ביטול והשבה - ת"א (ת"א) 21941-03-12 חניוני מבואות אילת בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (04.04.2017)

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו
ת"א 21941-03-12 חניוני מבואות אילת בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל -

בפני כב' השופטת ד"ר דפנה אבניאלי
התובעת:	חניוני מבואות אילת בע"מ
נ   ג   ד
הנתבעת:	מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  21, 30, 31

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע'  9, 9(א)

חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979: סע'  1(א)

ספרות:

דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך ב, 1992)

פסק   דין

חוזה פיתוח להקמת מלון, שנכרת בין חברה פרטית לבין מינהל מקרקעי ישראל - לא התממש, לאחר שהתברר כי במקרקעין קיים שבר גיאולוגי פעיל.

חלפו שנים, הצדדים ניהלו ביניהם מגעים ולא הגיעו לכלל הסכמה, האם השבר הוא כה חמור עד כי הקמת המלון סוכלה. 

רק לאחר הגשת התביעה, בשלבים המוקדמים של הדיון בה, הושגה הסכמה בין הצדדים כי הקמת המלון אינה אפשרית במקרקעין.

הצדדים הודיעו כי חוזה הפיתוח מבוטל בהסכמה תוך השבה ותשלום הסכום המגיע לכל צד. 

על פי המוסכם, התובעת החזירה את המקרקעין למינהל והיתה זכאית להשבת הסכומים שהשקיעה בפיתוחם.  

חרף ההסכמה, לא הושבו לתובעת כספים והיא נדרשה להוכיח את הסכום המגיע לה. הדיון מתמקד בסכסוך הכספי שנתגלע בין הצדדים. 

רקע עובדתי

1. ביום 28.2.92 נחתמו בין מינהל מקרקעי ישראל, הידוע היום כרשות מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "הנתבעת"), לבין חניוני מבואות אילת בע"מ (להלן: "התובעת"), שני הסכמי פיתוח:

א.       הסכם פיתוח ביחס למגרשים 1-9 בגוש 2600, לפי תכנית מפורטת מס' 30/101/02/2 (שאינו נושא התביעה).

ב.       הסכם פיתוח ביחס למגרשים 10א' ו-10ב'  (להלן:" מגרש 10") בגוש 2600, לפי תכנית מפורטת מס' 30/101/02/2, בשטח של 14,400 ממ"ר.

2. התובעת ביצעה את עבודות הפיתוח הנדרשות במתחם הכולל מספר מגרשים,  לרבות מגרשים 10א ו- 10א (להלן: "המתחם"). במסגרת עבודות הפיתוח במתחם, בוצעו, בין היתר, עבודות עפר ליישור השטח, כבישי גישה למתחם ולמגרשים, התקנת קווי מים, ביוב, חשמל, תיעול ותקשורת, והכל בהשקעה כספית בה נשאה התובעת. בין היתר פעלה התובעת לאיחוד מגרשים 10א' ו-10ב', וביום 30.6.94 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית אילת את בקשת התובעת לאיחוד המגרשים האמורים, הידועים כיום כמגרש 10 (להלן: "מגרש 10").

3. תקופת הפיתוח שנקבעה בהסכם היתה 36 חודשים.  במהלכה היה על התובעת להשלים את הבנייה במגרשים, ולהקים גם מלון על גבי מגרש 10, למטרת תיירות.

ביום 21.9.93 פנתה התובעת למינהל, בבקשה להארכת המועדים שנועדו  לבניית המלון, בנימוק כי "תכנון המלונית החל רק עתה כפועל יוצא מהקשיים שהתגלו בשטח". לאחר מכן פנתה התובעת שוב בבקשות להארכת מועדים, כאשר נימקה את בקשותיה בשינויים שחלו במצב הכלכלי ובדו"ח הסיסמי שנערך בחודש נובמבר 2002. בסופו של דבר, ביקשה התובעת לבטל את ההסכם לגבי מגרש 10, ובין הצדדים התנהל מו"מ שנמשך עד מועד הגשת התביעה.

4. בכתב התביעה מצוין כי בדיעבד, לאחר שהתובעת שקדה על תכנון המלון שיבנה במגרש 10 והתקשרה עם מתכננים ויועצים שונים, התברר לצדדים כי במגרש 10 קיים קו העתק גאולוגי פעיל, שאינו מאפשר שימוש במגרש זה. הגילוי הוביל לחלופת מכתבים בין הצדדים בניסיון לברר אם ניתן להמשיך בקידום בניית המלון. 

5. ב"כ המינהל האריך בסיכומיו בפירוט ההתכתבויות שהיו בין הצדדים במהלך השנים ואף טען, כי רשויות התכנון הביעו מורת רוח מהתמשכות הליך בדיקת המקרקעין. לדבריו, בשנת 2009 הודיע היועמ"ש של מחוז דרום במינהל, כי בכפוף להחלטת הנהלת המינהל, יהיה המינהל מוכן לבטל את עסקה, תוך השבת הכספים ששולמו למינהל בלבד. חרף הודעה זו, נמשכו בדיקות השבר הגיאולוגי והוזמנו סקרים נוספים, כאשר האחרון שבהם משנת 2016, אינו תומך במסקנה כי לא ניתן לבנות במקרקעין. מדובר בסקר שהתקבל כשנה לאחר שב"כ המינהל דאז, עו"ד קמחי, הודיע ביום 14.10.15, כי הוסכם על ביטול הדדי של חוזה הפיתוח תוך השבה ותשלום המגיע לכל צד.   

6. ההודעה על ביטול החוזה נמסרה לאחר דיונים שהתקיימו בוועדת הפשרות של המינהל והליך גישור אליו הופנו הצדדים בהמלצת בית המשפט, שהתנהל במשך תקופה ארוכה של כשנתיים כמעט. במהלך תקופה זו, הגישו הצדדים בקשות ארכה חוזרות ונשנות וציינו, כי נדרש להם זמן כדי לקיים את כל הבירורים מול הגורמים המקצועיים של המכון הגיאולוגי בנוגע למצבו של מגרש 10. בסופו של דבר הודיע ב"כ המינהל, כאמור,  כי הצדדים הגיעו להסכמה, כי לא ניתן להקים את המלון על מגרש 10 ועל התובעת להשיבו למינהל.

7. בדיון שהתקיים ביום 14.10.15 הצהיר ב"כ המינהל עו"ד קמחי כי:

"מאחר ויש הסכמה על השבת המגרש, אושר ביטול הדדי של העסקה תוך השבה ותשלום הסכום המגיע לכל צד" (פרוט' מיום 14.10.15 עמ' 20 ש' 20).

