בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
|
ע"א 3733/16
|
המערער:
|
ארד אברהם
|
נ ג ד
|
המשיבים:
|
1. אייל שנלר
|
2.
רשות מקרקעי ישראל
|
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א
7947-07-14 מיום
3.3.2016 שניתן על ידי כבוד שופט אברהם אליקים
|
תאריך הישיבה:
|
כ"ז באדר
התשע"ח (14.3.2018)
|
חקיקה שאוזכרה:
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע' 125, 125(א)
פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969
השופט ג'
קרא:
ערעור על
פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט א' אליקים) מיום 3.3.2016 בת"א
7947-07-14 . עניינו של פסק הדין בחלוקת זכויות במקרקעין בין המערער למשיב 1.
רקע עובדתי
1. המקרקעין שבמחלוקת מצויים בתחומי העיר
חדרה ומזוהים כחלקה 221 בגוש 7731 (להלן: החלקה או המקרקעין). החלקה נמצאת בבעלות הקרן הקיימת
לישראל ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (המשיבה 2, ולהלן: רמ"י). המערער והמשיב 1 (להלן: המשיב)
חוכרים את המקרקעין מרמ"י ומחזיקים בהם הלכה למעשה.
שטח החלקה לאחר הפקעה לטובת הציבור
(שטרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין אך אין לגביה מחלוקת) הינו כ-2,042 מ"ר.
לפי תשריט החלוקה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1997 וצורף לכתב התביעה (להלן: התשריט),
החלקה נחלקת לשני מגרשים צמודים המסומנים "א" ו-"ב". בתי
המגורים של המערער והמשיב נמצאים על קו הגבול בין המגרשים, וחולקים קיר משותף. בעת
רישום הזכויות במרשם המקרקעין הוגדרו זכויותיו של המשיב לפי התשריט, וחלקו תואר
כ"סימון ב' בתשריט". המערער לא הציג מסמכים מלשכת רישום המקרקעין
המעידים על זכויותיו, אך מוסכם על הצדדים כי חלקו הוא השטח בתשריט המסומן
"א" (יוער כי המערער צירף לכתב ההגנה נסח רישום של החלקה שלא מפורטות בו
זכויותיו של המערער במקרקעין אלא של המשיב בלבד).
2. ביום 3.7.2014 הגיש המשיב תביעה נגד
המערער, בגדרה עתר לסעד הצהרתי לפיו הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית משטח החלקה,
דהיינו 1,021 מ"ר. עוד עתר המשיב לקבוע כי המקרקעין יחולקו בהתאם להצעת חלוקה
שצירף לכתב התביעה (אך זו לא צורפה בפועל), ובסיכומיו הסתפק המשיב בבקשה לחייב את
המערער לחתום על תכניות ותשריטים לפיהם החלקה תחולק באופן שווה (מבלי
שהוצגה תוכנית חלוקה מסוימת). המשיב טען כי השטח בו הוא מחזיק נרכש ונחכר על ידי אמו
בהתאם לחוזה חכירה (להלן: חוזה החכירה) עליו חתמה בשנת 1993 מול מינהל
מקרקעי ישראל (כיום רמ"י). לפי חוזה החכירה, השטח שהוחכר לאמו של המשיב עמד
על 1,021 מ"ר. בהמשך, המשיב חכר בעצמו את השטח בחכירה מהוונת כשגם במסמכים
המתעדים עסקה זו מצוין כי השטח שחכר הוא 1,021 מ"ר. מכאן טענת המשיב כי הוא
בעל הזכויות במחצית מהמקרקעין, 1,021 מ"ר, וכי בהתאם חלקו של המערער עומד גם
הוא על 1,021 מ"ר בלבד. המשיב טען כי החלוקה בין המגרשים הקיימת בפועל נוגדת
את ההסכמים עליהם חתם עם רמ"י, כך שהחלק במקרקעין המוחזק על ידו קטן יותר
בכ-110 מ"ר. לטענתו, התשריט שעל פיו נרשמו הזכויות הוא שגוי ואינו תואם את
המציאות.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
3. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע כי
המשיב הוא החוכר של מחצית מהמקרקעין.
תחילה נדרש בית
המשפט לטענת המערער לפיה יש
ללמוד מהתשריט שנרשם והופקד בלשכת רישום המקרקעין על גודל חלקו של המשיב במקרקעין.
בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי למרות שבהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין,
התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) הרישום בלשכת רישום
המקרקעין, לרבות התשריט, מהווה ראיה חותכת לתוכנו, אין בכוחו של הרישום במקרה הנוכחי כדי
לפתור את הסוגיה שבמחלוקת. נקבע כי הגם שניתן ללמוד מהתשריט על אופן חלוקת המגרשים
ועל מיקומו של כל מגרש בתוך החלקה, לא ניתן ללמוד ממנו על גודל השטח שהוחכר לכל צד
ועל מיקומו של קו הגבול בין המגרשים. על כן, פנה בית המשפט לבחון את חוזי החכירה
שנחתמו לאורך השנים ואת אומד דעתם של הצדדים לעניין גודל השטח שהוחכר לכל אחד.
בית המשפט מצא כי כוונת הצדדים לכל
אורך הדרך הייתה לחכור מחצית משטח החלקה, וכי כך גם נעשה הלכה למעשה. עד לתום
הליכי הפרצלציה הצדדים ידעו כי רכשו מחצית מהזכויות בחלקה, והליכי הרישום לא נועדו
לשנות את גודל השטחים שהוחכרו. נקבע כי המסמכים והחוזים שנחתמו מאשרים את עמדתו של
המשיב ואת עמדתה של רמ"י, שגם לשיטתה הוקצה לכל צד מלכתחילה שטח שווה. אין
לומר כטענת המערער כי ציון שטח של 1,021 מ"ר בחוזה החכירה מקורו בטעות סופר,
ואין המערער יכול לטעון כי זכויותיו בחלקה עולות על 1,021 מ"ר שעה שהוא שילם
ועודנו משלם דמי חכירה רק בעבור מחצית משטח החלקה. כן נדחתה טענה
לשיהוי בהגשת התביעה, משלא נמצא כי מצבו של המערער השתנה לרעה בעקבות הגשתה ולא
ניתן לומר שהמשיב ויתר על זכויותיו במקרקעין.
נוכח כל האמור קבע בית המשפט כי המשיב
הוא בעל זכויות חכירה של מחצית משטח החלקה. ביחס לשאלה היכן עובר קו הגבול בין
המגרשים ולעתירת המשיב לחייב את המערער לחתום על תשריט המחלק את המקרקעין באופן
שווה, נקבע כי לא ניתן לחייב את המערער לחתום על מסמך שטרם הוכן. כן נקבע כי בהעדר
הסכמה על מיקומו של קו הגבול בין המגרשים, מעמדם של המשיב והמערער הוא כבעלי
זכויות במשותף. בית המשפט הפנה את הצדדים להגיע להסכמה ביחס לתוכן התשריט ולאופן
בו תחולק החלקה לשני חלקים שווים וציין כי עליהם לקבל את הסכמת רמ"י לתשריט
עליו יחליטו.
על פסק הדין נסב הערעור שלפנינו.
תמצית טענות הצדדים
4. המערער טען כי בית המשפט שגה בקבעו כי לא
ניתן ללמוד מהתשריט על חלוקת המקרקעין בין הצדדים. לשיטתו, התשריט משקף את החלוקה
האמיתית בין המגרשים ועולה ממנו בבירור כי מגרשו של המערער גדול מזה של המשיב. כך,
נטען כי לפי חוות דעת של מודד מטעמו שלא נסתרה, שטחו של המערער הוא 1,119 מ"ר
ושטחו של המשיב עומד על 927 מ"ר בלבד. לטענת המערער תומכת במסקנתו הצורה
הטרפזית של המקרקעין ומיקום בתי המגורים ההיסטורי בתוך המקרקעין, מהם ניתן ללמוד
שלא תיתכן חלוקה שווה בין המגרשים; העובדה שבשטר המכר של המשיב ובנסח הרישום
מתוארים המקרקעין כ"חלק מחלקה" להבדיל מ"מחצית
החלקה"; והיות שפרשנות אחרת מייתרת את רישום הזכויות בלשכת המקרקעין ואת
התשריט. לשיטתו, אלמלא חלוקת המגרשים הייתה כמתואר בתשריט, ניתן היה לציין במרשם
כי זכויות הצדדים הם במושע, תוך ציון חלקו היחסי של כל אחד. נטען כי קבלת עמדתו של
בית המשפט המחוזי מרוקנת מתוכן וממשמעות את הרישום בפנקסי המקרקעין ומתעלמת מדרך
רישום מקובלת והיא רישום על פי תשריט רישום וחלוקה.
