חיוב ארנונה רטרואקטיבי - עתמ (ת"א) 38986-11-16 מימד תיאטרון בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו (10.06.2018)

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת"מ 38986-11-16 מימד תיאטרון בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו ואח'

לפני	כבוד השופטת  ארנה לוי
עותרת		מימד תיאטרון בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ישראל ארוגטי
נגד
משיבות		1.עירית תל-אביב-יפו ע"י ב"כ עו"ד ויוי משולם קור 2.אתרים בחוף תל אביב חברה לפתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ (נמחקה) ע"י ב"כ עו"ד נועם מחלב

חקיקה שאוזכרה:

חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976: סע'  3(א)(3)

פקודת העיריות [נוסח חדש]: סע'  325, 326

חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992: סע'  8 (א)

פסק דין

רקע

1. עניינה של העתירה הוא חיוב ארנונה רטרואקטיבי לתקופה בת כעשר שנים, שהושת על העותרת על ידי המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") בגין נכס בשטח של כ - 1000 מ"ר המשמש את העותרת, בין היתר, להפעלת עסק של אולם הופעות ואירועים בשם "רדינג 3", אותו היא מחזיקה משנת 2006.

2. בשטח נמל תל אביב, בגדה הדרומית של נחל הירקון (חלק מחלקה 1 בגוש 6965) מספר נכסים בבעלות המשיבה. החל משנת 2000 החזיקה נאמנות תיאטרון הקאמרי שני נכסים במקום אשר כתובתם הייתה זהה: התערוכה 3ו'. הנכס האחד, בשטח 418 מ"ר ומספרו בספרי המשיבה – 2000164745 (להלן: "נכס 745"). הנכס השני, בשטח של כ- 1000 מ"ר ומספרו בספרי המשיבה– 2000326764 (להלן: "נכס 764"). בנוסף החזיקה נאמנות תיאטרון הקאמרי נכס שלישי במקום, בשטח 98 מ"ר, ומספרו 2000164750 (להלן: נכס 750"). בשנת 2003 עזבה נאמנות הקאמרי את נכס 764. הנכס לא היה בשימוש והמשיבה, כבעלים, נרשמה כמחזיקה.

3. בהמשך, הועברה רשות השימוש בנכס 764 למשיבה 2, תאגיד עירוני בשליטת המשיבה (להלן: "אתרים"). אתרים שיפצה באזור מספר מבנים אשר הותאמו וחולקו על ידה לאולמות המתאימים לשמש להפעלת בתי עסק בתחום התרבות והפנאי, אשר כונו "אולמות שפך הירקון". ביניהם, שיפצה את המבנה בנכס 764, אשר כונה על ידה "תיאטרון על הירקון" והווה חלק מהביתן הצפוני של אולמות שפך הירקון. בנובמבר 2006 פרסמה אתרים מכרז פומבי באשר לזכות להשתמש ולהפעיל את נכס 764. העותרת השתתפה במכרז ונבחרה כהצעה הזוכה. בעקבות זכייתה, ביום 28.11.06, נחתם בין העותרת ובין אתרים הסכם (הסכם שימוש והפעלה מס' 78/2006) לתקופה שמסתיימת ביום 31.12.11 עם אופציה להארכה. בהסכם (סעיף 3.3) נקבע כי העותרת תשא בתשלום "כל המיסים ו/או האגרות ו/או ההיטלים ו/או התשלומים אשר נובעים או ינבעו מהפעלת התיאטרון בהתאם למטרת השימוש, והם מצהירים כי הם מוותרים בזה וויתור מלא, מוחלט ובלתי מסויג על כל טענה ו/או תביעה שיש ו/או שתהיה להם כלפי אתרים בקשר עם אלה". ביום 20.11.08 נחתם בין העותרת ובין אתרים נספח מס' 77/2008, במסגרתו הוארכה תקופת ההתקשרות על פי ההסכם המקורי עד יום 30.12.16 וביום 13.5.13 נחתם בין העותרת ובין אתרים נספח מס' 93/2013 במסגרתו הוארכה תקופת ההתקשרות על פי ההסכם המקורי עד יום 30.12.21.

4. עותק ההסכם מיום 28.11.06 הועבר למשיבה על מנת שתרשום את העותרת בספריה כמחזיקה של נכס 764. כיון שבהסכם לא נרשם מספר הנכס, אם כי נרשם שמדובר בנכס בשטח של כ – 1000 מ"ר, וכיון שגם כתובתו של נכס 745 הייתה זהה באותה עת, כאמור, לזו של נכס 764,  דרך התערוכה 3ו', נרשמה העותרת, בטעות, כמחזיקה של נכס 745 (בשטח 418 מ"ר) במקום  של נכס 764 (בשטח של כ 1000 מ"ר), בו החזיקה בפועל. ההחזקה בנכס 764 נותרה רשומה, בטעות, על שם המשיבה.

5. באשר לנכס 745 – נאמנות הקאמרי המשיכה להחזיק בו עד שנת 2010, כאשר בשנים 2010-2006 היא שכרה אותו מהמשיבה באמצעות החברה לפיתוח תל אביב בע"מ (להלן: "חפת"א"). בשנת 2010 נאמנות הקאמרי עזבה את הנכס. חברת בולטהאופ קולינרי בע"מ (להלן: "בולטהאופ") שוכרת אותו משנת 2010 ועד היום. יוער כי בשנת 2011 זכויות חפת"א בנכס עברו לאתרים ואתרים היא זו שמשכירה הנכס לחברת בולטהאופ.