לאור הצהרה זו ניתנה החלטתי באותו יום בה נאמר כדלקמן:

"רשמתי לפני את הודעת ב"כ הנתבעת לפיה ההתקשרות בין הצדדים הגיעה לסיומה, כי התובעת טוענת שהשיבה את החזקה במגרש בידי המינהל, ובכוונת המינהל לוודא טענה זו, אך נסיבות סיום ההתקשרות בין הצדדים אינן צריכות הכרעה משפטית, וכל מה שנותר הינה המחלוקת הכספית  לגבי תשלומים שצריך להוסיף או לגרוע מסכום ההשבה של 6 מיליון ש"ח שהתובעת זכאית לו" (עמ' 21 ש' 25 ואילך לפרוט'). 

הצהרת התובעת כי השיבה את החזקה במקרקעין, אף נבדקה על ידי פקח מטעם המינהל שנשלח למקום, ולמעשה אין מחלוקת כי אכן החזקה במגרש 10 הושבה, לאחר שההסכם בוטל בהסכמת הצדדים, כאמור בפרוטוקול ובהחלטה מיום 14.10.15.

בהערת אגב יצוין, כי הסדר הגישור לסיום המחלוקת הכספית, שהוצע על ידי המגשר כב' השופט בדימוס דן ארבל, לא אומץ על ידי ועדת הפשרות של המינהל והצדדים לא הגיעו להסכמה בעניין זה.  לפיכך הונחו הצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית והתיק נקבע לשמיעת הוכחות בנושא הכספי בלבד.

8. לא היה מקום לפרט את האמור לעיל, אלמלא בישיבת הוכחות ראשונה, שהתקיימה ביום 17.7.16 ואשר נועדה לברר את המחלוקת הכספית בלבד, הודיע ב"כ  התובעת כי בתצהירי המינהל נכללו טענות בנוגע לשבר הסיסמי במגרש 10 והשאלה האם השבר אכן אינו מאפשר בניה במגרש. ב"כ התובעת הודיע כי הוא מתנגד לדיון בסוגיות הללו ומבקש כי הסעיפים החורגים מהמוסכם, ימחקו.  

ב"כ המינהל, עו"ד אסרף, שהייצוג בתיק הועבר אליו מעו"ד קמחי, טען כי יש צורך לבחון מחדש את העובדות ביחס לנסיבות ביטול חוזה הפיתוח  והשבת דמי החכירה וההוצאות, ששולמו על ידי התובעת.

9. לאור ההסכמה שהושגה בין הצדדים, אשר היתה תולדה של דיונים ממושכים בוועדת הפשרות, ולאור ההצהרה המפורשת שניתנה על ידי ב"כ המינהל ואף קיבלה תוקף של החלטה ביום 14.10.15 כאמור לעיל, ניתנה על ידי ביום 17.7.16 החלטה כדלקמן:

"אין לקבל את ניסיונות עו"ד אסרף בשם המינהל, לחרוג מהחלטה שניתנה ביום 14 באוק' 2015, בנוכחות הצדדים ובהסכמתם. אין להוסיף טענות או לנסות להוכיח את הנסיבות שהביאו לביטול ההסכם עליו הוכרז מפיו של עו"ד קמחי עצמו. אין לטעון כי התנהלות הנתבעת [צ"ל התובעת] גרמה לביטול ההסכם או יש לזקוף חלקים כאלה ואח' בהתנהגותה על חשבון סכום ההשבה. הדיון יתמקד בשאלה חשבונאית בלבד, האם התובעת זכאית לסכום של 6 מיליון ₪, כטענתה, או לסכום שונה אשר יוכח במהלך הדיון. לשם כך נדרשה התובעת להמציא את כל הקבלות והמסמכים המעידים על זכותה לסכום הנטען, וניתנה גם למינהל ההזדמנות להוכיח את הטענה כי התובעת אינה זכאית לסכום זה, כולו או מקצתו. כל ניסיון לחרוג מן האמור מההחלטה שניתנה במעמד הצדדים ביום 14.10.15 לא יצלח" (פרוט' מיום 17.7.16, עמ' 38 ש' 15).

[הפרוט' מכונה בטעות ע"י המתמלל פרוטוקול ישיבת מועצת מקרקעי ישראל, אך ברור, כי הכוונה לישיבת הוכחות שהתקיימה בבית המשפט ביום 17.7.16].

10. על החלטה זו, שתחמה שוב את המחלוקת  לסוגיות הכספיות בלבד, לא הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון על ידי המינהל, ובהמשך לה אף נשמעו עדויות הצדדים בהתייחס לעניינים הכספיים בלבד. כל הסעיפים בתצהירי הצדדים, המתייחסים לנסיבות שהביאו לביטול חוזה הפיתוח ולהשבת המקרקעין לידי המינהל - נמחקו, והצדדים הונחו שלא לחקור לגביהם.

סבורני, אי הגשת בקשת רשות ערעור על ההחלטה מיום 17.7.16 מלמדת, כי המינהל השלים עם ההחלטה, שניתנה, בהסתמך על הודעתו המפורשת של ב"כ המינהל דאז ועל החלטה קודמת ומפורשת שניתנה על ידי ביום 14.10.15,  ולא מצא מקום להעמידה למבחן ערכאת הערעור. זאת בשונה מחלק בהחלטתי מיום 14.10.15, בה חויב המינהל להפקיד על חשבון הסכום המגיע כהחזר לתובע סך של  3,000,000  לקופת בית המשפט, אשר עליה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 7723/16) - שהתקבלה והמינהל הופטר מחובת ההפקדה.

בקבלו את הבקשה ציין בית המשפט העליון, כי אין מנוס מבירור המחלוקת לגבי התשלום, לאחר שכשלו כל הניסיונות להשיג פשרה. לדבריו:

"... אין כל חשש כי אם תחויב הרשות בתשלום כלשהו... לא תעמוד... בכך, ועל כן, משכשלו כל הניסיונות להשגת פשרה וגם אם אלה התארכו יתר על המידה, אין מנוס משמיעת התיק ומקבלת הכרעה לגופם של דברים, אך בנסיבות שתוארו אין כל הצדקה להקדים סעדים לדיון ולהכרעה, כאמור".

11. חרף העובדה שהמינהל לא הגיש בקשת רשות ערעור על החלטתי מיום 17.7.16 - מצא ב"כ המינהל לנכון לפרט שוב בסיכומיו את האירועים שהובילו לביטול חוזה הפיתוח עם המינהל ולטעון, כי התובעת הפרה את ההסכם. אין אלא לתמוה על התנהלות זו ועל העלאת טענות אשר ברור לכל (גם למינהל) כי לא היה מקום להעלותן, לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה משותפת כי חוזה הפיתוח יבוטל ומגרש 10 הוחזר למינהל.

