בבית המשפט
העליון
|
רע"א
3962/18
|
לפני:
|
כבוד השופט ד' מינץ
|
המבקשים:
|
1. ישראל לבנון
|
|
|
2. לבנון אילה
|
|
|
נ ג ד
|
המשיבים:
|
1. ניהול ודיור (ע"מ)
|
|
|
2. רלטור אינווסטמנט אינק - חברה זרה (בפירוק
מרצון)
|
בקשת רשות
ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ר' יעקובי) מיום 15.3.2018
בהפ"ב 366603-05-17
|
חקיקה
שאוזכרה:
חוק הבוררות,
תשכ"ח-1968: סע' 3
לפנַי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של
בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ר' יעקובי) מיום
15.3.2018 בתיקים הפ"ב 36663-05-17; הפ"ב 32588-06-17; הפ"ב
50805-07-17; הפ"ב 45172-11-17 במסגרתם אושר פסק בוררות במותב תלתא של
"בית דין צדק בני ברק" (להלן: בית הדין) מיום
14.4.2013 אשר קיבל תוקף סופי בפסק בוררות משלים מיום 30.4.2017.
הרקע לבקשה
1.
עניינו של הליך
הבוררות בזכויות בגג בניין ברחוב חזון איש 12 בעיר מודיעין עילית (להלן: הגג והבניין בהתאמה). המבקשים רכשו
דירה בבניין יחד עם 19 דיירים נוספים. לטענת המבקשים הבניין הוא חלק מבניית פרויקט
של למעלה מאלף יחידות דיור (להלן: הפרויקט)
שהזכויות בהן שווקו על ידי משיבה 2, חברה זרה שהתאגדה בפנמה ושפורקה זה מכבר בשנת
2015 (להלן: המשיבה והיא תוגדר להלן כמוכרת). משיב
1 איננו אישיות משפטית אלא שמו של עסק שנוהל על ידי מר אהרן טולנפלד ז"ל שהלך
זה מכבר לבית עולמו ביום 7.4.2018 ושצורף כצד לבוררות על פי החלטת בית הדין.
המבקשים אינם עותרים למתן סעד כלשהו כלפי משיב 1, אך הם צרפו אותו לבקשה רק בשל
היותו צד לבוררות, כאמור.
2.
תמציתו של הסכסוך
פשוטה. בין כל רוכשי הדירות בפרויקט נחתם הסכם שיתוף בו נקבע ביניהם כי גגות
הבניינים יוצמדו לדירות בקומות העליונות והחצרות תוצמדנה לדירות בקומת הקרקע של
הבניינים. כמו כן, לטענת המבקשים בחוזי מכר הדירות המקוריים שנחתמו עמם, לא נתרו
זכויות כלשהן לבעלי הקרקע, לא זכויות קנייניות ולא זכויות חוזיות בנוגע לבנייה
עתידית בקרקע או בכל מקום אחר בבניין. לעומת זאת, לטענת המשיבה, מוכרת הקרקע
הותירה בידיה את הזכויות לבנייה עתידית על הקרקע ולאחר שינוי התב"ע החל על
האזור שהמשיבה יזמה, היא בקשה לממש את זכויות הבנייה במקום. המשיבה אף הוסיפה
לחוזי המכירה החדשים של יחידות הדיור השונות שנחתמו עמה, תנאי מפורש לפיו אם
תתווספנה יחידות דיור בקרקע מעבר למספר היחידות הקיים, יחידות אלו תהיינה שייכות
רק לה, ולקונים לא תהיינה זכויות כלשהן בהן. אין מחלוקת כי סעיף מעין זה לא קיים
בחוזי הרכישה של המבקשים. תביעת המבקשים בבוררות הייתה אפוא להצהיר כי אין למשיבים
זכויות כלשהן בקרקע ובגג הבניין.
3.