בנוסף טען המערער כי רמ"י הביעה
עמדה בעבר לפיה המקרקעין נרשמו על פי התשריט ולא על פי יחידת שטח ועל כן היא
מושתקת מלטעון אחרת. עוד הלין המערער על כך שבית המשפט התעלם מעמדתה של חברת שיכון
ובינוי, שפעלה כשלוחה של המינהל וערכה את התשריט עבורו. נטען כי פעולותיה מחייבות
את המינהל ולשיטתה, הרישום בוצע לפי התשריט ששיקף את חלוקת החלקה כפי שהיתה בפועל,
ולא נפלה בו טעות.
ביחס לחוזה החכירה נטען כי מדובר בחוזה
שבלוני, המחלק את החלקה באופן שווה תחת הנחה שהחלקה הינה מלבנית וסימטרית כשאר
החלקות באזור. המינהל לא היה ער למבנה הטרפזי הייחודי של החלקה, למיקום הבתים
בחלקה ולסתירה בין התשריט והחלוקה בפועל לבין חוזה החכירה, ואין מנוס מהמסקנה כי
הייתה בו טעות סופר. לשיטת המערער, לא ניתן להסתמך על חוזי חכירת המשנה שנחתמו
עם בעלי הזכויות הראשונים, משום שתוקפם היה לשלוש שנים בלבד, הצדדים לא חתמו עליהם,
והם לא הוצגו על ידי המשיב בבית המשפט המחוזי אלא על ידי רמ"י.
עוד טען המערער, בין היתר, כי בתצהירו
שלא נסתר הוא העיד על קיומה של גדר שנבנתה בגבול שתואר בתשריט ועל הקמת מחסן על
ידי אביו של המשיב עבור המערער בשטח מגרשו; כי המציאות בשטח מצביעה על הסכם חלוקה
בלתי כתוב שנכרת בין הצדדים; כי המשיב ובעלי הזכויות הקודמים בחלקה ידעו על התשריט
והסכימו לו; כי בחוזה החכירה צוין שהשטח אינו סופי וכפוף לגבולות הסופיים כפי
שיקבעו בשטר הקניין בטאבו; וכי תביעת המשיב לוקה בשיהוי.
5. המשיב ביקש לדחות את הערעור. המשיב מיקד את
טענותיו בכך שבחוזה החכירה ובמסמכים נוספים מאוחרים לחוזה צוין מפורשות כי שטח
מגרשו הוא 1,021 מ"ר, וכי התשריט לא נועד לקבוע את גודל המגרשים אלא את
מיקומם. ככל שעמדת המינהל היתה שונה, המינהל היה נמנע מלציין במסמכים את גודל השטח
המדויק ולחלופין היה מציין בהם ששטח החלקה הוא לפי התשריט. המשיב הדגיש כי עמדת
המינהל כפי שהוצגה בפני בית המשפט המחוזי תומכת בעמדתו ולא מותירה מקום לספק.
עוד טען המשיב כי יש לדחות את הטענה
לשיהוי, וכי אין לומר שהמשיב וקודמיו הסכימו לחלוקה הקיימת בפועל מכיוון שהם לא
היו מודעים לכך שחלקו של המערער גדול יותר. צוין כי במהלך השנים הצדדים
שילמו היטלי מינהל, לרבות דמי חכירה, לפי שטח של 1,021 מ"ר והמערער לא ביקש לתקן את חוזה החכירה על אף
שסבר כי נפלה בו טעות.
6. לבסוף יצוין כי רמ"י הודיעה לבית
משפט זה כי אין לה עניין בהליך הערעור והיא היתה פטורה לבקשתה מהשתתפות בדיון
ומהגשת סיכומים.
דיון והכרעה
7. במוקד הדיון בערעור שלפנינו השאלה כיצד
יקבעו זכויות הצדדים במקרקעין, האם על פי התשריט או על פי ראיות אחרות, חוזי חכירה
ויתר הנסיבות והנתונים שהוכחו. אקדים מסקנה לדיון ואומר כי לא מצאתי לשנות מהתוצאה אליה
הגיע בית המשפט המחוזי, ועל כן דין הערעור להידחות.