הזכות להשבה

12. משבוטל חוזה חייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה. כך מורה סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, הדן בסיטואציה של ביטול חוזה עקב הפרתו שכן "הזכות להשבה במקרה של ביטול החוזה היא הזכות היחידה, שהחוק מקנה למפר כלפי הנפגע" (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך ד'409 (2011). כך נאמר גם בסעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970" "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך".

יסודה של חובת ההשבה הוא בדיני עשיית עושר ולא במשפט, ותכליתה למנוע התעשרות שלא כדין של צד אחד לחוזה על חשבון הצד השני, כפי שמורה סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979:"מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה" (ע"א 3861/13 יוסף עוזיאל נ' עו"ד דורון לנגה  (13.5.15).  

13. ברגיל, משבוטל חוזה, נכנסים אנו בגדרם של סעיף 21 לחוק החוזים וסעיף 9 לחוק התרופות, המטילים על כל צד חובה להשיב לצד שכנגד את מה שקיבל על פי החוזה. עם זאת, כלל זה אינו כלל מוחלט. כך, למשל, מקום בו מדובר בבטלות חוזה מחמת היותו חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים רשאי בית המשפט לפטור צד מחובת ההשבה "אם ראה שמן הצדק לעשות כן", כלשון סעיף 31 לחוק החוזים) (ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים  (22.1.2009) או כאשר החוזה מבוטל עקב פגם בכריתתו (ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337). עם זאת, כי נקודת המוצא היא השבה מלאה, בעוד שהתערבות בהיקף ההשבה על בסיס שיקולי צדק, וממילא מתן פטור מלא מהשבה, יישמרו למקרים חריגים (דברי כב' השופט עמית בע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס נ' פז-ים הולדינגס 2000  (29.12.13)).

14. הסיטואציה במקרה דנן היא שונה. אין מדובר בביטול חוזה עקב הפרתו, אלא בביטול בהסכמה הדדית,  מחמת סיכולו של החוזה, בעקבות גילוי השבר הסיסמי במגרש 10 המונע את אפשרות להקים עליו מלון.

הצדדים לא רק הסכימו על ביטול חוזה הפיתוח, אלא אף הודיעו לבית המשפט כי מוסכם עליהם, כי על כל צד להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פי החוזה.

התובעת אכן השיבה למינהל את המגרש שקיבלה על פי החוזה.

המינהל, אשר התחייב להשיב לתובעת את כל המגיע לה - בין היתר את הסך של 6,151,677 ₪ עליו כבר הודע לבית המשפט בצירוף שאר ההוצאות בהם נשאה התובעת - לא השיב עד כה לתובעת סכום כלשהו.

ודוק: המינהל אינו טוען לפטור מהשבה על בסיס שיקולי צדק, אלא חולק על כל סכום וסכום שהתובעת דורשת להשיב לה. לאור עמדתו של המינהל, נדרשו הצדדים להוכיח טענותיהם באשר לסכומי ההשבה, להם זכאית התובעת.

הסכומים שהתובעת דורשת להשיב לה

15. התובעת דורשת בסיכומיה השבתם של הסכומים כדלקמן:

א.       השבת הסכומים ששולמו על ידי התובעת למינהל, בגין הקצאת המגרש בסך 6,151,677 ₪, בערכי יום 26.3.15 (הסכום הנומינלי היה 1,584,993 ₪ ושוערך ליום הגשת התביעה בסך של 4,240,850 ₪).

ב.       השבת הסכום שהתובעת שילמה בגין מס רכישה  בסך 227,363 ₪ משוערך ליום הגשת התביעה (הסכום הנומינלי הוא 41,250 ₪).  והחזר התשלום בגין מס רכוש בסך 1,103,353 ₪ משוערך ליום הגשת התביעה (הסכום הנומינלי הוא 415,107 ₪)

ג.        השבת החלק היחסי של הוצאות הפיתוח שהוציאה התובעת וההשקעות בקשר למתחם שבו נכלל מגרש 10 ומגרש 10 עצמו בסך 3,272,037 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (הסכום הנומינלי הוא 892,831 ₪)

ד.        השבת הוצאות תכנון המלון שהיה אמור להיבנות על מגרש 10 וקבלת היתר הבניה  בסך 2,150,798 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (הסכום הנומינלי הוא 701,945 ₪)

ה.       השבת ההוצאות וההשקעות בקבלת אישורי המינהל ומשרד התיירות בקשר עם מגרש 10 בסך 1,105,878 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (הסכום הנומינלי הוא 466,327 ₪).

ו.        השבת הוצאות והשקעות עקיפות בכל הנוגע לטיפול בפרויקט המלון במגרש 10 בסך 2,766,496 ₪  ולחלופין 25% מסכום זה בסך 814,169 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (הסכום הנומינלי הוא 1,071,230 ₪)

ב"כ התובעת טוען, כי המינהל אישר בהודעתו לבית המשפט מיום 21.4.15, כי סכום ההשבה שהתובעת זכאית לו בגין הקצאת המגרש הינו סך של 6,151,677 ₪ בערכי יום 26.3.15, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום בפועל, ולכן נותרו לדיון להכרעה רק הסכומים הכלולים בס"ק ב-ו לעיל (סעיף 4 לסיכומי התובעת).

16. ב"כ המינהל טוען כטענה מקדמית, כי הסכומים הנתבעים בסיכומי התובעת חורגים מסכום התביעה, ששוערך בסך 13,459,944 ₪. לטענתו, זהו הסכום שכומת על ידי התובעת ואשר בגינו שולמה אגרת בית משפט ולכן אין להתחשב בסכומים הנקובים בתצהיר גב' מרקוס ובסיכומי התובעת, שהינם מעבר לסכום התביעה.

17. בסיכומי התשובה מטעם התובעת נטען, כי עיון בטבלה בסעיף 85 לסיכומי התובעת והשוואתה לסכומים שבסעיף 21 לכתב התביעה מעלה, כי פרט להפרש זניח של כ-18,000 ₪ בענין מס רכוש, שמקורו בקבלה נוספת שנמצאה לאחר הגשת התביעה, הסכומים הנדרשים בסיכומים הינם זהים לתביעה, והתובעת הפחיתה ביושר רב ובקפידה סכומים שלא הצליחה למצוא להם אסמכתא.

סבורני כי הצדק עם ב"כ המינהל בנוגע לסכום המקסימלי לו זכאית התובעת (נכון ליום הגשת התביעה). התובעת אינה זכאית לסכום גבוה מהסכום ששוערך לעת הגשת התביעה בסך 13,459,944 ₪, אשר בגינו שולמה אגרה. על כן, הסכום המקסימלי המגיע לתובעת, ככל שיוכח, לא יעלה על הסכום הנקוב בכתב התביעה, אליו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.  