במסגרת הבוררות, בית
הדין הוציא שלושה פסקי דין מתחת ידיו. הפסק הראשון ניתן ביום 10.9.2012 אותו כינה
בית הדין "פסק דין ביניים". במסגרת פסק זה נתקבלה טענתם של המבקשים כי
אין למשיבים זכויות בגג הבניין. עם זאת נקבע כי המשיבים אינם מנועים מלנייד זכויות
בנייה במסגרת התב"ע מהמגרש עליו בנוי הבניין למגרשים אחרים שבבעלותם. כמו כן
בסעיף האחרון של הפסק נקבע כי "הצדדים רשאים להגיש לבית הדין השגות על החלטה
עקרונית זו תוך 30 יום". ואכן ביום 16.10.2012 השיגה המשיבה על פסק הדין
וביום 14.4.2013 הוחלט בפסק שכינה בית הדין "פסק דין – המשך ותיקון",
בניגוד לפסק הראשון, כי אין לדיירים זכויות לבנייה על הגגות. עם זאת נקבע כי
המשיבה תשלם לכל אחד מהדיירים סך של 13,000 ש"ח על דרך הפשרה בגין ניצול
זכויות הבנייה על הגגות. נוכח פסק דין זה הגישו המבקשים ביום 23.5.2016 התנגדות
לפסק, אך ביום 30.4.2017 ניתן פסק דין שלישי שכינה בית הדין "פסק דין – מתן
תוקף סופי", אשר חזר על האמור בפסק הדין השני ואישר אותו.
4.
המבקשים ביקשו מבית
המשפט המחוזי לאשר את הפסק הראשון (הביניים) ולבטל את שני הפסקים האחרים (המשך
ותיקון והסופי). מנגד, המשיבה ביקשה לבטל את הפסק הראשון ולאשר את שני הפסקים
האחרים.
5.
בית המשפט המחוזי
קבע בפסק דינו כי יש לבחון את הליך הבוררות בכללותו, ממנו עולה כי בית הדין פעל
כהלכה בכל שלב משלושת השלבים שקדמו למתן שלושת הפסקים שניתנו על ידו. בית המשפט
העביר ביקורת קשה על התנהלות המבקשים אשר מצד אחד פתחו בהליכי בוררות והשלימו עם
הפסק הראשון, ורק לאחר שהשתלשלות ההליך לא מצאה חן בעיניהם העלו בדיעבד טענות שיש
בהן כפירה מוחלטת בתוקפם של הליכי הבוררות. נקבע גם, כי בכל שלב משלבי הליך
הבוררות, בית הדין הבהיר כי קיימת אפשרות לשינוי הפסק וכך נהג לאחר קבלת השגות
המשיבה לפסק הראשון.
6.
על דברים אלו הוסיף
בית המשפט כי מה שנידון בבוררות הוא רק המערכת ההסכמית בין הצדדים ולכן אין מקום
לשעות לטענת המבקשים שמלכתחילה לא היה מקום לדון בזכויות הקנייניות של הצדדים, דבר
המשליך גם על זכויותיהם של צדדים שלישיים שלא נטלו חלק בהליך הבוררות; כי לא נפל
פגם בפסק הבוררות שחייב את המשיבה לשאת בתשלום פיצויים לדיירים על דרך הפשרה; כי
לא נפל פגם בשינוי הפסק הראשון, לא רק מפני שהצדדים הסכימו לכך בשטר הבוררות, אלא
מפני ששינוי הפסק מתאפשר לפי המשפט העברי אשר הוחל בהליך הבוררות; כי לא נגרם
למבקשים עיוות דין בשינוי הפסק; וכי המדיניות הכללית היא לקיים פסקי בוררות ולא
לבטלם.
פסק דין
זה הוליד את הבקשה שלפנַי.
7.