6. בחודש אוקטובר 2007 בוצע עדכון כתובות במקום וכתובתו של נכס 764, בשטח 1038 מ"ר, אשר בו, כאמור, החזיקה העותרת בפועל אך, בטעות, המשיבה הייתה רשומה כמחזיקתו, עודכנה מדרך התערוכה 3ו' לרחוב יקותיאלי יוסף 6. בשלב זה נוצרה לראשונה הבחנה בין כתובות שני הנכסים.

7. ביום 13.1.10 הודיעה חפת"א למשיבה כי נאמנות תאטרון הקאמרי פינתה ביום 12.1.10 את הנכסים בהם החזיקה: נכס 745 בשטח  418 מ"ר ונכס 750 בשטח 98 מ"ר וכי הנכסים עברו להחזקת חפת"א. בעקבות הודעה זו נרשמה חפת"א כמחזיקה בנכסים 745 ו – 750. ביום 11.2.10 שלחה המשיבה מכתב לגבי עדכון השינויים, אותו שלחה לחפת"א, לנאמנות תיאטרון הקאמרי ולעותרת. במכתב זה נרשם כי שם המחזיק בנכס 745 (אשר, כאמור, העותרת הייתה רשומה כמחזיקתו בטעות) עודכן מהעותרת לחפת"א וכי שם המחזיק בנכס 750 עודכן מנאמנות תיאטרון הקאמרי לחפת"א. עוד נרשם כי כיון שהנכסים מאוחדים בשטח אינטגרלי אחד הם יאוחדו תחת נכס 745 בשטח 516 מ"ר, כך שנכס 750 יבוטל מיום 12.1.10 ואילו לנכס 745 אושרה הנחה בגין נכס ריק מתאריך 12.1.10 ועד 11.7.10. משלב זה ובעקבות העדכון, הפסיקה העותרת להיות מחויבת בתשלומי ארנונה על נכס 745 ולמעשה הפסיקה לשלם תשלומי ארנונה כלשהם על נכס כלשהו. ניתן לראות, אם כן, כי העדכון שערכה המשיבה, לא רק שלא תיקן הטעות שנפלה בעבר ברישום הנכסים, אלא הביא  לטעות נוספת ולא תאם לחלוטין את המצב העובדתי בשטח. בעוד שהעותרת החזיקה ומחזיקה מנובמבר 2006 וכל העת בנכס 764 בשטח של כ- 1000 מ"ר, היא לא שילמה עליו מעולם ארנונה. לעומת זאת, היא שילמה ארנונה על נכס 745 בשטח 418 מ"ר מנובמבר 2006 ועד ינואר 2010, שאז בוטל רישומה כמחזיקת נכס כלשהו והיא הפסיקה להיות מחויבת כליל בתשלומי ארנונה למשיבה, למרות שהמשיכה להחזיק בנכס בשטח של כ – 1000 מ"ר, נכס 764. בנוסף, נאמנות הקאמרי, אשר הייתה אמורה להיות מחויבת בגין נכס 745 כמחזיקתו משנת 2006 ועד שנת 2010 – לא שילמה בתקופה זו ארנונה בגינו ואילו העותרת היא זו ששילמה בתקופה זו ארנונה בגין נכס 745.

8. בספטמבר 2016 נבדקו באופן יזום על ידי האגף לחיובי ארנונה במשיבה הנכסים ברחוב יקותיאלי 6 לשם התאמת נתוני השומה במערכת. לשם כך נערך ביקור במקום, ולאחר מכן נערכו פגישות עם מנכ"ל העותרת ונציג אתרים. אז התגלה כי נכס 764 מוחזק והוחזק כל העת על ידי העותרת אך בשל טעות היא מעולם לא נרשמה כמחזיקתו ומעולם לא שילמה ארנונה בגין החזקתו. עם גילוי הטעות בצעה המשיבה חילופי מחזיקים: העותרת נרשמה כמחזיקה בנכס 764, רטרואקטיבית, החל מיום 1.12.06 ובוטל רישומה כמחזיקה בנכס 745 ממועד זה. במקביל, הועברו לחשבון הארנונה החדש שנפתח על שם העותרת תשלומי הארנונה ששילמה בין השנים 2006 - 2010 בגין נכס 745. ביום 26.9.16 נשלחה הודעת לעותרת, בה הודע לה על השינויים שבוצעו. במקביל הוקם חיוב לגבי נכס 745 לנאמנות תיאטרון הקאמרי מיום 1.12.06 ועד סיום החזקתה בנכס, 11.1.10, והודעת חיוב מתאימה נשלחה לנאמנות תיאטרון הקאמרי. תיקון השומה נעשה ללא השתת ריבית על קרן החוב אלא בתוספת הפרשי הצמדה בלבד.

9. העתירה הוגשה, אם כן, כנגד החלטה זו של המשיבה לחייב העותרת בארנונה בגין החזקתה בנכס 764 בשנים 2006 – 2016.