השבת הסכום ששולם בגין הקצאת המגרש

18. ב"כ המינהל מאשר, כי בין הצדדים הוסכם על ביטול חוזה הפיתוח והשבת הכספים ששולמו על ידי  התובעת, אך טוען כי חישוב הסכום המשוערך בסך של 6,151,667 ₪ אינו נכון והוא צ"ל נמוך יותר (סעיף 80 לסיכומים).

19. ב"כ המינהל הציג תחשיב (נספח א' לסיכומיו), של הסכום הנכון לשיטתו, אך עיון בו מעלה, כי התחשיב נערך על סכום נומינלי שגוי של 1,000,000 ₪ ולא על הסכום ששולם למינהל בפועל. נראה כי ב"כ המינהל נתפס לכלל טעות, כאשר הסתמך על הסכום השגוי בנספח א' לסיכומיו, וזו גם הסיבה שבחלק האחרון של סיכומיו נכתב, כי התובעת זכאית לסכום שעליו הודע לבית המשפט.

בסוף סיכומיו מאשר ב"כ המינהל, כי בעקבות ההסכמה על ביטול הסכם הפיתוח והשבת המגרש, ובהתאם להודעת העדכון שהוגשה ע"י הנתבעת והחלטת בית המשפט מיום 14.10.15, סכום ההשבה הינו 6,151,667 ₪ נכון ליום 26.3.15 (סעיף 402 לסיכומים). הנה כי כן, בניגוד לאמור בסעיף 80 לסיכומים, ב"כ המינהל אינו טוען כי יש להשיב סכום נמוך יותר, וגם אם היה טוען כך, מדובר בטעות שאין לקבלה. 

בנסיבות אלה, אני קובעת, כי התובעת זכאית להשבת הסכום ששולם על ידה למינהל, בגין הקצאת המגרש בסך 6,151,677 ₪, בערכי יום 26.3.15, כפי שהוסכם.

אופן הוכחת יתר ההשקעות וההוצאות

20. התובעת נסמכת בעיקר על תצהירה של מנהלת החברה, הגב' מרקוס, אליו צורפו אסמכתאות ככל שעלה בידה למצוא, הכוללות חשבוניות מס, קבלות, כרטסת הנה"ח ועוד.

גב' מרקוס העידה, כי השקיעה שעות רבות באיתור המסמכים שצורפו לתצהירה, לאור   העובדה שחלפו למעלה מעשרים שנה, מעת שהתובעת שילמה את הסכומים הנ"ל.  

בנוסף לתצהירה של גב' מרקוס, הגישה התובעת חוו"ד של רו"ח טובה הילמן, אליה צורפו הדו"חות הכספיים של החב' לשנים 1993-2000  ולשנת 2003. רו"ח הילמן נחקרה על חוות דעתה ועל המסמכים, שנועדו להוכיח את סכום ההשקעות ההוניות של התובעת במגרש 10, כפי שנרשמו בדו"חות הכספיים של השנים הללו.

רו"ח הילמן העידה, כי החלה לעבוד בשנת 2003 ולכן אינה יודעת מידיעה אישית כיצד נבדקו ונרשמות ההוצאות באותן שנים. לדבריה, בשנת 2003 כבר לא היו הוצאות (פרוט' מיום 17.7.16 עמ' 49).

21. התובעת אף ביקשה להסתמך על שומת הוצאות שערך השמאי הממשלתי, בגין הוצאות הפיתוח והתקורה, וטענה כי מסרה לו בזמנו את כל הנתונים והאסמכתאות והם נבדקו על ידו. המינהל טוען כי השמאי הממשלתי לא בדק  את העלויות וגם לא את הוצאות התקורה, וציין כי הסכומים המוצגים הם על פי מסמך שהוצג בפניו ויש  לבדוק את הנתונים.

לא מצאתי מקום להידרש למחלוקת זו, מאחר שהשמאי הממשלתי לא הוזמן לחקירה על ידי מי מהצדדים, והשומה שערך (ככל שמדובר בשומה) אינה יכולה לסייע בביסוס טענותיה של התובעת, בנוגע להוצאות שהוציאה.

22. המינהל, אשר קיבל לידיו את כל הקבלות והאסמכתאות שאותרו ע"י התובעת, העבירן לבדיקת רו"ח רחל קוממי, שהשוותה בין הסכומים המפורטים בתצהירה של גב' מרקוס לאלו שבדוחו"ת הכספיים של התובעת, ועמדה על ההבדלים ביניהם, ככל שנמצאו. ב"כ המינהל טוען, כי אין בביצוע ההשוואה כדי לאשר את הסכומים להם טוענת התובעת, או כדי לאשר את נחיצותם וסבירותם. בסופו של יום, כפי שיובהר להלן, ההבדלים שנמצאו בין דרישות התובעת לבין תוצאות ההשוואה והבדיקה הדקדקניות שערכה רו"ח קוממי מטעם המינהל, היו זניחים ולא הצדיקו את ניהול ההוכחות ואת הגשת הסיכומים המשתרעים על פני עשרות עמודים מטעם שני הצדדים. כמו כן, אין לקבל את הטענה כי מדובר בהשוואה בעלמא, שכן רו"ח קוממי אף העירה הערותיה לגבי כל הוצאה והוצאה, כפי שיפורט להלן.

23. בנוסף לחוות דעתה של רו"ח קוממי, הגיש המינהל חוות דעת של המהנדס פרידמן, שחישב את עלות עבודות הפיתוח במתחם, בהסתמך על מחירון משרד השיכון והבינוי. התובעת אינה מסכימה עם חוות דעתו  של פרידמן וטוענת, כי לא ידע מהן העבודות שבוצעו בפועל ומה היו הכמויות בכל עבודה, ולכן לא יכול היה להעריך את עלותן.

אתייחס למחלוקת זו בהמשך.

החזר תשלומי מס רכישה ומס רכוש

24. ב"כ התובעת טוען, כי אין חולק על כך שמס רכישה שהיה על התובעת לשלם בגין מגרש 10 היה בסך נומינלי של 41,250 ₪ והמועד החוקי לתשלומו היה 27.12.91 (50 ימים לאחר הרכישה). התובעת לא הציגה אסמכתא המעידה על תשלום מס רכישה וטענה, כי בחלוף 24 שנים אין בידה להציגה, אך חזקה על רשות המיסים, כי במידה והסכום לא היה משולם, היו ננקטים על ידה הליכי גבייה.