לטענת המבקשים,
בתמצית, נפלו שגגות רבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענתם, לא היה מקום לאשר
פסק בוררות הקובע זכויות קנייניות חפציות הכובלות גם צדדים שלישיים שלא נטלו חלק
בבוררות וזאת בניגוד לסעיף 3 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן:
החוק); הכרעת בית הדין נוגדת את דיני המקרקעין; לא
ניתנה למבקשים האפשרות לעיין באותם הסכמי המכר שהעניקו זכויות בנייה למשיבה על
גגות הבניינים; לא היה מקום להעניק למשיבה זכויות שעה שהיא נכנסה להליכי פירוק
בשנת 2015; הענקת זכויות למשיבה נוגדת את הסכם הרכישה של המבקשים בו נאמר באופן
מפורש כי הגג יוצמד לדירות שבקומה העליונה ואין בהסכמי הרכישה המאוחרים שנחתמו עם
רוכשים אחרים כדי לשנות מקביעה זו; מתן אפשרות לבית הדין לתקן את פסקיו פוגע
בעיקרון סופיות הדיון; הביקורת שספגו המבקשים מבית המשפט לא הייתה במקומה.
דיון והכרעה
8.
דין הבקשה להידחות
אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה.
לא מצאתי בבקשה נימוק המצדיק התערבות
ערכאה זו ב"גלגול שלישי" על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהליך אישור
או ביטול פסקי הבוררות. התערבות מעין זו תתאפשר רק במקרים חריגים בהם הבקשה מעוררת
שאלה עקרונית, משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים ומצדיקה בירור
שיפוטי נוסף, או כאשר עלול להיגרם עיוות דין חמור (רע"א 1307/18 ספירא נ' ביק (21.3.2018);
רע"א 154/18 לנדקו ישראל יזום וניהול בע"מ נ' מועצה
מקומית באר יעקב (15.3.2018); רע"א 7873/17 יחיא
נ' Eagle Overseas Properties Inc (7.11.2017); רע"א 3744/17 ג'בארין
נ' אגבריה (19.9.2017); רע"א 2041/17 אופיר
נ' עירית קדרון (15.6.2017); א' גורן בוררות 463
(2018) (להלן: גורן)). בענייננו לא
מתעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים המצדיקה בירור שיפוטי נוסף.
אבהיר.
9.
היקף סמכותו של בורר
מוכרע ונקבע לפי הסכמת הצדדים בהתאם למה שנקבע בהסכם הבוררות. ברצונם הצדדים
מרחיבים את הסמכות וברצונם מקצרים אותה (רע"א 2638/18 My Frame Inc. נ' אפטרדוקס פנד (6.5.2018)). אין גם מניעה כי סכסוך שנושאו
זכויות קנייניות במקרקעין יוכרע בבוררות. אין באמור בסעיף 3 לחוק עליו, בין
היתר, תולים המבקשים את יהבם והקובע כי "אין תוקף להסכם בוררות בעניין שאינו
יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים", כדי לשנות מקביעה זו. המדובר בסכסוך
אזרחי, כאשר הכרעת הבורר נוגעת למישור היחסים שבין הצדדים לסכסוך בלבד ואף שמדובר בזכויות קנייניות, אין זה נושא שלא
יכול להיות מעצם טבעו מסור להסכמה "רגילה" בין צדדים (סמדר אוטולנגי בוררות – דין
ונוהל 131 (מהדורה רביעית מיוחדת, 2005); רע"א 5129/16 בן לולו נ' גורביץ (27.11.2017);
רע"א 340/94 חברת חלקה 41 בגוש 6415 נ' בסן, פ"ד נ(1) 636
(1996); רע"א 1109/13 אורטס נ' סבן (14.3.2013)).