10. יוער, כי במקביל להגשת העתירה הוגשה על ידי העותרת השגה למנהל הארנונה המתייחסת לסיווג נכס 764 וערר על החלטתו מיום 20.12.16 לוועדת ערר בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר"). טענות אלו, בכל הנוגע לסיווג הנכס – אינן רלוונטיות לעתירה זו.

טענות הצדדים

11. העותרת אינה חולקת על העובדה כי היא מחזיקה בנכס 764 החל מיום 1.12.06 וכי מעולם לא שילמה ארנונה בגין החזקת נכס זה. במסגרת העתירה העלתה העותרת שתי טענות. הטענה הראשונה, כי הייתה הסכמה בינה ובין אתרים לפיה אתרים היא זו שתשא בחיובי הארנונה החלים על הנכס מיום 12.1.10, הוא המועד בו הפסיקה להיות מחויבת בחיוב ארנונה כלשהו. העותרת טוענת כי כך סוכם בפגישות שנערכו בין מנהל העותרת ובין מנהל אתרים דאז. העותרת טוענת כי בגין אותה הסכמה הודיעה אתרים למשיבה בראשית שנת 2010 כי יש לחדול מלחייב העותרת בארנונה ולכן חיוב הארנונה הועבר על שם אתרים. לפיכך, טוענת העותרת, לא הופנתה אליה כל דרישה לתשלום ארנונה במהלך כל השנים. הטענה השנייה, כי בהתאם להלכה הפסוקה חזקה שחיוב רטרואקטיבי בארנונה הוא פסול ולא חוקי. הנטל לסתור חזקה זו מוטל על כתפי הרשות המקומית. העותרת טוענת כי לא נפל אשם בהתנהגותה. היא שמה מבטחה במשך שנים במצג שהוצג על ידי אתרים כי חיוב הארנונה הועבר על שמה של אתרים על פי הסכמת הצדדים. מדובר באי סדרים בהתנהלות בין המשיבה ובין אתרים, המצויה בבעלות המשיבה. אף אם נפלה טעות, אין מדובר במקרה בו ניתן לאשר חיוב רטרואקטיבי. עוד טוענת העותרת כי מדובר בחיוב אשר חורג אף ממגבלת תקופת ההתיישנות.

12. המשיבה טוענת במסגרת כתב התשובה שהגישה כי מההסכמים בין העותרת ובין אתרים אשר הוצגו עולה באופן מפורש כי העותרת היא זו שהתחייבה כלפי אתרים לשאת בכל תשלומי המסים עבור הנכס ולא קיימת בהסכמים או בכל מסמך אחר כל החרגה לגבי תשלומי ארנונה. המועד ינואר 2010, בו, לטענת העותרת, הושגה הסכמה בין העותרת לאתרים – אינו מהווה כלל מועד בו חודש ההסכם בין העותרת לאתרים שהרי תקופת ההסכם הראשון הסתיימה עוד ביום 30.12.11. העותרת לא הציגה הסבר הגיוני מדוע שונו תניות ההסכם דווקא ביום 12.1.10, בדיוק המועד בו פינתה נאמנות תאטרון הקאמרי את נכסים 745 ו- 750, וכתוצאה מכך הופסק בטעות חיובה של העותרת בגין נכס 745 ובכלל.

13. בכל הנוגע לטענות העותרת באשר לעצם החיוב הרטרואקטיבי, טוענת המשיבה, הרי שעל פי ההלכה הפסוקה ייתכנו מצבים בהם יותר חיוב כזה. כל מחזיק בנכס יודע, או לפחות צריך לדעת, כי על כל נכס יש לשלם ארנונה כדין, וודאי על נכס בו מתנהל עסק פעיל. העותרת לא יכולה לטעון להסתמכות על טעות נמשכת, ממנה נהנתה כל השנים. לא קיימת מחלוקת לגבי עצם החיוב בארנונה. העותרת חויבה במשך שנים בחסר, בשטח קטן באופן משמעותי מהשטח בו החזיקה, ללא הצדקה, זאת בשל טעות בתום לב שארעה ברישומי המשיבה. אין ספק, כי העמדת המשיבה על טעותה במועד מוקדם יותר, הייתה חוסכת את הטעות הנגררת. העותרת החזיקה נכס בשטח 1038 מ"ר וחויבה בטעות בארנונה בגין שטח בן 418 מ"ר בלבד. העותרת שמרה לעצמה את המידע על הטעות, לא חשפה אותו בפני המשיבה ונהנתה מההפקר, על חשבון הציבור. העותרת קיבלה לאורך השנים חשבונות ארנונה ובהם צוין שטח החיוב השגוי ולא עשתה דבר על מנת להעמיד המשיבה על טעותה. המשיבה מדגישה כי אין מדובר בחנות מכולת בשטח של מטרים ספורים, אלא בחברה עם פעילות עסקית מסודרת ומאורגנת אשר, למעשה, מבוסס על כמות האנשים אשר יכולים לשהות בנכס על פי שטחו. אשר על כן, חזקה על העותרת שידעה, לצורך התנהלותה, מהו סדר הגודל של שטח הנכס בו היא פועלת וודאי שלא נעלם מעיניה הפער העצום בין השטח בו חויבה ובין השטח בו החזיקה. היא בחרה לא לעדכן השומה בהתאם, מה שגרר טעות מתמשכת על פני שנים. זאת ועוד יותר, החל מינואר 2010 הפסיקה העותרת לשלם ארנונה כליל, עד שהתגלתה הטעות בשנת 2016. העותרת אינה יכולה לטעון כי בכל השנים בהם החזיקה בנכס סברה כי היא אינה חייבת בארנונה. בנוסף, מציינת המשיבה, העותרת מנהלת במקביל לעתירה עררים ביחס לכל שנות המס בהן חויבה רק ביחס לסיווג הנכס ולא ביחס לשטחו, כלומר, היא אינה חולקת על התקופה בה החזיקה בנכס ואף לא על שטחו. אי תשלום מיסי ארנונה בגין נכס בר חיוב במשך שנים, משמעותו הכבדת נטל המיסים על כלל התושבים בעיר. בנסיבות בהן לא ניתן למצוא אינטרס הסתמכות ראוי להגנה מצד העותרת, כאשר אין מדובר בשטח זניח של מטרים ספורים אלא בשטח של כאלף מטרים שלא חויב, מדובר אף בעשיית עושר ולא במשפט מצד העותרת על חשבון הקופה הציבורית. החלטת המשיבה בדבר חיוב רטרואקטיבי עומדת במבחני סבירות והגינות. החלטה זו אף עולה בקנה אחד עם העיקרון המנחה, לפיו יש לחתור תמיד לחיוב המחזיק האמיתי.