ב"כ המינהל טוען, כי לא הוצג מסמך המבסס את הסכום הנטען עבור מס רכישה ומפנה לדבריו של ב"כ התובעת, שאישר כי "לא מצאנו את הקבלה" (עמ' 81 שו' 23). עוד טוען ב"כ המינהל, כי במקרה של עסקה שבוטלה, יש להפנות את הדרישה להחזר מס רכישה לרשות המיסים, אך גב' מרקוס אישרה, כי לא פנתה לרשות בדרישה להחזר.

25. מקובלת עלי עמדתו של ב"כ המינהל, כי את הדרישה להחזר מס רכישה יש להפנות לגורם שגבה את התשלום, קרי, רשויות המס ולא אל המינהל. מאחר שעסקינן בהשבה, על הגורם שקיבל את הכספים להשיבם, ואין מדובר במינהל. המנגנון הקבוע לדרישת החזר מס בגין עסקת מקרקעין שבוטלה, מוכר לציבור העוסקים בתחום הנדל"ן. השאלה כיצד יוכח התשלום, בהיעדר קבלה, אינה רלבנטית לענייננו ואין מקום להידרש לה.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את הדרישה להחזר מס רכישה ע"י המינהל.

26. בנוגע להחזר מס רכוש, טוען ב"כ התובעת, כי בכתב ההגנה מטעם המינהל ובתצהיריו, אין כל טענה בנוגע לזכותה של התובעת להשבת הוצאותיה בגין מס רכוש, פרט לטענות בנספח 5 לחוות דעתה של רו"ח קוממי, ביחס לחלק קטן מהאסמכתאות שהובאו ע"י התובעת. 

לדבריו, גב' מרקוס העידה, שחלק מהאסמכתאות מתייחסות למגרש 9 ולמגרש 10  והחלוקה נעשתה על פי היחסיות של חלוקת התשלומים למגרשים 9 ו-10.

ב"כ המינהל טוען, כי לא ניתן לוודא על פי הקבלות והמחאות, שאכן מדובר בהוצאות עבור מגרש 10. על התובעת היה להגיש תיעוד של מצב חשבון עדכני של התשלומים ששולמו למס רכוש, ואי הצגתו פועלת לרעתה. לכן המינהל מכחיש את הסכום הנדרש.

27. לא ברור מדוע סבורה התובעת, כי על המינהל להשיב לה את הסכומים ששולמו למס רכוש (ככל שאלה שולמו). סבורני, כי גם בעניין זה, על התובעת להפנות דרישתה לרשויות המס ולא למינהל.

ויודגש: מס רכוש הוטל בשעתו על קרקע פנויה שאינה קרקע חקלאית וחובת תשלומו חלה, בין היתר, על מי שמדינת ישראל או מינהל מקרקעי ישראל הרשו לו להשתמש בקרקע, לכל תקופה שהיא. חובת התשלום חלה עד 31.12.1999 והחל מיום 1.1.2000 שיעור המס הוא  0%. במקרה של עסקה שבוטלה, ניתן לפנות לרשויות מיסוי מקרקעין בדרישה להשבת התשלום, כשם שניתן לפנות בדרישה להשבת מס רכישה ששולם בגין העסקה.

המינהל לא גבה את התשלום בגין מס רכוש ולכן אין עליו להשיבו.

לפיכך, אני דוחה גם את הדרישה להשבת מס רכוש על ידי המינהל.

החזר הוצאות הפיתוח

28. התובעת עתרה לחיוב המינהל בהשבת החלק היחסי של הוצאות הפיתוח שהוציאה וההשקעות בקשר למתחם, שבו נכלל מגרש 10 ומגרש 10 עצמו, בסך 3,272,037 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. 

ב"כ התובעת מציין בסיכומיו, כי המחלוקת לגבי  הוצאות פיתוח הקרקע היוותה את עיקר הדיון בתיק זה, למרות שמבחינה כספית אין המדובר בסכום ההוצאה הגדול ביותר.

לדבריו, המחלוקת נובעת מכך שמרבית ההוצאות הללו, להבדיל מההוצאות האחרות שהיו רק ביחס למגרש 10, הוצאו ביחס למתחם - הכולל מספר מגרשים, אשר פותחו לפי דרישת המינהל ביחד עם מגרש 10 - אך המינהל חולק על האופן שבו חולקו ההוצאות ויוחסו למגרש 10 באופן ספציפי. יחד עם זאת, החל משנת 1995 יוחד ביאור נפרד בדוחו"ת הכספיים להוצאות מלונית "חאן המדבר" (מגרש 10), ומיון ההוצאות וההשקעות נעשה בהתאם לסעיפים הבאים: עלות הזכויות שנרכשו, מיסים ואגרות, הוצאות מדידה, תכנון, ניהול ואחרות, עבודות פיתוח ועלויות הנהלה כלליות ומימון שהוונו.

29. ב"כ המינהל הקדיש פרק נרחב (מידי) בסיכומיו, לפירוט הכשלים בהוכחת הסכום האמור. ב"כ הנתבעת טוען לאי התאמה בין הדו"חות הכספים שהציגה התובעת באמצעות רו"ח הילמן, לבין המפורט בתצהיר גב' מרקוס.

ב"כ המינהל טוען, למשל, כי כעולה מסעיף 25 לתצהיר גב' מרקוס, הסכום שהוציאה התובעת בפיתוח מגרש 10 (לפני העמסת תקורה), מסתכם בסך 714,316 ש"ח נומינלי, בעוד שעל פי הדו"חות הכספיים, סעיף עלות הפיתוח במגרש 10 מסתכם בסך של 523,469 ₪ נומינלי. לדבריו, גב' מרקוס לא הצליחה להסביר את הפער בין הסכומים ואף טענה כי אינה יודעת היכן בתצהירה או בדו"ח הכספי מצוי הסכום שנדרש על ידי התובעת.

בסיכומי התשובה טוען ב"כ התובעת כי מדובר בטענה שנטענה בחוסר תום לב, שכן הסכום שהמצוין בתצהירה של גב' מרקוס כולל גם הוצאות תכנון ופיקוח, ואילו הסכום בחוו"ד רו"ח קוממי כולל את הוצאות העבודות בקרקע בלבד, בעוד שהוצאות התכנון והפיקוח נכללו בסעיף נפרד.

אכן, עיון בחוו"ד רו"ח קוממי מעלה כי כך נעשה, ומוטב היה להימנע מהעלאת טענה זו בסיכומים (שהופרכה כבר בחקירתה של רו"ח קוממי).