במקרה זה, בשטר הבוררות (נספח 11
לבקשה) נקבע כך:
"כל
הסכסוכים שבינינו והתביעות שיש לכל אחד מאתנו הח"מ על חברו בעניין הבניין
ברחוב ישועת דוד 12 מודיעין עילית, מניעת שינויים והמסתעף... כל הסכסוכים הנובעים
ו/או הקשורים ו/או המסתעפים בעניין הנ"ל והרינו מתחייבים לשלם כל מה שיחייבו
הבד"צ וכן אנו מוחלים כל מה שיפטרו ומקנים כל מה שיפסקו ששייך לצד האחר, הכל
לפי ראות ענייהם, הן הנראה להם מצד הדין והן הנראה להם מצד פשרה או יושר, בלא זכות
ערעור לפני שום בית משפט שבעולם כלל ... הבד"צ פטורים מסדרי הדין, מחובת
הראייה, ומרישום פרוטוקולים... ואנו מוותרים מראש על מתן נימוק כל שהוא לפסק הדין
ואו לכל החלטה ואו על כל טענה בקשר לסדרי הדיון... שטר בוררים זה יתפרש לעולם
באופן המקיים את הבוררות ותוקפו יפה לכל מקום בעולם ולזמן בלתי מוגבל, ורשאים
הבד"צ להוציא צווים, סעדים, הוראות, החלטות ופסקי דין מכל מין וסוג שהוא
אפילו לאחר זמן מופלג מאוד מהדיונים".
אין ספק
אפוא כי שני הצדדים מסרו להכרעת בית הדין כל עניין ותביעה הקשורים לסכסוך הקיים
ביניהם בקשר לבניין והנובעים ממנו. מכאן שהצדדים מסרו להכרעת בית הדין את הסמכות
להכריע ביסוד המחלוקת ביניהם בדבר הזכויות הקנייניות שיש למי מבניהם בבניין.
10.
גם עיון ב"טופס
התביעה" שהמבקשים הגישו לבית הדין (נספח 9 לבקשה) מלמד כי היה על דעת המבקשים
כי בית הדין יכריע בעניין הזכויות הקניינית במגרש. כך, בטופס התביעה נטען על ידם
כי למשיבה "אין שום זכות במגרש שלנו... והיות ובתב"ע הקיימת נגמרו לבעל
הקרקע הזכויות מחמת שהבנין עד 5 קומות, והיות ואנחנו משפ' לבנון בעלי הקומה
העליונה הגג שייך לנו כמוסכם בהסכם השיתוף...". כך גם בפרוטוקול הדיון שנערך
בבית הדין ביום א' בכסלו תשע"ב (נספח 12 לבקשה) אמר בא-כוח המבקשים כי בפיהם
שתי טענות: "כבעל זכויות בבניין וכבעל זכויות בגג". מכאן שקשה להלום את
טענת המבקשים שבית הדין לא היה מוסמך מבחינתם לדון בסכסוך, כולל כל ההיבטים
הקניינים שבו.
11.
אלא מאי, כפי שנאמר
לעיל, בפי המבקשים טענה שבית הדין לא יכול היה לקבוע את זכויות הצדדים בבניין,
מכיוון שמדובר בזכויות "חפצא" שיש לצדדים שלישיים בהם עניין. במבט ראשון
טענה זו שובת לב. אלא שנוכח הסכמתם המפורשת של המבקשים להתדיין לפני בית הדין
ולקבל על עצמם את כל הכרעותיו ללא עוררין "לפני שום בית משפט שבעולם",
המבקשים מנועים מלטעון כיום, שעה שהכרעת בית הדין אינה לרוחם, כי פסק הבוררות ניתן
ללא סמכות. דברים אלו מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שהמבקשים זכו במסגרת הפסק
הראשון במלוא חפצם, כולל בעניין הזכויות הקנייניות בגג הבניין ולא הלינו על כך
דבר. רק כאשר הרוח נשבה לכיוון הנגדי ופסק הבוררות שונה לרעתם, טענו המבקשים שפסקי
הבוררות המאוחרים ניתנו בחוסר סמכות. לא בכדי העביר בית המשפט המחוזי ביקורת על
המבקשים, שכן יש בהתנהלותם יותר מקורטוב חוסר תום לב. בנסיבות אלו כאמור, המבקשים
מנועים היום מלהעלות את טיעוניהם בעניין זה (וראו והשוו: רע"א 1307/18
ספירא נ' ביק (21.3.2018); רע"א 4095/12 מגנזי תשתיות
ב.ג.מ. בע"מ נ' סקיק חברה לעבודות עפר ופיתוח
בע"מ (13.11.2012); ע"א
491/76 גאולים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' צדוק, פ"ד לא(3) 625 (1977); רע"א 3290/18 אדהאן נ' הרוש (22.5.2018);
רע"א 4336/16 פלס נ'
רוזנבלום (9.8.2016); רע"א 1599/16 מכללת מעוף בע"מ נ' ברק (23.5.2016)).