14. אתרים ציינה בכתב התשובה שהגישה כי לא קיים בדל ראיה לטענת העותרת כי הוסכם ביניהן  כי אתרים תשא בחיובי הארנונה מינואר 2010. מדובר בטענת סרק. מעולם לא הייתה הסכמה בין הצדדים לסטות מהוראות ההסכם בדבר חבותה של העותרת לשלם כל המיסים הקשורים בהחזקתה בנכס. סעיף 15.1 להסכם בין הצדדים קובע אף מפורשות כי "כל  ארכה, הנחה, ויתור או אי נקיטת צעדים, לא יחשבו כויתור על איזה מזכויות הצדדים לפי הסכם זה ו/או לפי כל דין, אלא אם נערכו בכתב ונחתמו על – ידיהם". אין כל ביטוי בכתב להסכמה הנטענת בין הצדדים. ההסכם המקורי הוארך בשנת 2013 על פי הוראותיו המקוריות. אם היה ממש בטענות העותרת הרי שההסכמה הנטענת משנת 2010 הייתה מקבלת ביטוי בהסכמות משנת 2013. זאת ועוד, אם היה ממש בטענת העותרת הרי שהיה עליה לפעול בהתאם להוראות סעיף 325 לפקודת העיריות, המטיל חובה על מי שחדל להיות מחויב בארנונה למסור הודעה למשיבה. מעולם לא נמסרה כל הודעה למשיבה על כך שהעותרת מפסיקה לחוב בתשלומי ארנונה על פי החזקתה. מעבר לכך, מציינת אתרים, בית משפט זה במסגרת עתירה מנהלית אינו מוסמך לדון במחלוקת כספית בין העותרת ובין אתרים ולא ניתן לברר טענות מסוג זה במסגרת עתירה מנהלית.

15. במהלך הדיון בעתירה שהתקיים ביום 28.2.18 ונוכח הערות בית המשפט הסכימה העותרת למחוק העתירה כנגד אתרים. בנוסף, נעשה ניסיון על ידי בית המשפט לסייע לצדדים להגיע להסדר פשרה, ניסיון אשר בסופו של דבר לא צלח. משכך, יש לדון ולהכריע בעתירה לגופה.

דיון והכרעה

16. הטענה הראשונה של העותרת היא, כאמור, כי הייתה הסכמה בינה ובין אתרים לפיה החל מינואר 2010 החיוב בארנונה בגין הנכס בו מחזיקה העותרת יעבור לכתפי אתרים. טענה זו מוכחשת על ידי אתרים. מקומה של טענה זו אינו בעתירה דנן. ראשית, מדובר בטענה אשר היא במהותה טענת "אינני מחזיק", אותה יש לטעון תחילה בהליך השגה ולאחר מכן בפני ועדת ערר על פי סעיף 3(א)(3) לחוק הערר. שנית, לא נמסרה כל הודעה למשיבה על חילופי מחזיקים בהתאם לדין ואין לחייב המשיבה לדון ולהכריע בטענות שיש לעותרת כנגד אתרים ובמחלוקת כספית בין העותרת ובין אתרים. כידוע, החבות לשלם ארנונה ברשות המקומית חלה על המחזיק בנכס בתחומי הרשות על פי סעיף 8 (א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג – 1992. עותק ההסכם בין העותרת ובין אתרים, לפיו העותרת היא המחזיק בנכס והיא הגורם החייב בתשלומי ארנונה בגין הנכס הועבר למשיבה מיד לאחר כריתתו, בנובמבר 2006. כל עוד לא הועברה למשיבה הודעה אחרת, הרי שהעותרת היא זו אשר נחשבת מחזיק הנכס לצרכי ארנונה. סעיפים 325 – 326 לפקודת העיריות מטילים חובה על בעלים או על מחזיק של קרקע החייב בארנונה להודיע בכתב לעירייה על חדילתו מהחזקה בנכס כתנאי לפקיעת חבותו במס בעתיד בגין החזקה בנכס. מטרת הוראות אלו היא להטיל את החובה לעדכן את הרישום בספרי העירייה על המחזיק ולא על העירייה. הטעם לכך הוא חסכון בכספי ציבור: זול ויעיל יותר להטיל את החובה ליידע את העירייה על המחזיק ולא להטיל על העירייה להפעיל מנגנון פיקוח ובקרה, לשם בדיקה עדכנית אם חלו שינויים בזהות המחזיקים בנכסים בכל שטחה (ראה: ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל – אביב, פ"ד מה(3) 769 [1991]; בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה  (16.10.06); בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ  (17.4.08); הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית, ספר ראשון, 276 (מהדורה חמישית, 2001)). עוד נפסק כי אין להעביר לידי הרשות המנהלית את ההכרעה בסכסוך חוזי בין מחזיקים: "אין להפוך את העירייה לצד לסכסוך בין משכירים ושוכרים. אלה הצדדים האמיתיים ל"סכסוך", וצד הרוצה בכך יכול לנקוט בהליכים משפטיים ולהביא ראיות...אין להטיל על העירייה תפקיד של "שופט" בין הצדדים" (בר"ם 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל – אביב יפו  (21.11.06)). ואכן, טוב עשתה העותרת כאשר הסכימה להמלצת בית המשפט למחוק את אתרים כמשיבה בעתירה, כאשר לא היה מקום לצרפה מלכתחילה.