יתר הוצאות התובעת

30. בחוות דעתה של רו"ח קוממי בוצעה השוואה בין הסכומים בתצהיר גב' מרקוס לאלו שבדוחו"ת הכספיים של התובעת. בסיכומיו, מפנה ב"כ המינהל לטבלת השוואה הנסמכת על ההשוואה שביצעה רו"ח קוממי. לדבריו, רו"ח קוממי מצאה כי הסכום הנכון של כלל ההוצאות על פי הדוחו"ת הוא 3,611,995 ₪ ולא 3,692,335 ₪ כמצוין בתצהירה של גב' מרקוס. גם כאן טוען ב"כ המינהל, כי אין בביצוע ההשוואה כדי לאשר את הסכומים להם טוענת התובעת או כדי לאשר את נחיצות ההוצאות או סבירותם.

בסיכומי התשובה ציין ב"כ התובעת, כי הפער בין הסכומים מסתכם בסך של 80,340 ₪   בלבד, המהווה סטיה של כ-2% - דבר המלמד על הדיוק בסכומים שנדרשו על ידי התובעת.

אכן, מדובר בהפרש זניח בלבד, המייתר כמעט את הדיון כולו, אך מאחר שהצדדים מצאו להרחיב בנושא, אתייחס לעיקר טענותיהם.

העמסת חלק יחסי של הוצאות הפיתוח על מגרש 10

31. "העמסת" החלק היחסי של הוצאות הפיתוח של מגרש 10, נעשתה על ידי התובעת בדוחו"ת הכספיים, וגב' מרקוס לא ידעה להסביר זאת. עם זאת טענה, כי שיוך ההוצאות בוצע על ידי התובעת בזמן אמת, לפני למעלה מ 20 שנים  עם סיום עבודות הפיתוח, על ידי חשב התובעת דאז, רו"ח אבי אלפיה, כאשר התובעת לא העלתה בדעתה כי יבוא יום והיא תיאלץ להגיש את התביעה, ולא היה לה כל אינטרס להעמיס הוצאות עודפות על מגרש 10 דווקא.

רו"ח הילמן שנשאלה על הדוחו"ת טענה באופן לאקוני "זה היה לפני זמני, לא יודעת" (פרוט' מיום 17.7.16 עמ' 13 ש' 16). אכן, רו"ח הילמן לא ערכה את הדוחו"ת ולא נדרשה על ידי התובעת לאשר את סבירותן, אך בעדותה ציינה, כי מדובר בדוחו"ת שהתובעת הגישה לרשויות המס, על פי ההוצאות שהוכרו לניכוי לצרכי מס.

32. ב"כ המינהל טען שוב ושוב לאורך סיכומיו, כי אין בהשוואה בין הסכומים שבוצעה ע"י רו"ח קוממי, כדי לאשר כי הם מייצגים את הוצאותיה של התובעת בכלל ואת הוצאות בגין מגרש 10 בפרט, אך פרט לאמירה זו לא עלה בידו או בידי רו"ח קוממי להצביע על אי סבירותן של ההוצאות.

בסיכומיו מציין ב"כ המינהל, כי לא עלה בידי התובעת להסביר את המסמך שערך רו"ח אלפיה, אשר צורף כנספח ל"א לתצהיר גב' מרקוס. לטענתו, מדובר במסמך ישן מאוד, משנת 1996, אשר לא הוצג לגביו כל ביאור של מומחה כלכלי, גם לא של רו"ח הילמן, או כל ביאור אחר המאפשר לעמוד על טיבו ועל הנסיבות שבהן נערך, מעבר לכך שרו"ח אבי אלפיה לא הובא על ידי התובעת לעדות בבית המשפט. המסמך הינו בבחינת עדות שמיעה ולכן אין לקבלו כראיה לנכונות תוכנו. התובעת לא זימנה לעדות את רו"ח אלפיה, וספק אם היה בידו להוסיף נתונים מידע אישי בנוגע לדוחו"ת, שנערכו לפני עשרים שנה ומעלה. יחד עם זאת, אי זימונו חייב את הצדדים ואת בית המשפט לצלול לנתונים עצמם ולנסות לתהות על האופן בו יוחסו ההוצאות למגרש 10 דווקא. 

יחוס ההוצאות למגרש 10

33. ב"כ המינהל מדגיש כי גב' מרקוס, לא ידעה להשיב על מרבית השאלות הנוגעות לאופן יחוס הוצאות הפיתוח למגרש 10, או התועלת שהפיק מגרש 10 מהעבודות שנעשו במתחם כולו או במגרשים נוספים הסמוכים לו. לפיכך הוא מציין בסיכומיו, כי יש לגבש שיטה אחרת לאופן החישוב של הוצאות אלה. אחת האפשרויות המוצעת בסיכומי המינהל, היא השוואת שטחם של המגרשים שנכללו במתחם, ובמיוחד שטחם של מגרשים 10א' ו-10ב' (טרם איחודם למגרש 10), בהשוואה למגרשים האחרים, כמפורט בטבלה שהוצגה בחוות דעתה של רו"ח קוממי.

השוואה זו מלמדת, כי שטחם של מגרשים 10א' ו-10ב', טרם איחודם, היה 14,663 ממ"ר מתוך שטח המתחם כולו שהיה 154,313 ממ"ר.

ב"כ התובעת מאשר בסיכומי התשובה, כי התובעת עצמה נקטה בשיטה של ייחוס הוצאות הפיתוח למגרש 10 על פי שטחו היחסי, לעומת כלל שטחי המגרשים, והפנה לכך שגם רו"ח קוממי אישרה כי זו השיטה המקובלת גם ברשויות המס.

34. לדברי ב"כ המינהל, חישוב יחסי השטחים, כפי שבוצע על ידי רו"ח קוממי, אינו מהווה אישור מצד המינהל כי זהו החישוב הראוי לחילוץ החלק הנכון בהוצאות למגרש 10, בין היתר לאור האפשרות שהוצאות או שירותים שניתנו עבור המתחם כולו, הועילו או היו נחוצים למגרש אחר, יותר מאשר למגרש 10, ובהעדר נתונים איכותיים בדבר אופי השימוש של כל הוצאה נטענת.

עוד טוען ב"כ המינהל, כי בדיקת המסמכים שצורפו לסעיפים 26-28 לתצהיר גב' מרקוס, מעלה, כי לא צויין בהם שמדובר בשירות למגרש 10, ולכן לא ניתן להסיק כי השירות אכן ניתן באופן בלעדי עבור מגרש 10. כך אירע, למשל, בחשבונית עסקה של אבירם ארטה גרף בע"מ, בה צויין כי מדובר בתכניות שהוכנו עבור מגרשים 2, 3 ו-5, אך מגרש 10 לא צויין בחשבונית זו. 