8. בטרם אעמיק
בטענות המערער לגופו של עניין, אסיר מעל דרכנו את טענתו המקדמית בדבר שיהוי בהגשת
התביעה. לפי ההלכה הפסוקה, על הטוען לשיהוי להוכיח כי התובע ויתר על זכות התביעה או כי עקב השיהוי השתנה מצבו של הנתבע לרעה. הדעה
המקובלת היא כי דחיית התביעה מטעם זה תיעשה במקרים חריגים (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים
בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446 (2003); ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, בפסקה
19 (21.2.2007); ע"א
6182/14 ינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ, בפסקאות
13-12 (3.5.2016)). אומר בקצרה כי לא מצאתי שמתקיימות בענייננו
נסיבות המצדיקות את קבלת הטענה. המערער לא טען וממילא לא הוכיח כי
שינה את מצבו לרעה. כמו כן, לא ניתן לומר שהמשיב התמהמה בהגשת התביעה או ויתר על
זכויותיו, שכן
הוא נהג כבעל מחצית מהזכויות בחלקה בהסתמך על מסמכי ההתקשרות עם רמ"י ושילם
היטלים עבור מחצית משטח החלקה. על כך עוד יפורט להלן. אם כן, אפנה לבחון את
הרישום בפנקסי המקרקעין.
התשריט שהופקד בלשכת רישום
המקרקעין
9. נקודת
המוצא בענייננו מצויה בסעיף 125 לחוק המקרקעין הקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה
חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות
במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969" בבסיס הוראה זו עומד עיקרון
סופיות המרשם והיא נועדה להבטיח את אמינות המרשם ואת יציבותן של זכויות
רשומות במקרקעין מוסדרים (ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק,
פ"ד נג(3) 49, 61-60 (1999); ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח יאסין, בפסקה 17 (3.12.2015)). הצדדים אינם חולקים על
כוחו של הכלל אלא על אם ניתן להחילו בנסיבות המקרה.
10. נסח הרישום
מגדיר את זכויותיו של המשיב במקרקעין לפי המתואר בתשריט שהופקד. לטענת המערער,
ניתן לדלות מהתשריט היכן עובר הגבול בין המגרשים, זאת בהינתן שמצוינים בו נתונים
אודות אורך הצלעות של החלקה בכללותה וכן מצוין קנה המידה בו נערך התשריט. בית
המשפט דחה טענה זו וקבע כי לא ניתן לקבוע היכן עובר קו הגבול. בתוך כך, נדחתה גם
חוות דעת מומחה שהוגשה מטעמו של המערער, ונקבע כי לא ניתן לבסס עליה ממצאים
התומכים בטענותיו. לא מצאתי כי המערער הצביע על טעם המצדיק התערבות בקביעות אלו.
כידוע,
ערכאת הערעור תיטה שלא להתערב בקביעות מהימנות ובממצאים שבעובדה שנעשו על ידי
הערכאה הדיונית, שביכולתה להתרשם באופן בלתי אמצעי מהעדים ולהעמיק ולבחון כל ראיה
שהוגשה במסגרת ההליך הדיוני. בהתאם לאחד החריגים המוכרים לכלל זה, במקרים בהם
ההכרעה מבוססת על ראיות שבכתב ועל הפרשנות שניתנה להן, היקף ההתערבות יהיה רחב
יותר, שכן אז אין לערכאת הערעור יתרון מיוחד על פני הערכאה הדיונית (ראו ע"א
5110/05 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ'
שטיינברג, בפסקה
ו(9) (18.1.2007); ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן
בישראל, בפסקה
22 (23.10.2012); ע"א 3561/13 שרגאי נ'
פקיד שומה תל אביב, בפסקה 27 (23.10.2017)). בהליך שלפנינו הצדדים
הגיעו להסדר דיוני לפיו לא ישמעו הוכחות, ופסק דינו של בית המשפט המחוזי התבסס על
אסופת המסמכים שהובאה בפניו. עם זאת, ואף בהינתן אמות המידה להתערבות במצבים כגון
אלו, לא מצאתי לשנות מהמסקנה כי לא ניתן ללמוד מהתשריט על גודל המגרשים של הצדדים.
11. אכן, מעיון
בתשריט בעין לא מקצועית נדמה שחלקו של המערער גדול מזה של המשיב, אך לא די בכך כדי
לקבוע שכך הדבר. בעוד שהתשריט כולל נתונים אודות אורך הצלעות של חלקת המקרקעין
בכללותה ושל קירות הבתים שבחלקה, לא קיימים נתונים אודות קו הגבול בין המגרשים ולא
ניתן לדעת מה גודלו של כל מגרש.