17. ושלישית, טענה זו קלושה עד מאד ודומה כי מדובר בטענת סרק. לתמיכה בטענה זו לא הובא בדל של ראיה אובייקטיבית והיא נרשמה באופן סתמי בעתירה. הטענה מנוגדת להסכמים בין אתרים ובין העותרת, לרבות חידוש ההסכם שנעשה ביום 13.5.13. על פי כל ההסכמים בין אתרים ובין העותרת העותרת היא זו שמחויבת בכל תשלומי החובה הנובעים מהשימוש בנכס ואכן כך היה עד שנת 2010 (אם כי החיוב היה לגבי נכס שגוי). ינואר 2010 אינו מועד בו חודש ההסכם ומדובר במועד שאינו קשור כלל ליחסים בין העותרת ואתרים. זהו המועד בו פינתה נאמנות הקאמרי את נכס 745 ואז הפסיקה, בטעות, העותרת להיות מחויבת בתשלומי ארנונה כלשהם. קשה להבין מדוע דווקא במועד זה הושג הסכם (בעל פה) בין אתרים ובין העותרת לעניין חיובי העותרת. קשה עוד להבין מדוע אתרים, תאגיד עירוני החב בחובות מהמשפט הציבורי ומחויב לפעול על פי נהלים וכללים ברורים, יקח על עצמו, ועוד ללא מסמך בכתב, לשלם במקום העותרת את תשלומי הארנונה, ללא הגבלת זמן, בגין נכס ממנו נהנית העותרת שנים רבות ומפיקה רווחים. יש לזכור כי מדובר בהסכם שנכרת לאחר עריכת מכרז, כך ששני הצדדים מחויבים לתנאי המכרז ולחוזה שנכרת בעקבותיו והיה חלק מתנאיו. דומה שאתרים כלל לא הייתה רשאית, כך סתם, ובוודאי ללא אישורים מתאימים בכתב, לוותר על תנאי מתנאי ההסכם, שהיה חלק מתנאי המכרז, אשר משמעותו הכספית גבוהה ולא זניחה. יוער עוד כי העותרת היא חברה עסקית המפעילה עסק פעיל בהיקף לא קטן, כאשר יש להניח שעומדים לשירותה יועצים בתחום החשבונאות ויועצים משפטיים. לא סביר להניח כי העותרת תגיע להסכם עם תאגיד עירוני, אשר במסגרתו היא מופטרת מתשלומי ארנונה ללא הגבלת זמן, ויועציה המשפטיים לא יעמדו על עריכת הסכם בכתב והעברתו למשיבה, בהתאם להוראות פקודת העיריות. ההנחה העובדתית, אם כן, אשר תנחה את המשך הדיון, היא כי לא היה כל הסכם בין העותרת ובין אתרים מעבר להסכמים שנערכו בכתב והועברו למשיבה, על פיהם העותרת היא זו המחזיקה וחבה בתשלומי ארנונה בגין נכס 764 מיום 1.12.06 ואילך.