35. רו"ח קוממי העידה כי ניסתה  "לעשות סדר" ולשייך באופן מושכל את ההוצאות למגרש 10, מתוך כלל הוצאות הפיתוח במתחם. לאחר שבדקה את האסמכתאות קבעה, כי יש להכיר בסכום של 33,863 ₪ בלבד, בגין תשלום לחב' החשמל, ואילו שאר הסכומים אינם ניתנים לזיהוי ולשיוך מפורש למגרש 10 דווקא. זאת לאור העובדה שעל יתר הקבלות לא צוין במפורש כי מדובר בתשלום עבור מגרש 10.

ניתן להניח, במידה רבה של וודאות, כי המינהל לא סבור באמת ובתמים שיש להכיר רק בסכום ששולם לחברת החשמל, כסכום היחיד בפרק הוצאות הפיתוח.

כראיה לכך ניתן להצביע על העובדה, שהמינהל הגיש את חוות דעתו של מהנדס פרידמן, שאמד את הוצאות הפיתוח בסך של 1,207,643 ₪ לפני מע"מ, לפי מדד הבניה מאפיל 2015.  

36. ב"כ התובעת טוען, כי לא ניתן לקבל את האומדן שביצע מהנדס פרידמן, מאחר שהוא מבוסס על מחירון משרד השיכון והבינוי ולא על מבחן מדויק של כמויות ועיון בתכניות.  מהנדס פרידמן אמנם טען כי עיין בתכניות וביקר במקום, אך נמנע מלהציג את הנתונים ששימשו אותו בהכנת חוות הדעת, ולא פנה אל התובעת לקבלם. מכל מקום, מהנדס פרידמן לא התבקש ע"י המינהל לחוות דעתו לגבי נחיצות עבודות הפיתוח השונות במתחם ובמגרש 10, ויש להתפלא על כך, לאור העובדה שהטענה כי אין מדובר בעבודות נחוצות נטענה פעמים רבות בסיכומי ב"כ המינהל, ולאור העובדה שהתובעת נדרשה לבצע פיתוח על כל השטח, כמפורט בסעיף א' לתנאים המיוחדים לחוזה הפיתוח.

כאשר נשאל מהנדס פרידמן במהלך חקירתו הנגדית, מדוע בחר לערוך את חוות דעתו במנותק מהסכומים שהתובעת טוענת כי הוציאה בפועל, ומדוע בחר להסתמך על מחירון משרד הבינוי והשיכון לשנת 2015 דווקא, השיב כי עשה כן משום שהוא היה הנגיש ביותר (פרוט' מיום 28.9.16 עמ' 15). 

תשובה זו, כמו גם האופן בו ערך מהנדס פרידמן את חוות דעתו, במנותק מהוצאותיה הנטענות של התובעת, אינה מאפשרת לסמוך עליה.

עסקינן בדרישה להשבה ולא בחוות דעת תיאורטית, כדוגמת זו שערך מהנדס פרידמן, ולכן לא ניתן להסתמך עליה ויש לבחון את הנתונים שהציגה התובעת בדרישתה.

היעדר תיעוד מהבנק

37. טענה נוספת שהעלה ב"כ המינהל היא, שלא הוצג תיעוד המצביע על ביצוע תשלום באמצעות דפי בנק  מחשבונה של התובעת.

הדרישה כי התובעת תציג דפי חשבון בנוסף לקבלות היא יותר מתמוהה, לאור העובדה שחלפו למעלה מ-20 שנים מאז הסכומים שולמו. בחלק מהמקרים עלה בידי התובעת להציג שיקים ששולמו על ידה, אך רו"ח קוממי לא הסתפקה אפילו בכך וטענה, כי ניתן להסתמך רק על שיקים שבהם נרשם במפורש כי התשלום הוא עבור מגרש 10 וכאשר מקבל התשלום מאשר את האופן שבו שולם לו הסכום .

38. אין להתעלם מהאופן המוקשה בו ניסתה התובעת להוכיח את הוצאות הפיתוח ושיוכן למגרש 10. התיעוד אינו מלא, בחלק נכבד מהקבלות לא צוין כי מדובר בסכום ששולם עבור מגרש 10 דווקא, ובמקרים רבים נעשה שיוך של ההוצאות על ידי רו"ח אלפיה, שלא זומן כעד לבית המשפט.

יש לקחת בחשבון טענות אלה, שפורטו בהרחבה בסיכומי המינהל, אך גם להשקיף על סוגיית ההוצאות בכללותה באספקלריה של דרישה להשבה, הנסמכת על תיעוד ישן נושן, של הוצאות שהוצאו לפני שנים רבות, כך שלא ניתן כיום לזמן את נותני השירות להעיד על טבעו ועל נחיצותו של כל שירות למגרש 10 דווקא.

ודוק: התובעת נשאה בהוצאות הפיתוח של מגרש 10 והמתחם, מתוך כוונה להקים מלון על המגרש. התובעת החזירה את המגרש למינהל, עם כל עבודות התשתית והפיתוח שביצעה, והיא זכאית להשבת הוצאות אלה מהמינהל.

מסמך נ/2

39. רו"ח קוממי היתה מודעת לעובדה, כי מדובר במתחם  שלם (הכולל את מגרש 10) בו בוצעו עבודות כגון כבישים, דרכי גישה ועוד. בחקירתה הנגדית אף אישרה, כי במקרה כזה יש לחלק בין המגרשים את הוצאות הפיתוח, ולייחס את ההוצאה לכל מגרש בנפרד (פרוט' מיום 28.9.16 עמ' 72-73), כפי שהתובעת עשתה במקרה דנן.

רו"ח קוממי לא מצאה לנכון לערוך סיכום של ההוצאות ונדרשה לעשות כן ע"י ביהמ"ש. או אז הוגש על ידה מסמך הסוכם את ההוצאות הנומינליות בסכום כולל של 640,421 ₪, (מוצג נ/2).

הערתו של ב"כ המינהל, כי אין באמור במסמך נ/2, משום הודאה של הנתבעת כי התובעת זכאית לסכום זה, אינה מקובלת עלי ונדחית על ידי מכל וכל. 

כאמור, רו"ח קוממי עברה על כל מסמך ומסמך, חשבונית או קבלה, ומיינה קבלות שנרשם עליהן "מגרש "10 או "מלון חן המדבר", כקבלות שניתן להסתמך עליהן, ומכאן שלא ברורה הערתו של ב"כ הנתבעת, ונראה כי לא נכתבה אלא לתפארת המליצה.