12. המערער מבקש
ללמוד על גודל חלקו מבחינה ויזואלית של התשריט, שכן נראה כי קו הגבול חוצה את
צלעות החלקה במרכזן באופן המחלק אותה לשני חלקים שאינם שווים בגודלם. כן הוא מבסס
את טענתו על הנחות שונות בדבר המבנה הטרפזי והלא סימטרי של החלקה ומיקום הבתים בה.
עסקינן בהנחות ובהשערות שאינן מבוססות, ולא ניתן לקבוע על בסיסן כי מגרשו של
המערער גדול מזה של המשיב ובכמה. כפי שציין בית המשפט המחוזי, כשם שבתשריט צוינו
נתונים על החלקה בכללותה, לכאורה לא הייתה מניעה לציין גם את אורך הצלעות של שני
המגרשים שבתוך החלקה. ייתכן כי דווקא היעדר נתונים אלו מעיד כי התשריט לא נועד
לקבוע את השטח המדויק של כל מגרש.
לא למותר
לציין כי המערער אף הודה בסעיף 14 לסיכומי התשובה שהוגשו לבית המשפט המחוזי כי
"בתשריט הרישום לא צוין שטח מדוייק". אמנם המערער טען כי ניתן לחשב
ולהוכיח את מיקומו של קו הגבול וכי הדבר אושר בחוות הדעת של המודד מטעמו, אך בית
המשפט דחה את חוות הדעת וקבע כי מסקנתו של המודד לא מנומקת, לא רלוונטית לשאלה
שבמחלוקת, ולא ניתן לבסס עליה ממצאים התומכים בטענות המערער. חוות דעת המודד
הסתכמה בהשוואת התשריט לתצלום אווירי של המקרקעין ומסקנתו הייתה כי "שטח
המגרשים לאחר הפקעה בשני התשריטים שווה". בהעדר נימוק, בית המשפט סבר כי חוות
הדעת מניחה כי קו הגבול חוצה את צלעות החלקה במרכזן, וקבע כי בהעדר נתונים באשר
לזווית קו הגבול ולנקודת המפגש שלו עם הצלעות, לא ניתן לקבל את עמדת המומחה. אף
אני סבור כי לא ניתן לבסס מחוות הדעת קביעות בדבר גודל כל מגרש.
13. זאת ועוד,
המערער תומך את טענותיו בכך שנסח הרישום ושטר החכירה מתארים כי חלקו של המשיב הוא
"חלק מהנכס" ולא מחציתו. לא מצאתי כי יש ממש בטענה זו. ראשית יצוין כי
טענה זהה נטענה גם לגבי המסמך "תדפיס תיק מרחב" של הנכס במינהל
המקרקעין, שם מצוין בסעיף המגדיר את הנכס כי המשיב מחזיק ב"חלק" מהנכס,
ולצד זאת מצוין בסעיף המגדיר את השטח כי המשיב מחזיק ב-1,021 מ"ר. יש בכך כדי
להחליש את טענת המערער. מכל מקום, לא ניתן להסיק מנתון זה כשלעצמו כי לפי המרשם
חלקו של המערער גדול מזה של המשיב.
14. מכל האמור
עולה כי אין בטענות המערער כדי לשנות את מסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה לא ניתן
ללמוד מהתשריט על גודל המגרשים. משכך, המסקנה היא כי אין במרשם נתונים המסייעים
לפתרון המחלוקת, ובדין ביסס בית המשפט את הכרעתו על יתר הנתונים שעמדו בפניו.
קביעת גודל המגרשים בהתבסס על חוזה
החכירה
15. כזכור,
הצדדים הסכימו כי פסק הדין יינתן על סמך סיכומי הצדדים והמסמכים הקיימים בתיק בית
המשפט. לא נוהל הליך הוכחות ולא נשמעו עדויות באשר לסוגיות שבמחלוקת. לעניין זה
חשיבות רבה במקרה שלפנינו. בית המשפט סקר את חוזי החכירה שהוצגו על ידי הצדדים
ורמ"י, המתעדים את העברת הזכויות במקרקעין לאורך השנים. נמצא, כי כבר בחוזה
חכירת המשנה עליו חתמו בשנת 1954 בני הזוג אוסטרובסקי, מהם רכשו הורי המשיב את
חלקם, צוין כי מוחכרת להם מחצית (1/2)
משטח החלקה (נספח 3 לתצהיר רמ"י). גם בחוזה החכירה שנחתם בשנת 1993 בין
רמ"י לבין אמו של המשיב, נכתב כי השטח המוחכר הוא 1,021
מ"ר בערך. יוער כי בחלק המתאר את המגרש החוזה מפנה ל"מגרש
המתואר בתרשים המצורף ומהווה חלק בלתי נפרד מחוזה זה". תרשים כאמור לא הוצג
על ידי מי מהצדדים להליך, ומכאן הקושי בקבלת טענתו של המערער לסתירה פנימית בחוזה
החכירה, שנטענה לראשונה בסיכומיו בהליך זה.