18. טענתה השניה של העותרת היא הטענה כנגד היות החיוב רטרואקטיבי. ההלכה כיום, בכל הנוגע לחיוב רטרואקטיבי בארנונה, היא כי, אמנם, נקודת המוצא תהא כי ראוי לנקוט "יד קפוצה" בהתרת חיוב רטרואקטיבי, אך המבחן הוא בסופו של דבר מבחן של סבירות מנהלית ועל הביקורת השיפוטית להתמקד במבחן הסבירות: "בהתאם לכך, יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו ולשיקוליו, תוך איזון בין מידת ההסתמכות ואינטרס הסופיות של האזרח מזה, לבין האינטרסים הציבוריים בקיום החוק, בגביית מס אמת, בשוויון בנשיאת בנטל המס ובשמירת הקופה הציבורית מזה. במסגרת איזון זה נבחנים, בין היתר, גם מידת אשמו של כל אחד מהצדדים לאי גביית הארנונה במועד ומשך התקופה הרטרואקטיבית בה מדובר" (עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' אריה הראל  פסקה 3 לפסק דינו של כב' השופט מזוז (24.2.15) (להלן - עניין הראל). עוד נקבע בדעת הרוב בעניין הראל כי "לא ניתן להכיר בהסתמכות לגיטימית על אי-גבייתו של תשלום חובה, אשר על-פי דין קיימת חובה ברורה לגבותו. במילים אחרות, נישום לא רשאי להסתמך על אי גבייתו של מס או תשלום חובה אחר, כאשר ברור כי היא נעשית בניגוד להוראות הדין. אכן, דיני הארנונה נחשבים למורכבים בפרטיהם. אולם, העיקרון המונח ביסודם הוא פשוט: מחזיק בנכס חייב בתשלום ארנונה. עיקרון זה הוא ברור, ומכל מקום, קשה להלום מצב שבו אדם המנהל עסק אינו מודע לו או למצער חייב לדעתו...כאשר אדם אינו משלם ארנונה ואינו יכול להצביע על מקור כלשהו להימנעות מלגבות ממנו טענת ההסתמכות נראית דחוקה, ואף במישור הנורמטיבי אין לקבלה... אדם שמקבל "מתנה" לאורך שנים של פטור מארנונה ללא כל סיבה נראית לעין – אינו אמור לסבור שהדבר "מגיע" לו אלא להעריך שמדובר בטעות, וכי אל לו לסמוך על כך... גם אם נקבל שהפרט אינו מחויב "להזכיר" לרשות המקומית כי "שכחה" לגבות ממנו ארנונה, הרי שיהיה זה מרחיק לכת לומר בדיעבד כי לפרט מותר היה להסתמך על הימשכותה של הטעות" (פסקאות  8-6 לפסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז). וכן: "אין ברשלנות העירייה כדי להועיל למשיב כל עוד רשלנות העירייה לא יצרה הסתמכות סבירה ולגיטימית אצל העותר לפטור מתשלום ארנונה עבור הנכס...כל תושב ואזרח, ובוודאי בעל עסקים, מוחזק כמי שיודע שעל נכס מקרקעין המשמש למגורים או לעסקים מוטלת ארנונה עירונית. על כן, עצם העובדה שהרשות המקומית לא גבתה בפועל ארנונה מנכס כזה או אחר, כאשר אין כל סיבה סבירה להניח שהוא פטור מארנונה, אינה יכולה להקים אינטרס הסתמכות בר-הגנה אשר עשוי לגבור על האינטרסים הציבוריים בקיום החוק, בגביית מס אמת, בשוויון בנשיאת בנטל המס ובשמירת הקופה הציבורית" (פסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט מזוז).

19. נקודת מוצא נוספת אשר צריכה לעמוד בבסיס הביקורת השיפוטית בענייני ארנונה היא כי "אין נכס ללא ארנונה, כמובן בכפוף לפטורים שקבע המחוקק שלא זה המקום להידרש אליהם; "אין חיה כזאת", כל נכס חייב בארנונה, בחינת פרשנות תכליתית של שכל ישר. ההגינות הנדרשת היא כלפי כולי עלמא; לא רק הגינות הרשות כלפי הנישום, שראויה להקפדה הואיל ורשות ציבורית חייבת לנהוג בהגינות, שאם לא כן אין לה קיום במדינת חוק ... ולא להיות להוטת-יתר לגביה עד כדי הפרזה. אך הגינות נדרשת גם מן הנישום... ואי אפשר שייפטר מתשלום ארנונה, מקום שהוא נהנה תדיר וככלל משירותי הרשות המקומית. "אין ארוחות חינם", ולא יתכן כי ייהנה בעל הנכס מן ההפקר. אלה צריכים להיות לעיני בתי המשפט בבואם לבחון ענייני ארנונה" (בר"מ 3058/16 מנהל הארנונה במועצה מקומית בנימינה-גבעת עדה נ' אפרת שותפות ליצור ושיווק אפרוחי פיטום  פסקה ב' לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין (28.3.17)).

20. לאור ההלכות האמורות עלינו לבחון את סבירות החלטת המשיבה בענייננו. אין חולק כי העותרת מחזיקה בנכס 764, אשר שטחו כ – 1000 מ"ר,  מיום 1.12.06 והיא חבה בגין החזקתו בתשלום ארנונה. אין חולק כי המשיבה טעתה לאורך שנים ברישום המחזיק הנכון בנכס 764, כפי הנראה בשל העובדה שמלכתחילה היו שני נכסים בעלי אותה הכתובת. העותרת שילמה ארנונה בגין נכס אחר, ששטחו פחות ממחצית הנכס בו החזיקה, עד ינואר 2010. ממועד זה הפסיקה העותרת לשלם כליל תשלומי ארנונה למשיבה. מדובר, אם כן, בשתי תקופות. האחת, בה שילמה ארנונה בגין שטח של 418 מ"ר במקום 1038 מ"ר. השנייה, בה לא שילמה כלל. המשיבה חייבה את העותרת באופן רטרואקטיבי בגין שתי התקופות. נבחן את השיקולים הרלוונטיים לשתי התקופות.