40. במסמך נ/2, צוין הסכום של 640,421 ₪ נומינלי, אך במהלך חקירתה של רו"ח קוממי התברר, כי הוא אינו כולל הוצאות רבות, שלגביהן לא נחה דעתה לאור העובדה שלא צוין בשיקים או בקבלות, כי התשלום לספק נפרע בפועל (פרוט' מיום 5.12.16 עמ' 38 ואילך). כך, למשל, לא הכירה רו"ח קוממי בהוצאות תכנון המלון, למרות שהוצגו בפניה חשבוניות והוראות תשלום. התובעת מציינת, כי יש לגבי בנושא זה שתי הערות בלבד של רו"ח קוממי, לגבי שני סכומים שנדרשו בטעות פעמיים בסכום כולל של 935 ₪, שיש להפחיתם ולהכיר במלוא הסכום הנומינלי הנדרש על ידה עבור הוצאות תכנון המלון, בסך 701,906 ₪, וטענתה מקובלת עלי.

טענה דומה מועלית ע"י התובעת בנוגע להוצאות עבור קבלת אישורי המינהל ומשרד התיירות, בסך נומינלי של 466,327 ₪, שרו"ח קוממי לא כללה בנ/2, בנימוק כי מקבלי התשלום לא ציינו כי התשלום נפרע בפועל. הטענה נדחית על ידי, מאחר שמדובר בדרישה בלתי מתקבלת על הדעת בנסיבות הענין, במיוחד לאחר שהוצגו לעיונה של רו"ח קוממי חשבוניות והוראות תשלום כנדרש. 

הוצאות התקורה

41. טענה שנדונה בהרחבה בסיכומי המינהל נוגעת להוצאות התקורה. ב"כ המינהל טוען, בהסתמך על רו"ח קוממי, כי לא ניתן לחלץ את שיעור התקורה בפועל על פי נתוני ההוצאות שהתובעת הציגה, ואין זה נכון להעמיס הוצאות תקורה על פי שיעור ערטיאלי ולא מבוסס. לדבריו, על התובעת היה לתמוך טענותיה במסמכים המעידים על ההוצאה ועל נחיצותה לטובת מגרש 10.

42. גם אם יש ממש בטענה, כי לא ניתן לחלץ מתוך המסמכים את הוצאות התקורה בפועל, ניתן היה לצפות שרו"ח קוממי תאשר סבירותן או נחיצותן של הוצאות בסכום כלשהו, אך כזאת לא אירע. אין למצוא זכר בחוות הדעת או במסמך נ/2 לגבי הוצאות אלה, וגם דרישת בית המשפט כי הדבר יעשה בשלב מאוחר זה, לא נענתה ע"י המינהל.

בסופו של דבר התברר כי המחלוקת בין הצדדים היא בין דרישת התובעת ל-25% הוצאות תקורה, לבין עמדת המינהל המוכן להכיר ב-11% הוצאות תקורה, בהסתמך על חוות דעתו של מהנדס פרידמן או 20% כמקובל בתחום הנדל"ן, לטענת רו"ח קוממי. 

רו"ח קוממי היתה נכונה לאשר את סבירות הוצאות התקורה בשיעור של 20% אך כאמור לא מצאה לנכון להגיש תחשיב שלהן.

בנסיבות אלה ולנוכח הקרבה לדרישת התובעת (25%), לא מצאתי כי יש מקום לפסוק לה סכום שונה מהנדרש.

סיכום פרק ההוצאות הנוספות

43. מהטבלה שערך ב"כ הנתבעת בסעיף 101 לסיכומיו, עולה כי הפער בין הסכום שפורט בתצהיר גב' מרקוס, לבין הסכום שנבדק ואומת בחוו"ד רו"ח קוממי, אכן מסתכם בסך של כ- 80,000 שח בלבד.

44. לצורך ההכרעה, אצא מנקודת הנחה כי בדיקתה של רו"ח קוממי, שנעשתה בדקדקנות ובהתייחסות פרטנית לכל אסמכתא, משקפת את הסכום הנכון, ולכן יש להעמיד את ההשבה בגין כלל הוצאותיה של התובעת על הסכום שצוין בחוות דעתה, קרי 3,611,995 ₪ נכון ליום 31.12.2000.

מסכום זה יש להפחית את הדרישה להחזר מס רכישה ומס רכוש (המכונה בטבלה מיסים ואגרות) שנדחתה על ידי, בסכום כולל של 434,075 ₪ לפי הטבלה.

הסכום הסופי הוא 3,177,920 ₪ נכון ליום 31.12.2000.

הסכום של 3,177,920 ₪ מגלם הוצאות מדידה, תכנון וניהול, עבודות פיתוח והוצאות הנהלה כלליות שהוונו, כמפורט בטבלה ובחוות דעתה של רו"ח קוממי.  

לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 31.12.2000 ועד התשלום בפועל.

הדרישה לתשלום דמי שימוש לפיצוי מוסכם למינהל

45. ב"כ המינהל טוען בסעיף 400 לסיכומיו, כי המדינה הגישה תצהיר בנוגע לדמי שימוש ולפיצוי מוסכם להם היא זכאית. ב"כ המינהל אף מציין, כי בהחלטותי השונות כבר נקבע במפורש, כי אין להתייחס לפן העובדתי בנוגע לטענות אלה, שלא נטענו בכתב ההגנה ולכן המינהל מנוע מלטעון לדמי שימוש ולפיצוי מוסכם.

46. ב"כ המינהל מודע לעובדה, שעל חלק זה בהחלטותי לא הוגשה בקשת רשות ערעור, ולעובדה שדיוני ההוכחות התנהלו אך ורק לגבי דרישת ההשבה של התובעת. ממילא הדרישה לתשלום דמי שימוש ולפיצוי מוסכם אינה נכללת בגדר השבה, שעליה הוסכם בעקבות ביטול חוזה הפיתוח.

בנסיבות אלה, אין להתפלא על כך שהדרישה לדמי שימוש ולפיצויים לא פורטה לאורך 79 עמודי הסיכומים של המינהל, אלא רק בסעיף האחרון שלהם, ואין מקום לדון בה גם עתה.

הטענה, כי הדיון התנהל תוך שהנתבעת שומרת על טענותיה היא טענה בעלמא, שכן הנתבעת לא העלתה כל טענה שיש "לשמור" אותה.

סוף דבר

א.       על הנתבעת (המינהל) להשיב לתובעת את הסך של 6,151,667 ₪ בערכי יום 26.3.15, בגין הקצאת המגרש, (בהתאם להודעת הצדדים ולהחלטתי מיום 14.10.15), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 26.3.15 ועד התשלום בפועל.

ב.       בנוסף, זכאית התובעת להשבת הוצאותיה, כמפורט בסעיף 44 לפסק הדין, בסך של 3,177,920 ₪ בערכי יום 31.12.2000, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד התשלום בפועל.

ג.        הדרישה  להשבת מס רכישה ומס רכוש ע"י הנתבעת נדחית.

ד.       אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 75,000 ₪.

5129371

54678313ניתן היום,  ח' ניסן תשע"ז, 04 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.