גודל כל
מגרש שהוחכר עולה גם מחוזה חכירת המשנה שנחתם בשנת 1954 עם הורי המערער (נספח 4
לתצהיר רמ"י). גם שם הנכס תואר כמחצית (1/2)
משטח החלקה (חוזה זה לא הוגש מטעמו של המערער, שטען כי לא היה בידיו חוזה חכירה,
אלא הוגש מטעמה של רמ"י). בית המשפט קבע כי מסמכים אלו מאשרים את עמדת המשיב
ואת עמדתה של רמ"י עצמה כי מלכתחילה הוקצה לכל צד שטח שווה וכי עד להליכי
הפרצלציה והרישום בשנת 1997 היה ידוע לכל צד כי הוא רכש מחצית מהחלקה.
16. אם כן, הן
לפי חוזה החכירה שנחתם עם הורי המערער והן לפי חוזי החכירה שנחתמו עם אמו של המשיב
וקודמיה – כל צד חכר מחצית משטח החלקה. בהעדר נתונים מדויקים בתשריט על גודלו של
כל מגרש, כפי שנקבע לעיל, מתבקשת המסקנה שהליכי הרישום לא נועדו לשנות את גודל
השטח של כל צד, וכי התשריט קובע רק את מיקומו של כל מגרש בתוך המקרקעין. לא נעלם
מעיני נוסח סעיף 11 לחוזה
החכירה משנת 1993, לפיו אימו של המשיב התחייבה להסכים לשינוי שיכול ויתבצע במגרש
או בגבולותיו עקב מדידה לצרכי הרישום. עם זאת, בהינתן הקביעה כי התשריט לא
יכול לבסס שינוי בגבולות, הדבר אינו מעלה או מוריד לענייננו.
17. טענתו של
המערער לטעות סופר "מתגלגלת" שהחלה בחוזי החכירה הראשונים
ו"הועתקה" למסמכים מאוחרים – דינה להידחות. המערער הפנה לפסקי דין
שניתנו בבתי המשפט המחוזיים בהם נקבע שהייתה טעות בחוזה החכירה. מקרים אלו שונים
מענייננו במספר היבטים, למשל בעמדה שהוצגה מטעם רמ"י, בכך שנמצאו נתונים
נוספים במרשם בפנקסי המקרקעין ובתשריט שסייעו בפתרון המחלוקת, ובכך שהוכחה טעות
בחוזי החכירה (כשסך השטח שהוחכר בחוזים עלה על השטח הקיים בפועל) או נקבע שלא ניתן
להסיק מהם על גודל השטח שהושכר.
בענייננו,
לא הוצג טעם המעלה חשש של ממש שנפלה טעות בחוזה החכירה, כשמנגד קיימים מסמכים
שונים המתוארכים לתקופות שונות ומול גורמים שונים, ומכולם עולה כי כל צד רכש מחצית
מהחלקה. כמו כן, רמ"י הצהירה כי זכויות הצדדים מתחלקות באופן שווה (סעיף 22
לתצהיר רמ"י). אין לקבל את הטענה כי עסקינן בחוזים "שבלוניים" וכי
אילו ביקרו נציגי המינהל בשטח והיו רואים את המבנה הטרפזי של החלקה ואת החלוקה
בפועל, היו חוזי החכירה נכתבים אחרת. אף לא מצאתי, כפי שטען המערער, כי רמ"י
מושתקת מלהביע עמדה זו בשל מכתבה למשיב מיום 27.6.2012 שהופנה אליו במסגרת בקשתו
לתוספת בנייה. במכתב אכן מצוין, והדבר אינו נתון במחלוקת, כי הבית המשותף נרשם במרשם המקרקעין על פי תשריט ולא על פי יחידת שטח. המכתב ממשיך ומבהיר כי
אין ביכולתה של רמ"י לשנות את רישום הבית המשותף במסגרת הליך תכנוני ובאופן
חד צדדי. איני סבור כי הדבר סותר את עמדתה, המתבססת ככל הנראה על חוזי החכירה, כי
זכויות הצדדים במקרקעין מתחלקות באופן שווה.