21. השיקול העיקרי המטה את הכף באופן רגיל כנגד חיוב רטרואקטיבי הוא אינטרס ההסתמכות של החייב ותכנון צעדיו בעקבות הסתמכות זו, כאשר לעיתים מצטרף לכך נזק ראייתי לחייב, אשר אינו יכול להוכיח טענותיו באשר לשיעור החיוב בשל חלוף הזמן. מעבר לדברים שנאמרו בעניין הראל, כי בהעדר מקור כלשהו המצדיק אי חיוב בארנונה ובהעדר מחלוקת עניינית לגיטימית כלשהי לעניין החיוב, לא תתקבל טענת הסתמכות על אי חיוב בארנונה, הרי שבעניינה של העותרת קיימות גם נסיבות נוספות אשר דומה שאינן מאפשרות לעותרת לטעון טענת הסתמכות. אזכיר שוב כי מדובר בחברה שהתמודדה במכרז להפעלת הנכס במקום. כאשר ניגשה למכרז חזקה על העותרת כי ידעה, עת הגישה הצעתה למכרז, כי תידרש לשלם ארנונה בגין הנכס, בהתאם לשטחו, כ – 1000 מ"ר, ובהתאם לסוג העסק אותו היא מתכוונת להפעיל בנכס ואף תמחרה זאת במסגרת הצעתה הכספית, לאחר בדיקה. תנאי ההסכם עם אתרים, אשר הוו חלק מתנאי המכרז, קבעו מפורשות חבות לשלם את כל תשלומי החובה בגין הפעלת הנכס. מעבר להסכם הראשון עליו חתמה העותרת, עם זכייתה במכרז, בשנת 2006, היא חתמה שני הסכמים נוספים, בשנת 2008 ובשנת 2013, אשר מאריכים את תוקף ההסכם המקורי על כל תנאיו וחיוביו. כפי שציינתי לעיל, נראה כי אתרים כלל לא הייתה מוסמכת לשנות את תנאי ההסכם, אשר הווה חלק מתנאי המכרז, על בסיס עקרון השוויון לו היא מחויבת, וחזקה על העותרת שידעה היטב, מראשית הדרך, כי עליה לשלם ארנונה בגין הנכס ומהו שיעור החיוב הצפוי בכל שנה ושנה. לוויתור על תשלומי הארנונה במקרה זה אף היבט של פגיעה בעקרון השוויון במכרז, שהרי אם היו יודעים יתר המתמודדים במכרז כי הנכס יזכה לפטור, באופן חלקי או מלא, מארנונה, היו הם יכולים לתמחר הצעתם באופן זול יותר.

22. עוד יש לזכור כי אין מדובר בנכס פעוט המצוי בשטח זעיר ומצומצם. מדובר בעסק פעיל, המארגן הופעות ואירועים ומזמין קהל להשתתף בהם, תמורת תשלום, בשטח נרחב של כ – 1000 מ"ר באזור מרכזי ושוקק פעילות, בנמל תל אביב. כמות הקהל המאושרת לכניסה לעסק ותפוסתו היא חלק ממהות עסקה של העותרת וחזקה עליה כי היא ידעה כל העת מהו שטחו. עוד יש להניח שהעותרת נעזרה ונעזרת, כאמור לעיל, באופן שוטף, בשירותי בעלי מקצוע בתחומים שונים, לרבות בתחום החשבונאות והייעוץ משפטי, ומדווחת דיווחים שונים על פי הדין, לרבות לצורך קבלת היתרים ורישיונות, לרשויות שונות על פעילות עסקה. בעלי העותרת הם אנשי עסקים. לא ניתן לקבל הטענה כי העותרת לא הייתה מודעת לחובתה לשלם ארנונה על הנכס, בשטחו המלא, לאורך כל השנים בהן הפעילה אותו ועל כך הסתמכה (ראה לעניין זה: ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי  פסקה 20 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין (21.8.12)). בנסיבות העניין, אם כן, נוכח ההסכמים עליהם חתומה העותרת, נוכח העובדה שמדובר בהסכם בעקבות מכרז ונוכח טיב פעילות העסק, ניתן לקבוע כי לא היה לעותרת כל בסיס אובייקטיבי וסביר להסתמך על כך שלא חויבה בארנונה, תחילה באופן חלקי ולאחר מכן באופן מוחלט, ולכלכל צעדיה על בסיס זה. יוער, כי לא קיימת כל טענה לנזק ראייתי לעותרת עקב חלוף הזמן וגם לא קיים נזק כזה, נוכח העובדה שהעותרת עדיין מפעילה במקום את אותו העסק לאורך כל השנים ומלוא העובדות הן בידיעתה המלאה. הדברים שנאמרו בעניין הראל יפים גם לענייננו: אין ברשלנות המשיבה כדי להועיל לעותרת כל עוד רשלנות זו לא יצרה הסתמכות סבירה ולגיטימית אצל העותרת לפטור מתשלום ארנונה עבור הנכס.

