן רשתות בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים
גדולים, פסקה 11 (28.7.2016); ע"א
559/16 פרי יעקב שירותי ניהול בע"מ נ' פקיד שומה תל אביב 1, פסקה 10 (6.11.2016)). לא כך בענייננו.
17.
אשר על כן, ראינו לאמץ את מכלול הממצאים העובדתיים
והמשפטיים שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולדחות את הערעור בגדר סמכותנו
לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, לאחר
שמצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין; כי הממצאים
העובדתיים תומכים במסקנה המשפטית; וכי אין לגלות בפסק הדין טעות שבחוק.
18.
התוצאה היא כי
הערעור והערעור שכנגד נדחים. צו עיכוב הביצוע שניתן ביום 14.11.2016 בטל. בפסקה 54
לפסק דינו של בית משפט קמא, במקום המועד 31.12.2016 יבוא המועד 30.11.2018. יתר
ההוראות בפסק הדין יוותרו בעינן. בנסיבות הענין לא יהא צו להוצאות.
ניתן היום, ז' באב
התשע"ח (19.7.2018).