18. טענה נוספת
של המערער היא כי התשריט שהופקד שיקף את חלוקת המקרקעין בין הצדדים כפי שהיתה
בפועל, וכפי שהיא למעשה קיימת מזה למעלה מ-60 שנים. על כן גורס המערער כי ההחזקה
לאורך השנים מצביעה על הסכם שיתוף בלתי כתוב, שנכרת תחילה בין הורי המערער לבין
החוכרים הראשונים של מגרשו של המשיב, הזוג אוסטרובסקי. לשיטתו, הורי המשיב אישררו
את ההסכם כשרכשו את המגרש, ובעת שנרשמו הזכויות לפי התשריט פורק הסכם השיתוף
והחלוקה הפכה לחלוקה קניינית מוגמרת. לטענתו של המערער, המשיב ידע על כך ומושתק
מלטעון אחרת. המשיב התנגד לתזה זו וטען כי לא ידע שבעת שהוקמה הגדר בין המגרשים,
היה מגרשו של המערער גדול משלו.
ביחס
לטענה זו, מקובלת עלי דרך הילוכו של בית המשפט המחוזי, ולפיה משלא נשמעו עדויות
בעניין כוונת הצדדים לאורך השנים, גוברים הנתונים העולים מחוזי החכירה שהוצגו.
ודוק, המערער מבקש לסטות מתוכן ההסכם הכתוב ולטעון כי הצדדים בהתנהגותם הסכימו על
חלוקה אחרת של המקרקעין. כפי שנפסק, "לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון
בשינוי של החוזה ביניהם... תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת
הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור" (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק
בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 41 (1992) (להלן:
עניין פזגז); ע"א 4946/94 אגברה נ' אגברה,
פ"ד מט(2) 508, 514 (1995)). אף כי החוזה הכתוב בענייננו לא נערך בין
הצדדים עצמם אלא בין כל צד למינהל ולמחכירי המשנה, הגיונו של הכלל חל גם במקרה
שלפנינו. גם אם הצדדים הסכימו על כך שההחזקה במקרקעין משקפת מצב הקיים מזה שנים
רבות, המערער לא ביסס את טענתו כי בעלי הזכויות הקודמים הסכימו להחזקה ולחלוקה
האמורה (השוו לע"א 1235/06 עובדיה נ' סודאי (19.3.2009)),
כי ניתנה תמורה או שיפוי כלשהוא בעבור הקטנת מגרשו של המשיב, או כי ביחסיו למול
המינהל המערער נהג כבעל שטח עודף ושילם דמי חכירה מוגדלים. אדרבא, בית המשפט
המחוזי מצא על סמך נתוני רמ"י כי דמי החכירה שהצדדים נדרשו לשלם היו שווים, וכי המשיב שילם דמי
חכירה עבור מחצית משטח המקרקעין. בהתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים והבנת ההסכמות ביניהם
על-פי התנהגותם, ניתנת חשיבות גם להיגיון הכלכלי שביסוד העסקה (עניין פזגז, בעמ' 42). על כן, בהעדר ביסוס כאמור לטענותיו של המערער, גוברת החלוקה
שנעשתה על פי חוזה החכירה, וגם דינן של הטענות בעניין זה להידחות.
סוף דבר
19. משנמצא כי
לא ניתן לקבוע לפי התשריט שנרשם בפנקסי המקרקעין את גודלו של כל מגרש בחלקה, יש
ללמוד מחוזה החכירה ומיתר המסמכים כי המקרקעין חולקו באופן שווה בין הצדדים. על
כן, לא מצאתי כי נפלה שגגה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואציע לחבריי לדחות את
הערעור.
המערער יישא בהוצאות המשיב בסך 20,000
ש"ח.
ש ו פ
ט
|
השופט א' שהם:
אני
מסכים.
ש ו פ
ט
|
השופטת ע' ברון:
אני
מסכימה.
ש ו פ
ט ת
|
לפיכך
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ג' קרא.
ניתן היום, י"ב באב התשע"ח (24.7.2018).