23. בנסיבות העניין ניתן לקבוע כי העותרת ידעה על אודות הטעות שנפלה בחיובה, הן בתקופה הראשונה והן בתקופה השניה. בתקופה הראשונה היא קיבלה חשבונות לגבי נכס בשטח 418 מ"ר והיא ידעה היטב, בשים לב לאופי העסק אותו היא מפעילה, כאמור, המבוסס על תפוסתו, וגם על בסיס ההסכם עם אתרים בו נרשם שטח הנכס, ששטח הנכס בו היא מחזיקה הוא כ – 1000 מ"ר. בתקופה השניה – היא ידעה היטב, כמי שמנהל עסק מסוג זה בעיר תל אביב, שחלה עליה חובה לשלם ארנונה וכי היא אינה פטורה מהחיוב. העותרת העדיפה להחריש, ליהנות מההפקר ולא לשלם דבר. בהקשר זה יצוין כי העותרת קבלה עותק המכתב שהוציאה המשיבה ביום 11.2.10 בתשובה להודעת חפת"א על כך שנאמנות תיאטרון הקאמרי פינתה את נכס 745 ונכס 750. במכתב המשיבה נרשם כי המשיבה עדכנה רישומיה ונרשם  כי העותרת פינתה את נכס 745 בשטח 418 מ"ר ביום 12.1.10. חזקה על העותרת שידעה מיד, ואם לא מיד, אז לאחר שהפסיקה לקבל חשבונות לגבי חיובה בארנונה בגין נכס כלשהו במהלך יותר משש שנים, כי מדובר בטעות נוספת, המצטרפת לטעות שקדמה לה לעניין רישומה כמחזיקת נכס 745 במקום 764.

24. מול אינטרס ההסתמכות, אשר משקלו אפסי, כאמור, בענייננו, ומול אשמה של המשיבה בכך שהתרשלה (ומדובר בהתרשלות כלפי הציבור) ברישום נכון של המחזיקים בנכסים הרלוונטיים, ניצבים האינטרסים הציבוריים בקיום החוק, גביית מס אמת, שוויון בנשיאה בנטל המס, שמירה על הקופה הציבורית והקטנת נזקים שנגרמים לה ורצון למנוע מצב בו חוטא יהא נשכר. באשר לאשמה של העותרת, הרי שמדובר, כאמור, בחברה המנהלת עסק מסחרי גדול ופעיל בנכס, המפיקה רווחים מהנכס לאורך שנים רבות, אשר לא היו כל טעם והצדקה לפטור אותה ממלוא חבותה בתשלום ארנונה. העותרת בחרה ליהנות מההפקר ומפטור דה פקטו, חלקי או מלא, מתשלום ארנונה לאורך שנים, פטור אשר המשיבה לא הייתה מוסמכת כלל לתת לה. בכך עברו כספי ציבור בהיקף גדול לכיסה של העותרת ותושבי העיר נאלצו, למעשה, "לסבסד" את העסק המסחרי של העותרת. העותרת קיבלה, למעשה, מתנה גדולה וחריגה, באופן מתמשך, לאורך כעשר שנים, על חשבון הציבור, בחרה לשתוק ולהמשיך ליהנות מאותה מתנה ולא להעמיד את המשיבה על דבר הטעות. התנהלות זו אינה התנהלות הגונה ותמת לב מול הרשות ומול הציבור כולו ואינה אמורה להקנות לעותרת חסינות מפני דרישה לתשלום ארנונה לתקופה רטרואקטיבית. חיוב רטרואקטיבי במקרה זה, לטעמי, אינו פוגע בתחושות הצדק וההגינות והוא מוצדק, לכל הפחות בחלקו.   

25. לאחר שקילת כלל השיקולים, ועל מנת שהחיוב הרטרואקטיבי יהיה מידתי וסביר – הגעתי למסקנה כי יש לאפשר חיוב רטרואקטיבי לגבי כמחצית מהתקופה, דהיינו כחמש שנים מתוך כעשר השנים הכלולות בהודעת המשיבה מיום 26.9.16, כאשר לגבי חלק מהחוב בתקופה הראשונה אף חלה התיישנות. לפיכך, לא יוטל חיוב רטרואקטיבי לגבי התקופה  שעד יום  1.10.11. הסכומים ששילמה העותרת לתקופה שמיום 1.12.06 ועד יום 12.1.10 בגין נכס 745 ייחשבו כמיצוי החוב לתקופה זו עבור נכס 764 ולא יגבה כל סכום נוסף מהעותרת בגין התקופה שעד יום 1.10.11 מעבר לסכומים ששילמה בגין נכס 745 (ואשר, כמובן, לא יוחזרו לה, כאשר טענת העותרת כי יש להשיב לה הכספים ששילמה בגין נכס 745 אינה מתקבלת). באשר לחוב בגין נכס 764 מיום 1.10.11 ועד אוקטובר 2016,  אני סבורה כי אין להתערב בהודעת החיוב שהוצאה לעותרת וכי כלל השיקולים הרלוונטיים תומכים במסקנה כי מדובר, בנסיבות העניין, בהחלטה סבירה ומידתית. בית המשפט ממליץ כי המשיבה תאפשר לעותרת לשלם החוב במסגרת הסדר תשלומים ראוי.

26. 5129371לאור כלל האמור, אני מורה על קבלת העתירה בחלקה. בנסיבות העניין, כל צד ישא בהוצאותיו.

54678313

ניתן היום,  כ"ז סיוון תשע"ח, 10 יוני 2018, בהעדר הצדדים.