12.
ובאשר לטענת המבקשים
בדבר שינוי הפסק הראשון והפיכתו בשני פסקי הבוררות המאוחרים. ראשית ייאמר כי בית
הדין קבע מפורשות כי הפסק הראשון אינו אלא "פסק דין ביניים" והוא הזמין
את הצדדים להגיש השגות על קביעתו. בכך למעשה די כדי להדוף את טענות המבקשים על
אודות הפגיעה בעיקרון סופיות הדיון. שנית, כללי הדיון שנקבעו בבית הדין והדין החל
בו אינם זהים לאלו הקיימים בבית המשפט, לא בהיבט הדיוני-צורני ולא בהיבט המהותי.
הליך בוררות הוא בדרך כלל הליך מהיר, יעיל וצודק לפתרון סכסוכים מחוץ לבית המשפט
וגלומים בו יתרונות רבים (גורן, עמוד
23; רע"א 3024/18 טי. אם. אף.
מדיה פורס שותפות מוגבלת נ' נחמני צפריר בע"מ (12.6.2018)).
אלא שלהליך זה ישנם גם חסרונות. צד המסכים לקיים דיון בבוררות מקבל על עצמו את
המסגרת כולה, הן את היתרונות הגלומים במסגרת זו והן את החסרונות שבה (רע"א
5792/17 פלוני נ' פלוני (8.4.2018)).
המבקשים בענייננו בחרו כאמור לקיים את הדיון לפני בית הדין, על כל הכרוך בכך ועל
כל ההשלכות הנובעות מצעד זה – הן מבחינת הדין המהותי והן מבחינת הדין הפרוצדוראלי.
מכאן כי גם בהיבט זה אין לשעות לטענת המבקשים.
13.
מאותו טעם יש לדחות
את טיעוני המבקשים שאין לאשר את פסק הבוררות מפני שלא ניתנה להם הזדמנות נאותה
להגיב על המסמכים שהמשיבה הציגה לפני בית הדין. לא זו בלבד שלא הונחה תשתית
עובדתית מספקת ממנה ניתן ללמוד כיצד התנהל הדיון בבית הדין, אלא שהמבקשים נתנו
כאמור את הסכמתם לכללי הדיון וסדרי הדין בבית הדין ופטרו אותו מלנמק את פסקו.
14.
בשולי הדברים אציין כי לא
מצאתי ממש בטענת המבקשים כי לא היה מקום לפסוק דבר לטובת המשיבה מכיוון שהיא מצויה
בהליך פירוק מעבר למדינת הים. ראשית, לא הובהר מהותו של הליך זה. שנית, צדק בית
הדין בפסקו השלישי (סעיף ד') כי זכויות המשיבה אינן מתפוגגות רק בשל פירוקה אלא
עוברות למאן דהוא אחר, עניין אשר דינו להתברר באכסניה אחרת.
15.
לכן למסקנה, פסקי
הבוררות השני והשלישי כובלים את המבקשים על ראשם, קרבם וכרעם, גם בכל הנוגע
לזכויותיהם הקנייניות הנטענות בגג ובבניין. עם זאת, אין פסקי הבוררות כובלים באופן
כלשהו צדדים שלישיים שלא נטלו חלק בהליך הבוררות.
הבקשה נדחית אפוא. הואיל ולא נבקשה
תגובה, המבקשים יישאו רק בהוצאות מתונות לטובת אוצר המדינה בסך של 5,000 ש"ח.
ניתנה היום, ח'
בתמוז התשע"ח (21.6.2018).
5129371
